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三月来沪房贷合计退保3亿元 银行优惠频出


2005年11月16日7:31
  东方网11月16日消息:记者昨日从上海保监局获悉,7月、8月、9月三个月沪上房贷险净保费均为负数,合计退保超过3亿元。
  
  保监局的数据显示,今年1月至6月份房贷险的累计净保费为7.05亿元,到了9月末仅剩下4.08亿元。
  
  一方面,楼市的低迷导致投保房贷险的人数和数额巨降。保监局有关人士透露,前三季度上海房贷险出现了较大幅度的回落,增速从一季度的52.51%降低到-26.43%,房贷险收入仅为几千万元。与其形成鲜明对照的是,上海同期总体的财险保费收入同比增长了17.69%。
  
  另一方面,利率政策的变动导致提前还贷的数额激增,房贷险的退保量也随之大幅度增长。根据保监局的数据简单计算得知,第三季度上海退保额已经超过了3亿元。以房贷险为主要业务的保险公司也受此拖累不轻。
  
  保监局有关人士表示,近几个月房贷险的下跌主要与楼市的基本面相关。沪上的保险公司为此作了很多有益的业务探索,包括加强内部核算和风险管理、推出年缴或月缴型房贷险产品、与房产中介机构加强合作、约束承保限额等。不过,随着一次性缴费的房贷险逐步为期缴产品取代,房贷险的保费下滑也将是一个长期趋势。值得注意的是,工行深圳分行已经取消了强制房贷险,未来这一险种还有很多的不确定性。
  
  银行房贷逾期可差额罚息

  严厉的处罚条款正在修改,沪上多家银行酝酿在细微处让利客户,力图阻止年底大规模提前还贷
  
  银行曾采用颇为严厉的条款重点打击的房贷逾期行为,在近期沪上房贷业务持续下滑的背景下,也不得不逐渐软化下来。据知情人士透露,沪上部分银行开始对部分到期扣款账户上余额不足的房贷客户,实行只对未缴清部分的差额采取罚息的“优惠”做法。这样做,一方面可减轻客户因粗心等非主观因素而欠款的负担;另一方面,在细微处让利客户,以图阻止年底大规模提前还贷的到来。
  
  前期,沪上各银行为控制风险,房贷逾期罚息普遍得到上调,而此前相当长的一段时间里,对于到期扣款账户上余额不足的房贷客户,银行一般都会对其实行全额罚息的严厉处罚。可是,记者近日调查发现,曾经的严厉处罚条款正被悄悄修改。
  
  昨天,浦发银行相关负责人透露,近期,该行施行了一系列让客户更具主动性的房贷新政。如房贷的还款时间可以由客户自行确定;扣款到期日提醒服务;对不能足额扣款的账户,只对未缴清部分的差额计算罚息;还款记录良好的客户,房贷授信额度可循环使用等。这位负责人表示,在日常生活中,经常会有客户因临时出差、遗忘等非主观因素而导致房贷还款账户上余额不足以抵扣当月房贷,一旦当月形成了逾期,客户就要等到下月的下一个扣款日一同缴清贷款,这样,客户则增加了一个月的罚息成本。
  
  银行业务人员算了一笔账,在差额罚息下,客户的负担将大为减少。假如一位客户(等额本息还款)每月应缴房贷本金与利息共计6000元,如果到期时账户只剩5500元的话,按全额罚息、日罚息率为万分之五计,则罚息的标的为6000元,每月共计90元罚息;如果按差额罚息、罚息率同为万分之五计,则罚息的标的只有500元,每月罚息仅7.5元。
  
  浦发银行相关负责人还透露,对于当月发生逾期的客户,如今,银行不会马上把欠款记录报送征信系统,而会给其一定的宽限期,如果下个月客户正常还款的话,则不会影响他的信用记录。
  
  相比之下,兴业银行上海分行的新规定则更加宽松,不但对房贷逾期部分采用差额罚息的办法,还预留了10天的免罚息期,这段时间内,银行天天对账户实行扣款,客户如果将逾期部分补齐,则没有罚息产生。在沪上国有银行中,中行目前也开始执行差额罚息。而招行上海分行透露,该行计划对信贷还款系统进行升级,升级后也将执行差额罚息。
  
  业内人士指出,银行近期推出房贷逾期可差额罚息、优质客户明年可享受优惠利率等做法,根本目的在于力挽目前房贷业务大幅缩水的不利局面。值得关注的是,房贷在经过去年10月份和今年3月份的两次加息,5年期以上个人住房贷款利率已上调了0.47个百分点,基准利率达到6.12%的水平,一旦明年1月开始执行新的利率水平,借款人的利率负担将会提高。业内普遍预期,年底将出现大规模的集中提前还贷,而这种苗头近期已经出现。部分银行透露,目前其新增贷款额已经与提前还贷额持平甚至略低而导致负增长。
  
