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商铺贷款逐步"松绑" 商铺投资谨慎为上


2005年12月3日8:29

  东方网12月3日消息:最近,沪上部分银行已经对于商铺贷款"松绑",最高可贷到商用房产评估价的7成,贷款期限一般为10年。贷款利率按照人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行。住宅交易清淡,商用物业交投活跃,一度让银行"远离"的商铺、写字楼贷款近期也开始放宽。但与普通住宅相比,商铺投资有着更大的不确定性。
  
  投资陷阱层出不穷
  
  在商铺投资行情逐步升温的影响下,一些投资"陷阱"也在浮出水面。有两类风险最值得注意:首先是承诺最低收益率。2004年,在商铺投资热红火了两年后,北京商铺市场出现了一例又一例投资回报不能兑现的案例,像巨库、第五大道等,在项目销售时,开发商方面宣传可以获得8%--10%的回报率,开业半年后,商铺的出租率仍未超过60%,高额的投资回报率没能实现。
  
  除了承诺投资收益保底之外,另外一大陷阱是商铺"拆零"出售。由于一般的商铺面积都比较大,普通投资者很难承受,因此,一些开发商打出了所谓"拆零"的口号,并承诺可以办理小产证。但事实上,根据有关的政策,"拆零"的前提条件是必须向房地部门申请,办理审批程序。如要改变承重结构等,须向建设、规划、消防、卫生等管理部门办理报批手续,经批准方能分割。分割之后,还应办理变更登记手续方可销售。对于投资者来说,应该首先看到这些变更登记文件,否则就可能拿不到产证,更不要说收益了。
  
  只看地段远远不够

  
  对于许多初入的投资者来说,投资商铺首先应该关注地段和价格,事实上这些仅只是基础。从理论上讲,商铺需在一定的商业氛围中才能存活和发展。对于还未形成气候的商圈,自然需要花费一些时间进行"培育"。只有在商业氛围被培养出来之后,所投资的商铺才能够实现理想的经营状况和投资回报。如果开发商只是引用一些概念,一味宣传离闹市比较近,却没有具体的商业开发计划,这是远远不够的。
  
  从目前上海的商业环境来看,同样是商业中心地区,商铺租金价差在进一步拉大,最大在3倍以上,至于次商业中心地区的社区商业街价差更大,有的高的达10倍以上。决定商铺租金的原因多种多样,不单单是一个地理位置的概念,比如周边商业氛围、地势走向、楼层高低、商铺面积等都可能造成租金的高低差距。因此在投资商铺特别是外地商铺的时候,更要谨慎。
  
  一铺真能养三代?
  
  常言道"一铺养三代",高回报的诱惑造成了近年来商铺投资的火爆行情:2004年,上海新塘桥生活广场产权商铺一期推出129个小铺位,每平方米18000元,开盘当日,一个上午就告售罄,有的购铺者排了三天三夜的队才买到。地处上海市中心康定路的一处商铺,售价每平方米30000元以上,开盘后不到半月,销售已超过七成。就连松江区泗泾镇的商铺,每平方米售价也在6000元左右,在预售期就销售一空。有关数据显示,2005年上海楼市中的商业地产份额继续扩大,目前已由以往不足5%上升到近15%。值得关注的是,普通投资者的商铺回报率却从当初的12%左右下降到目前的6%至8%。虽然这个回报率依然相当高,但已经显现出商铺投资的风险。因此,在目前的情况下,商铺投资还是应该谨慎为上。



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  • 来源:上海证券报  选稿:方翔    

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