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上海二手房价格高过新房 淘房机会孕育其中


2005年11月24日7:32
  东方网11月24日消息:随着市场波动的加剧,价格秩序被完全打乱。如今的上海房地产市场上,一些区域里,新房价格大于二手次新房价格的现象大量存在,而且两者之差距超过以往,而在另一些区域里,二手房价格高于新房价格的“倒挂”现象也频频出现。面对这样的混乱局面,购房者该如何选择?买房到底是选择新房,还是选择二手次新房,这个问题值得推敲揣摩。
  
  宏观调控让房地产市场越发波动剧烈。
随着市场的变化,原来的价格体系正在逐步瓦解,而新的价格体系似乎尚未建立起来,于是上海楼市呈现出“转型期”的特征,尤其表现为价格局面的混乱。
  
  记者在最近的调查中发现,许多楼盘的定价让人辨不清方向。在一些区域里,新房价格普遍高于二手房价格,而在另一些区域里,二手房价格则普遍高于新房价格,那么对于购房者来说,买房到底该选择新房还是二手次新房呢,这个问题倒颇值得推敲揣摩。
  
  新房价大大高于二手房
  
  我们都知道,由于上海市场上预售的新盘都是期房,而二手房因为要拿到产权证以后才能进行交易,所以都是现房。一般来说,从期房到现房是一个价格小幅上升的过程,现房的价格应略高于期房的价格。但是由于现房随着房龄的增加又存在价值上的折旧,所以从理论上说,刚刚交房的现房价值最高,房龄越长,价值越低。所以同一个地段的期房和现房价格,很难说一定谁高谁低,但二者之间相差的幅度应该不太大。
  
  但在前几年上海楼市的一波罕见的上涨行情中,新房(即期房)的价格高于二手房价格是非常普遍的现象。因为房价向上走,开发商的定价策略必然是“低开高走”,早开盘的新房定价较低,等到这些期房实现交房、办好产权证,就进入二手房市场,成为二手次新房,晚开盘的房子的定价再略高于这些二手次新房。这样的定价策略目前仍然有不少楼盘采用。
  
  如耀江花园位于黄浦区西藏南路和半淞园路交汇处,处在上海未来10年的市政热点——两岸规划、世博会核心地带,为沪上知名楼盘。该案总建筑面积约13余万平方米,其中一期总建筑面积6.9万平方米,分别由2幢26层和2幢34层高楼组成。
  
  记者从该楼盘售楼处了解到,目前在售房源的是6号楼和7号楼,均价为25000元/平方米左右,一房一价,所售房源为毛坯房,价格因为楼层、朝向等不同而有所差异,9楼的价格在23000元/平方米左右。
  
  而记者同时从附近的中介公司了解到,部分投资者为了解套,不惜以低于新房的价格对外抛售。如耀江花园一期1号楼同样为9楼的一套房源,已经过精装修,面积为128.29平方米,房东愿意以270万元的总价出售,其单价约21000元/平方米,剔除装修费用,这套二手房的毛坯单价约20000元/平方米左右。同为景观房,两者之间有近3000元/平方米的差价。
  
  记者还看到该楼盘一套靠近半淞园路4楼的房源,挂牌价仅17500元/平方米,这与相同品质的新房价有近4000元/平方米的差距,而另外一套14楼的景观房房源,挂牌价只有16000元/平方米,但相同楼层的新房价格约25000元/平方米,差价达9000元/平方米,更是惊人。据中介介绍,这套房源之所以愿意以较低的价位出售,主要是投资者想要尽快套现。“这个投资者对持有如此高价位的物业感到有些吃力,他想赶快抛出去。”某中介公司的工作人员如此说。此外,二手次新房的价位比新房低,主要是由于一期中有不少房源的价位只有9500元/平方米左右,有很大的降价空间。
  
  与此相类似的楼盘还有很多,如长宁区内的长宁馥邦,有部分出自该楼盘的二手房挂牌价为11500元/平方米,而目前在售的新房价为12500元/平方米,两者之间存在l000元/平方米左右的价差。
  
  二手房猛降多为投资客集中区域
  
  而在另一些区域内,尽管预售新房的价格较今年上半年有所下调,但是幅度不大。而由于区域内投资性购房比重较大,有大量品质相当的二手次新房抛出,竞争过于激烈导致价格偏低,从而使得新房和周边地区二手房之间的价差十分明显。
  