  至今,上海银行监管当局已多时未向外披露沪上银行机构的房贷余额,据截至10月底的统计,沪上中资银行个人房贷余额已经连续4个月出现负增长,10月份的负增长达到了创纪录的23亿元。权威数据显示:进入今年7月份,沪上银行个人房贷余额的负增长便开始了,当月比上月少增8亿元,随后便一直“跌跌不休”,8月少增17亿元,9月少增18亿元,加上10月少增的23亿元,已经累计“缩水”66亿元。
  
  开发商牵手银行推八成贷款

  在首个合作协议中,特殊购房对象将享受8成贷款,9折优惠利率
  
  开发商是找不到买房客,银行是拉不到优质贷款客户,上海楼市中的这对“难兄难弟”现在开始了紧密的合作。昨天,浦东一开发商向记者透露,目前已经与沪上多家银行达成协议,将对部分客户提供最高八成抵押贷款,优惠利率。
  
  在首个合作协议中,事业编制和职称医务工作者,教龄3年以上的教师,持有律师执照3年以上的律师,世界500强、大型国有企业,部门经理级以上或高级职称员工,以及金融机构正式员工、国家公务员等均能获得8成贷款,9折优惠利率。
  
  很长一段时间以来,上海新楼市场房屋贷款比例全面提高到首付三成,仅个别客户以自行申请的方式可以获得八成贷款。据地杰国际城有关人士透露,沪上多家银行这次参与了八成贷款的提供,这预示着银行开始与部分开发商进行更深入的合作,银行向购房者提供更高比例和更优惠的贷款,而开发商则确保银行的利益,双方开始找到更多的利益共同点。
  
  据业内人士分析,与半年前相比,银行现在在楼市中扮演的角色已悄悄发生转变,为了吸引大批客户,他们不得不降低门槛与开发商进行合作,因为开发商能够提供源源不断的客户,其中不乏资信状况优良者。由于“降价”、“保价”、“现金补偿”等成为开发商目前最不愿意选择的促销手段,在越来越激烈的楼市竞争中,与银行进行贷款方面的合作可以说是一举多得。
  
  银行八成房屋贷款在个别楼盘中的推出,很可能导致新盘贷款门槛全面下降。有关分析人士表示,目前上海楼市中,银行与开发商的合作往往取决于开发商的意愿,只要开发商能够提供足够的客户,并且愿意为消费贷款提供一定的担保,银行往往愿意降低门槛。由于已有开发商突破了贷款上限,这样的优惠贷款很可能蔓延。
  
  固定利率房贷可能延后推出

  受CPI指数涨幅回落等因素影响,银行认为近期推固定利率房贷时机尚不成熟,担心没市场
  
  昨天,上海浦东发展银行副行长张耀麟透露,鉴于目前国内居民消费价格总水平的同比涨幅正在回落,而央行加息的预期也有所减弱等情况,市场上对于固定利率房贷的需求或将受到抑制,因此,推出固定利率房贷的时间表将有可能延后。
  
  此前,浦发、光大以及建行等获批试点的固定利率房贷产品利率区间都设定在6%—7%(参考现行央行利率标准),并分阶段确定具体的固定利率标准,每阶段期限为5年。昨天,张耀麟说,银行想要推固定利率房贷需要同时具备央行与银监会两个监管部门的批文,目前,浦发等银行只拿到了央行的批文。
  
  可是,张耀麟昨天表示,根据目前的市场情况,固定利率房贷的利率区间仍不好确定,而具体推出的时间表也不可能确定。这意味着,即便银监会的批文最终下达,银行可能也会考虑延后推出相关业务。
  
  张耀麟所谈及的市场情况主要是指,国内居民消费价格指数(CPI)近几个月的表现相对稳定,且同比涨幅正在放缓。
  
  加之,央行负责人近期曾在公开场合强调“短期内不会再加息”的言论,目前,很难得出我国将进入加息通道的结论。
  
  众所周知,前段时间,银行之所以热衷推固定利率房贷,是因为固定利率房贷不仅可以增加贷款品种吸引客户,而且在加息通道中会有效抑制提前还贷的功能。现在看来,当利率上升预期淡化后,利率水平将高过央行基准利率的固定利率房贷,对贷款客户并不具备十足的吸引力。沪上某银行个贷部负责人认为,“社会上加息预期强烈的时候,才是推固定利率房贷最好的时机,而现在显然不是时候。”



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