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房产市场调控进入引导平稳软着陆阶段


2005年12月3日9:35
  东方网12月3日消息:国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在日前举行的"泛珠三角区域房地产交流促进博览会"高峰论坛上说,2005年中国房地产行业经历了一个从调控政策的迅速紧缩,到对重点关注房地产投机的打压,再到引导市场平稳软着陆,整个政策在今年出现了一个非常戏剧的变化,现在基本上进入了一个合理引导预期、合理引导房地产市场健康发展的阶段。

  巴曙松说,2005年是中国房
地产市场上难忘的一年,政策的变化、资金的约束、市场的调整等等因素,对全国5万家房地产企业是很大的挑战。2005年中国的房地产行业所面对的调整起落,也相当于一个经济周期里所出现的冲击。1-3月份就是紧缩,管住土地、管紧信贷,要在比较紧的时间内将固定资产的投资大幅度紧缩下来,这对当时固定资产投资规模压缩发挥了很大作用,但也使得房价上涨过快。因为房地产市场的需求非常旺盛,而紧缩导致房地产有效供给减少,需求有所下降,但供给下降更快,所以1至3、4月份全国的商品房空置率下降而价格仍然上升。房地产业宏观调控的第二个阶段,重点是稳定价格,抑制局部市场的投机性需求,主要在税收和提高按揭比例方面采取了措施并产生了明显的影响,市场也因此出现了浓厚的观望气氛。

  到了第三季度,政策面出现了积极变化,调控措施开始转向平稳的操作,合理的引导市场预期,促进整个房地产市场平稳的软着陆。在这个阶段可以看到整个主要房地产景气指标在止跌回稳,整个市场开始走向基本平稳的态势。

  巴曙松指出,在国内上市的房地产公司股票的走势方面,也不同程度的体现了宏观调控下的市场特征:在第一阶段和第二阶段,整个投资者有一种恐慌情绪,担心房地产企业的利润率出现大幅度的下降。进入三季度之后,投资者的情绪转趋乐观,不少房地产企业的股票走势坚挺。在香港上市的内地房地产公司,有的在宏观调控的紧缩环境下业绩大幅上升,升幅达到50%、70%;而有的企业业绩大幅度下滑,下滑了30%、50%,差异非常大。

  巴曙松认为,从它们的收入结构就可以发现,这些业绩大幅度上升的公司,比较好地把握了整个房地产政策的变化趋势,早就从过分集中在单一的城市开发,转向二、三线城市拓展。比如上海的复星实业业绩上升很快,主要的原因他们没有过分的集中在上海,较早地进行了开发地的分散化、多元化。一些房地产公司业绩大幅度下滑,很重要的一个原因就是其开发业务过分集中在某个市,而这个城市正好是受宏观调控影响比较大的城市,比如说上海、北京。

  巴曙松说,经济危机使西方国家财富排行榜重新排名。我国改革开放二十多年以来,每一次宏观调控也都使财富排行榜重新排名。从1999年开始中国人民银行就鼓励住房消费,到现在开始房地产市场还没有经历一个完整的经济周期波动,还基本上是快速扩张的趋势,这是一个好事,给大家提供了一个巨大的发展机会,但不好的是没有一个大浪淘沙的过程。2005年的宏观调控使得5万家房地产企业面临一个重新的洗牌,在宏观调控的过程中“剩者为王”。明年或后年,那些在新的经营环境中做出及时的调整的企业,能够在考验中剩下来就是优胜者。



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  • 来源:新华网  选稿:实习生 应健  作者:李四清   


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