  位于卢湾区徐家汇路上的淡水湾花园,目前价位较之今年5月份前后的价位,已经有所下调,但是现在23000元/平方米的均价,依然要比周边的二手次新房报价高得多。
  
  记者从“网上房地产”网站了解到,该案7月份推出的“淡水湾花园1”中,已经成交了8套房源。据售楼处的工作人员介绍,这批房源为毛坯房,不管是两房、还是三房,其均价为23000元/平方米。
  
  记者通过附近的中介公司了解到,目前周边主要二手次新房的价位均低于这个水平。位于该案对面的汇龙新城,也是一个品质不错的楼盘,在今年上半年价位一度冲过20000元/平方米大关,但目前回调到了18000元/平方米左右;位于南北高架旁的大同花园,其平均价格在16500元/平方米,而且还能够找到精装修房源;卢湾都市花园刚刚建成,二手房价曾经摸高至18000元/平方米,但是没有能够坚守住,最后又回到了14500元/平方米的水平;位于斜土路上的海悦花园出自名门,为中海房产打造,品质自然不同一般,所以该案价位也从2003年初的7500元/平方米的价位,一直上涨到了22500元/平方米,近期回调,但在18000元/平方米停顿了下来。
  
  记者在此所列举的楼盘,地段、周边配套等各种因素都与淡水湾花园相差不大,而目前价格却存在4500-8500元/平方米不等的差距。据了解,在中介挂牌的房源中,大多为投资者所有。“虽然淡水湾花园价格比较高,但是现在已经无法拉动周边的房价了,主要是投资者已经没有了信心,他们想要赶快抛盘解套。”业内人工如此分析。
  
  此外,这种现象在联洋社区也能够见得到,如在售的仁恒河滨城均价为15000元/平方米,已下调10%左右,而周边出自联洋年华、华丽家族、第九城市等楼盘的房源,其挂牌价约12000元/平方米左右,价差为3000元/平方米。
  
  新房二手房价差明显拉大
  
  记者在采访中发现,在前几年的房地产市场上,新房价格一般比二手房价格高5%一10%,但现在,两者之间的差距似乎明显拉大了,有些幅度高达60%。
  
  上海每一文化传播有限公司董事长俞坚指出,当市场处于价格迅猛上升时期,表现出来的必然是新房价格高于二手房价格。这一方面是由于房地产市场过于火爆,房子供不应求,可以让开发商随意涨价,同时也不排除后期地价高于前期,物业品质提高而带来的成本上涨等原因。
  
  但现在出现同一楼盘的新房价格远远高于二手次新房价格,其实也是一种不太正常的现象。据他分析,这往往发生在前期投资客较为集中的楼盘。这是由于一方面投资客急于抛售而不惜降价,另一方面,开发商死守价格防线而不肯降价,本来期房和现房应该是同涨同跌,但现在一个涨一个跌或者一个微跌一个猛跌,价格差距自然就拉大了。
  
  二手房价高过新盘价
  
  与此同时,市场上又出现了另一种情形,二手次新房的价格偏高,而预售的新房却连连降价促销,价格明显偏低,两者之间形成“倒挂”。
  
  家住虹梅路上的陈先生跟相恋了多年的女友准备结婚,购房顺理成章地成为了他近日最为关心的事情。当他走访了一些中介门店和售楼处之后发现,现在的房价变得有些复杂了。在陈先生的印象中,二手次新房的价格要比新房低一些,因此比较倾向于买一套二手次新房来当作婚房。他认为二手次新房是现房,买下来之后便可以入住,不用像购买新房那样,要等待一年多的时间,同时很多二手房一直空关着,并无人住进去,其品质与新房无异,最为主要的是价格跟新房相比没有很大的差别。走访了闵行区内某个楼盘之后,却发现在售的一手房价格比二手房价格要低一点。“怎么会这样呢?”他对此有些纳闷。
  
  顾戴路板块是闵行区内近期重点发展的重要居住板块之一,在最近两年内,板块内陆续建成了新时代花园、半岛花苑、江南星城、莲花公寓、蔚蓝城市、望族新苑、蓝色港湾、欧风新天地、世茗雅苑、东苑城古龙等10多个楼盘,目前发展成为外环线附近一个新兴的居住区。而随着百万平方米规模的万源城项目动工在即,以及上海市儿童医院项目的建设,这里也从一片片菜地,逐渐转变成为闵行区内一个重要的大型居住社区。
  
