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空置房"能量"超以往 上海楼市警报将拉响


2005年11月16日7:34

  东方网11月16日消息:上海楼市今年的供应量预计将突破4000万平方米,而销售面积预计仅2600万平方米左右,这就意味着今年将有1/3的新增供应面积有待明年消化。上海楼市将迎来1997-1999年后又一次空置房的高峰,空置房的警报即将拉响。
  
  从供不应求一步就跨入了供大于求,上海楼市供求关系的急剧逆转仅仅发生在一年间。去年火爆一场的楼市不仅将当年新竣工的楼盘
统统“吞下”,还将以往的滞销积压房消化了不少。但今年,吃得过饱终于引起反胃——大量待销空置房将成为影响楼市未来发展的隐患。

  上海社会科学院房地产业研究中心主任张泓铭在近期的一次研讨会上放言,经过今年宏观调控以后,到年底,投资需求和投机需求会缩减50%以上,估计会新增空置量600万平方米,加上去年年底上海的空置量是359.4万平方米,那么到今年年底,上海的空置房估计在1000万平方米以上。

  此番言论绝非危言耸听。

  众所周知,商品的滞销会带来库存,商品房的滞销也会逐步形成空置房,当市场上的供应量远大于销售量时,卖不掉的房子越积越多,空置房就会成为要开发商命、揪政府心的大难题。

  根据建设部的有关规定,空置时间在一年以内的商品房建筑面积为计入空置待销面积,空置时间在1年以上3年以下的列为空置滞销面积,竣工验收后空置3年以上的列为空置积压面积。随着上海新增供应量的大幅增加和市场成交量的持续低迷,越来越多的新房将因为销售不畅而形成待销、滞销乃至积压。而到明年,新竣工的商品房又将源源不断地上市,上海的房地产市场因此将面临更加严峻的时期,空置房警报即将拉响。
  
  今年1/3新增供应面积留待明年消化

  今年3月以来政府对楼市的密集调控,除了税收、金融等政策外,最主要的突破口是从供需两方面人手。一方面,大量增加供应量,尤其是两个“1000万”的提出和落实,使上海楼市迅速呈现出“高供应”的局面;另—方面,多项严厉措施向房产投资客“开刀”,在有效地抑制住了投机的同时,也使得购房者对未来行情不看好,捂紧口袋观望。这“一放一收”,最直接后果就是造成新增供应量的急剧上升和需求量的大幅下降。只是让许多人没想到的是,供不应求的紧张局面刚结束,还没来得及喘口气,供过于求的严重过剩已经来临。

  根据上海网上房地产公布的数据,截至11月7日,上海今年的商品房成交量为2346.87万平方米。最近的10月份为宏观调控以来单月成交量最大的月份,达到151.7万平方米。如果11、12月份的成交量与此相当,预计今年的总成交量在2600万平方米左右。

  那么,今年市场上的供应量又有多大呢?根据网上房地产的有关数据进行统计,截至11月7日,商品房新增供应量已经创下历史新高,达到3648.37万平方米。考虑到今年最后两个月还将迎来新盘上市的高峰,今年商品房的总供应量预计将突破4000万平方米。

  两相对比,结论已很显然,2005年的上海楼市预计将有1400万平方米的商品房留待明年销售,这个比例已经占到市场供应量的35%。可以预见的是,即将到来的2006年,大量今年就已竣工的现房将被列入空置待销之列,它们将与许多新竣工、新上市的楼盘同时在市场上角逐,争夺消费者。空置房之忧将很快成为无情的现实。  

   可售面积仍在节节攀升

  此外,商品房可售面积的日益庞大也进一步验证了大面积空置房出现的可能。

  去年12月31日,网上房地产显示,上海商品房可售面积为1110.49万平方米,而今年9月18日,全市新建商品房可售面积达2062.44万平方米,这是近3年来首次突破2000万平方米大关。在经历“金九银十”成交量的小幅回升之后,这个数字非但没有减少,反而在不断增加。截止到10月31日,可售面积又增加到2389.68万平方米。而在记者采写稿件的11月7日,这一数字还在继续增加,达到2411.99万平方米。即使是保守的估计,到今年年底,可售面积也要达到2700万一2800万平方米。

  如此大的供应存量显然让市场难以消化。记者粗粗一算,如果今后每月继续以当前150万平方米的月成交速度,单单这些已经开盘的房子,就够市场消化到2007年年中。更何况,楼市强大的惯性将使得明年的市场供应不会有太大的缩量,如果明年再新增3000万平方米,将近6000万平方米的楼盘集中供应,上海楼市将如何招架?要知道,即使是行情最为火爆的2004年,上海商品房销售面积历史性地达到3488.75万平方米,也难以很快消化如此的巨量。在当前宏观调控效应逐步显现、多数人仍持币观望的情况下,大量待销、滞销乃至积压空置房的出现将是必然的,明后年上海空置房面积有可能超越1999年的高峰,创下一个新纪录。
  
