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专家详解物业税三大悬念:不会买得起养不起


2005年12月3日9:35

  东方网12月3日消息:国家税务总局局长谢旭人日前表示,在“十一五”期间,中国将积极稳妥地深化税制改革,并透露将逐步推行物业税。一席间,各种说法层出不穷:有人乐观地预计,开征物业税会使房价降四成;也有人担心开征物业税后,房屋可能买得起住不起;还有人认为,物业税会对豪宅征收比普通住宅更高的税率。

  开征物业税到底会给地产市场带来怎样的变化和影响呢?就此问题,记者专访
了中央财经大学税务专家刘桓,刘桓详细解读了物业税开征的三大悬念。

  悬念一 进程

  正在“空转”明年有望“实转”

  物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法,“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。而今年物业税被明确地写入“十一五”规划,就标志着未来5年内我国将开征这一税种。

  刘桓表示,目前全国已经开始对物业税征收进行试点,但试点仍处于“空转”阶段,即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分,明年有望在一两个城市进行“实转”,试点成熟后,将向全国推广。但物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程,不能草率开征,否则将会“伤筋动骨”,特别是容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果。所以物业税开征一定要非常慎重,是一个稳步推进的过程。

  悬念二 影响

  房价会降但不会出现买房容易养房难

  业内普遍认为,如果开征物业税,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。

  据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。

  据某地产研究机构人士分析,从理论上说,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了70-1/70=98.57%,表现在房价中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素,将其中的10%份额据为己有,也有39%以上的降低幅度。

  刘桓认为,物业税开征后,由于把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节,所以房价会有所下降,但不太可能下降四成那么多,因为房价主要受市场供求关系影响。

  征收物业税,会使房屋初始价格比较低,但是购买后每年都要承担一定的物业税,物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了,于是有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。刘桓表示,这种担心大可不必,因为从国际惯例看,物业税的征收都有一定的底线,主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收,而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品,如果一个人拥有基本住房以外的房产,也就意味着他占用了别人的资源,所以他应该为此付费。另外,目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的,而惟独只有投资房产不付费,这对投资者来讲也是不公平的。

  刘桓认为,对于自住型房屋购买者来讲,开征物业税是利好。因为在购买环节,减轻了购房者的负担,而在拥有环节,税负也会很轻甚至没有。而对于投资类住房的购买者而言,他们则应该为占有更多的资源而付出相应的费用。

  对于大家关心的新房和旧房如何征收物业税的问题,刘桓表示,物业税只针对新房而言,老房在交易时已经一次性缴纳了各种税费,将不再重复征税。

  悬念三 税率

  税率“一刀切”豪宅税负不会加重

  物业税是实行统一税率还是累进税率也是目前业内争议的焦点,特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。有业内人士认为,对豪宅应按照比普通住宅更高的税率征收,才能体现社会“公平”。对此,刘桓表示,物业税一旦开征将实行“一刀切”的税率。因为,房屋的占地面积是固定的,房价的高低已经体现了地价的高低,所以不论是豪宅还是普通住宅按照统一税率征收就可以体现“公平”,豪宅的房价较普通住宅更高,按照同一税率征收,其缴纳的物业税相应也更高。同样道理,地域差异对物业税征收也没有太大影响。因为,各地不同的房价已经体现了地域差异。

  美国物业税的税率大概是按照每年缴纳房价的0.8%-1.2%计算,例如,一座10万美元的房子一年要缴纳1000美元的物业税。而我国与美国不同的是,土地实行公有制,房屋购买人只对土地有使用权,而没有所有权,所以我国物业税税率的确定不能完全参照外国,还需要根据采集到的信息进行研究才能确定。



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  • 来源:山西新闻网  选稿:方翔  作者:张培娟   


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