  记者近日调查时发现,目前江南星城的二手房价位在9000~9800元/平方米之间,而在售的江南星城的新房价格在8300元/平方米左右,比起今年5月份前后9000元/平方米的开盘价有了明显的回调。
  
  同一板块内的东苑古龙城,记者从周边的二手房中介门店了解到,现在出自该楼盘的二手次新房价格仍坚持在10000元/平方米左右,而新盘则是在今年10月底以8500元/平方米的均价推出一批房源,这跟此前的9500元/平方米的开盘价相比,回调幅度达1000元/平方米。
  
  类似这样的楼盘还有很多,主要为近期宣布调价的楼盘。如虹口区的瑞虹新城,目前在售的新房价格在16000元/平方米左右,但是同样出自该楼盘的二手房价格却仍然坚持在18000元/平方米左右,部分小面积的二房,报价甚至超过了20000元/平方米。此外,万里板块内的万里雅筑、达安春之声花园等也是如此。
  
  此外,在莲蒲府邸、四季运动汇、蓼花汀花园,虽然二手房价出现了一定幅度的回调,但回调幅度不大,因此区域内二手次新房的价格价位目前仍然在9000—9500元/平方米左右,普遍要比在售新房要高。类似的还有浦东三林地区、普陀苏州河板块等。三林地区的二手次新房价位接近9000元/平方米,如出自恒大华城、申江豪城楼盘的二手房,其挂牌价就一直维持在这个价位,而环球翡翠湾花园以低于这个价位1000元左右的标准入市,形成倒挂。而在普陀区的苏州河板块内,苏堤春晓次新房价位在16000元/平方米左右,而在售的新湖明珠城在13000元/平方米左右,倒挂幅度为3000元/平方米。
  
  价格倒挂多为开发商降价热点区域
  
  自从今年3月份开始的宏观调控以来,在今年上半年针对房地产的政策密集出台,从而导致楼市从此以后,逐步下行至今,房地产市场进入一个下调的通道,一手房交易量明显下降,二手房交投低迷异常。在过去原本为开发商所倚重的“金九银十”两个月内,虽然市场有了一点起色,但是观望仍然是主流。在这样的市场氛围中,开发商迫于无奈,只好采取一些措施来进行促销。如主动降价,从二手房市场上抢夺房源。这与原来开发商定价时依照二手房价格再加一部分的做法已经完全不同了。
  
  很显然,出现这样价格倒挂情形的大多是最近的开发商降价的热点地区。分析房价倒挂形成的原因,有分析人士指出,主要是临近年关,一些实力有限的开发商为了尽快回笼资金,在冷清的市场面前不得不低头,所以只好低价吸引购房者,以求资金迅速回笼;再就是此前由于受到市场繁荣景象的迷惑,没有能够正确对自己的楼盘进行定位而定价过高,在这波下行行情中,遭到购房者的抛弃,现在只好回头,降价以求重新获得市场认可。而由于这些地区的投资客不多,他们抱着观望的态度或者看好这一地区的发展前景而不肯降价,同样造成一个不跌一个跌或者一个猛跌一个微跌,这会导致一手房的价格比二手次新房的低,形成房价倒挂。
  
  俞坚认为,正在形成的新房和二手房价格倒挂现象,说明房地产市场价格上涨过快以及开发商随意涨价的势头得到遏制,房产投机行为也被打压。
  
  价格无序有了淘房的机会
  
  其实,在成熟的房地产市场上,新房和二手次新房之间本来应该是“同涨同跌”的,二者之间有价差往往是由于不同楼层、不同朝向、不同设施等物理性因素,所以幅度不会太大。但是在一个急剧波动的市场上,由于无论是开发商还是投资者、自住性购房人,心态都发生了极大的变化,各方对楼市的发展前景和判断有着较大的差异,表现在价格上就是完全的无序和混乱。
  
  当市场价格处于上升期时,开发商可以笃定地随意涨价,新盘的价格往往高于二手房,而当市场处于衰退期时,开发商心态更为迫切地急于降价,二手房价格常常高于新盘价格,但在现在的市场上,各方之间的博弈结果表现在不同区域里的价格的无序,这对购房者而言就有了一个淘一淘的理由。
  
  究竟是应该买新房还是买二手次新房呢?在当前无法一概而论,还需要仔细做一番分析。


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  • 来源:理财周刊  选稿:实习生 应健  作者:甄爱军   


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