  空置房第二次高峰可能即将到来

  我们回顾一下历史就知道,大量空置房的涌现往往是宏观调控的“并发症”。在经历了20世纪90年代初的一轮房地产调控后,1995年,上海房地产市场供大于求的状况开始显现,商品房竣工、销售面积差达到132.73万平方米,空置房的滞销和积压问题越来越突出。经过两年时间的累积,1997年上海的商品房供需绝对差额(即竣工面积一销售面积)达到778.51万平方米,占当年总供应量的1/2。空置房问题的严重性引起了政府的高度重视。

  1997年6月,上海市政府为了消化大量的空置房,出台了《关于积极消化空置商品住宅,加快危棚简屋改造若干意见的通知》,后来又发布《关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见》等文件,将消化空置商品住宅与改造危棚简屋紧密结合起来。1998年又推出购房退税、契税优惠等多项刺激楼市的政策。但是由于房地产一般2—3年的开发周期以及政策的效应只能逐步显现,上海空置面积在1999年达到1297万平方米的顶峰后才逐年递减。

  从2001年开始,上海的房地产市场步入“黄金期”,开始经历一轮上涨历程,与之相应的是竣工面积与销售面积之间的差距明显缩小。在短短几年的时间里,上海不仅将以往留存的空置房大量消化,而且新增的竣工面积也难以满足旺盛的需求,供销比接近1:1。虽然市场仍有少量的空置房,但已不再成为问题。

  然而,这种延续了5年的良好轨迹今年陡然出现了“拐点”,空置房面积突然出现猛增,可能迎来历史上第二次空置房高峰。  

  空置“能量”远超上次高峰期

  由于房地产的开发周期一般在2~3年,1997年上海商品房供销面积差达到顶峰,但空置房面积的顶峰却出现在1999年。这一次,今年年底的商品房供销面积差出现猛增,但真正的空置房高峰有可能出现在明后年。

  与1997—1999年的空置房高峰相比,即将到来的空置房浪潮不仅来势凶猛,而且较难遏制。

  1999年,上海的空置房总量虽然达到历史高点,但这是由于此前楼市一直不景气、历年累积而致。而且那时候,由于上海市民大多手中无房,买房和改善住房的愿望十分迫切,加上货币化分房政策刚刚开始实行,所以当银行开始按揭购房、政府启动减税和退税等政策后,市场应声而动,强大的住房需求迅速释放出来,空置房的消化效果显著。

  但是明年即将出现的空置房危机似乎棘手许多。首先,它是在2004年几乎“零空置”的基础上快速形成的,积聚时间虽短,但是量却很大,今年的供销面积差差不多是1997年的2倍。由于楼市强大的惯性作用,今后一段时间内市场仍会沿着“低成交、高供应”的轨迹继续滑行,这将使空置房累积的速度进一步加快。可以断言的是,当前房地产市场的空置“能量”仍在积蓄,如果今后两年楼市不出现大的转机,空置房必将突破历史高点。
  
  化解危机更多得依靠市场力量

  更让人忧心的是,如今要解决空置房的难题似乎更加困难。7年前,上海大多数市民都没买房,购房需求十分强大。所以政府解决空置房的最主要思路就是出台刺激楼市发展的优惠政策,尽力满足市民的购房需求。但现在,情况有了很大的不同。经过这些年的购房热潮,很多有购买力的市民都解决了住房问题。现在最强烈的住房需求大多存在于低收入家庭、工作不久的社会新鲜人以及外地来沪工作者三大类人群,但是这些需求中很大一部分只是潜在需求,未必能转化成建立在实际购买力基础上的真实需求。即使考虑到目前存在的市民梯级消费改善住房和打算购买“第二套房”的自住需求以及境外人士的自住和投资需求等,但这些需求的“能量等级”与7年前已不可同日而语。

  更何况,当初政府靠出台利好政策来兴市可以明显奏效,但在目前宏观调控的大背景下,这种想法恐怕难以成为现实,楼市更大程度上还得依靠市场的力量——以大幅降价换取成交量的做法来逐步消化空置房,而这样的局面对众多的开发商来说将是惨烈的。

  如果说1997年以来的上海楼市,用4年时间消化了大量空置房,又用4年时间积蓄了空置能量,那么这一次,即将到来的空置房高峰将需要我们用多长时间去化解?



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