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次新房市场价格战开打 各大板块行情分析


2005年11月17日7:30
  东方网11月17日消息:对于今年的房地产行业来说,今年这个冬天可能是近几年来最冷的一个,即使在和煦阳光下,开发商也会感到天气的刺骨。楼市的疯狂在这个冬天注定不会再上演,“金九银十”高期望值的破灭,上海的房地产市场进入了一个新的时期,一场地产行业的“持久战”全面来临。在这个缓慢的、较长时期的调整过程中,关注各大板块的市场行情,将有利于实时地捕捉到楼市“风向”的变化,从而对市场作出较为准确的
判断。

  大华板块二手房成交清淡

  经过多年来的发展,大华板块现今已成为上海西北部成熟度最高的一个大规模居住区,整个板块与普陀和闸北交界,南面紧挨着万里板块。今年上半年,由于部分楼盘投资客的集中以及规划中的轨道交通M7与R3线会对未来交通状况有大幅改善的过分炒作下,大华板块的价格大幅上升,致使在新政出台后,该板块房价的大幅下跌,一度成为降价楼盘较为集中的区域。

  据汉宇地产数据显示,在今年初全市房价普涨的情况下,大华板块新盘房价曾高达12000-13000元/平方米左右,次新房单价也普遍在10000元/平方米以上。

  但在宏观调控开始以后,该区域房价大幅下调,无论是次新房还是老公房,都有2000元/平方米左右的下降,调整到现在基本上集中在8000-10000元/平方米之间。但是由于该区域一手房价格大幅下降,对二手房成交带来一定影响,近期二手房成交一直保持清淡。

  目前,大华地区的新盘及次新房大多集中在行知路以南、新沪路以西、新村路以北的区域内,由于该板块生活配套设施不是很齐全,所以入住率不是很高。但由于整个板块可供开发土地已不多,因此在后市随着社区配套设施的逐渐发展成熟,还具有一定升值潜力,当价格稳定在合理水平的时候,对购房者还是有不少吸引力的。

  近七宝板块有望成为“小古北”

  闵行七宝板块已经是一个非常成熟的板块,在一定程度上对其周边的楼市具有辐射力。目前,七宝板块周边云集了不少知名楼盘,如奥林匹克花园、知雅汇、五洲云景、亭汇花园、上海源花城、英伦风尚和上海公馆等,其中最具有地标意义的要算奥林匹克花园了。

  上海中原市场分析师告诉记者,近七宝板块的楼盘价格也有较大幅度的调整,6月份最高均价达到9800/平方米左右,目前最高价在8000元/平方米以下,一些价格较低的楼盘已经在6000元/平方米以下。由于这些楼盘所在区域缺乏完善的交通设施及商业配套设施,人气不是很旺。所以除奥园外,其他小区都没有很好的入住率,这一区域还需要一定的时间去建设。

  不过,有一点值得可喜的是,在近七宝板块聚集的外籍人士越来越多。据负责五洲云景项目的郑经理透露,在五洲云景从今年9月份以来已销售的50%的房源中,有10%-15%的房子被韩国人或朝鲜族人购买,港台的客户略低于5%,总体来看,外籍人士及朝鲜族人士已在购房客户中占据相当大的比例,故近七宝板块开始有了“小古北”的称号。据了解,这些购房的韩国人及朝鲜族人,主要是在古北、虹桥、七宝和龙柏等周边区域工作的,其中有不少是烧烤店、餐饮店和美容店的小老板。

  长寿路板块百万可安家

  近期,普陀新盘的成交主要集中在环线以内,而新盘价格的调整也带动区域内的二手房价格进一步趋于合理。其中最有代表性的就是长寿路一段,长寿路沿线聚集了大批的中高档住宅。不久前,大众河滨二期的金色米兰以12000元/平方米的单价开盘,引起了这一区域的价格震动。

  信义普陀店分析师认为,普陀楼市价格松动的一个重要因素是这里前期吸纳了大量的投资客,长寿路沿线就曾经是温州购房团最看重的区域之一,而现在几乎每天都有温州客户到周边的中介门店打听行情,如果有买方看中房子的话,卖方在价格上会很容易妥协。

  业主心态的进一步放平,使得这里的成交比起其它区域来说,表现得更为活跃。目前长寿路沿线的二手房成交主要集中在达安花园、苏堤春晓名苑一期。达安花园目前单价在16000元/平方米左右,景观和房型较差的则在14000元/平方米上下;苏堤春晓一期由于前期投资客相对较多,所以在近期交房之后,由于一些投资客急于出手套现,竞争比较激烈,目前单价在14000元/平方米左右。

  除此之外,其它一些品质稍差的楼盘如上青佳苑等,成交价格则在12000/平方米左右,也就是说,最低100万元左右就可以在这里安家,所以目前这里的自住性购房相对活跃。但最近纷纷扬扬的开征个人所得税的传言,使得买家的心态又有些犹豫。



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