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按揭并不适合所有人 租房有时也是一种选择


2005年12月4日12:42

  曾几何时,人们把买房当作一种生活的必须。然而,面对日益攀升的楼价,我们是否值得为了买房而数十年地节衣缩食,耗尽积蓄呢?其实,买房是改善居住条件的途径,租房也是改善居住条件的途径。甚至有人说,租房,不仅是一种生活态度,也是一种理财之道。

  按揭并不适合所有人

  “买房子吧,拿每个月的房租去做按揭,也能买一套不错的房子了
。再说,几十年之后,这房子最终还是归你的。”不知道有多少人是听了这样的话,头脑一热就买了房。“今天花明天的钱”,提前消费主义似乎从中美老太太买房的故事中得了不容置疑的启发。于是,按揭买房成了全国人民的统一行动,不买房成了落伍的标志。其实,在各种不确定因素之下,按揭买房并不适合所有人。

  许多城市家庭,6个人合伙只为买一套房。小两口所有的积蓄,加上双方父母的养老钱,合起来交上一套新房的首付。在接下来的很多年内,还要承担着每个月几千元的月供。但是,父母总会老,总会生病,后辈也可能跳槽甚至失业,孩子总是要生,生出来还要吃要喝……未来可能存在的风险还很多。但是只要是买了房子,许多年轻家庭最后的一点抵御能力似乎就没了。于是,生活的开支被尽可能地压缩,生育的计划被一再地搁置,所有的业余爱好都变成一种奢侈,不敢跳槽,不敢创业,甚至不敢和老板提起加薪的事。

  为了一套房子,除了这些付出的代价外,你还将面对加息的风险、持有成本的提高和楼市本身的风险等。楼市如股市,有涨有跌,这是铁的规律。等到房价跌的时候,即使你急需用钱,这套耗费了你半辈子心血的房子也许已经不值钱了。

  租房的日子也很幸福

  许多人认为,住在属于自己的房子里,才会真正有家的感觉。一种必须澄清的理念是,买房是改善居住条件的途径,租房也是改善居住条件的途径。当租赁成为一种常态,生活就不会因为租房而变得不幸福。

  从一些发达国家和地区的现状来看,并不是每个人都有必要买一套房子。比如香港,相当多人都没有属于自己的房产,很多市民甚至还住在政府提供的廉租屋内。

  在一些发达国家,长时间租房住的人也非常多。在他们看来,病了有医疗保险,老了就住到养老院去,能享受的时候就尽情享受,何必为了一套房子累死累活?《欲望城市》中的凯利就是这样。如果把她所有买鞋的钱加在一起足够支付房子的首付,可她却从来没动过这个念头。

  时下,不少年轻人对租房的认识存在一定的误区,总认为租房花了钱到头来房子还是人家的,自己仍是“一无所有”。事实上,结婚前耗费数十万元、上百万元买了房,不过是将未来几十年租房的钱,集中在短期内支出而已。打个比方说,一套总价100万元的商品房,不考虑利息成本,就按70年计算,再加上物业管理费,平均分摊到每年的花费在1.8万元左右,每月就是1500元。

  倘若拿这笔钱租房,尽管从表面上看,租上10年,付出18万元,房子还不是自己的,似乎很不划算。但假如在租房的10年中,出现比目前房价水平下跌20%的情况,目前100万元的房子就便宜了20万元,这租房的10年就等于白住了。再说,这100万元在10年内还可以找个银行理财品种,以年收益5%计算,10年可获利50万元,足够付租金。更重要的是,10年以后造的房子肯定比现在的好。

  租房,不仅是一种生活态度,也是一种理财之道。许多人不是投资客,他们是只有一套房子自住的普通人家,但如今他们中的一些人毅然决定卖掉自己仅有的一套房,开始“颠沛流离”的租房生涯。他们住在别人的房子里,用卖掉房子换来的钱做自己想做的事。他们说:“生活,不应该被房子困住。”

  买房真的比租房划算?

  “租房不如买房”,曾是几年前普遍流传的口头禅。几年的耳闻目睹,使许多人似乎误认为,买房一定比租房划算。大家不再计算买房、租房到底谁划算,甚至将买房当作满足居住需求的惟一手段。有个朋友买了套房,每天却要花两个小时上班,还说买的房子特值。难道时间和路费不是购房成本吗?将路费和时间折算成房租,他在公司附近就能解决住房问题。不知他买房是为了享受生活,还是为了买房而买房。

  近日,一家国内知名金融公司发布了一份房地产抽样调查,据其分析报告显示,目前,我国房地产平均购房资金成本和月供分别是租金的1.1倍和1.3倍。这就是说购房成本(或月供)已超过租房成本,即“买房不如租房”。这一信息顿时引起整个市场的沸腾和买家的犹豫,许多打算买房的人开始动摇:买,还是租?

  李先生就遇到了这样的难题。目前,他租了一套两室一厅的房子,月租金为3000元,房子售价为100万元。李先生已经有了部分积蓄,足以支付这套房子的首付款。

  他现在考虑的问题是,是否应该把这套房子买下来。如果房价继续上涨,这笔投资当然划算。但如果房价下跌,买了又要被套牢,还不如用这笔钱去做别的投资。

  如果李先生买房,他的成本实际有两部分:一是按揭贷款的利息支出,二是购房相对于租房的机会成本,即首付款的存款利息损失。

  若以30%的首付比率、6.12%的按揭贷款年利率,以及1年期存款实际利率1.8%计算,李先生按揭贷款的年利息支出为700000×6.12%=36720元,首付款的年利息损失为300000×1.8%=5400元,年购房成本总计为48240元。

  而他目前年租金为36000元。“购房成本/租金”比率为1.34,这说明目前的房价持续上涨的空间有限,李先生应该租房。

  即使购房成本低于租金,由于贷款购房不仅需要付息还需要还本,因此投资者购房时也必须考虑“月供/租金”比率。

  经过咨询,李先生发现,如果自己交纳首付30万元,余下的70万元通过按揭贷款并以等额本息还款的方式分20年付清,他每个月要支付本息约5063.60元;即使分30年付清,他每月也要支付月供款约4251元。其“月供/租金”比率高达1.69。

  由此可见,如果李先生将买来的房子转手再租出去,每个月仍然入不敷出。从这个角度看,李先生还是应该租房。



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  • 来源:南方日报  选稿:叶滨    


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