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沪楼市空置量如何消化 降价是最好的自救


2005年11月16日7:44

  东方网11月16日消息:上海不可能再次出台优惠政策,来鼓励市民购买住房,因为这与中央的调控政策背道而驰。而目前上海的供应面积越来越多,这种现象如果持续发展下去的话,未来的市场将会因为严重积压面临更大的困难。那么,如何解决这个难题呢?

  一边是购房者观望,一边是供应面积在不断增多,面对购房者的心神不定以及开发商的忧心忡忡,那么我们有必要讨论一下如何消化供应量的问题
。这个问题很现实,因为它关系到上海房地产市场的健康发展。

  要完全消化目前已经形成的巨大供应量,根据业内人士的说法,无非从供应和需求这两个方面下手,这也是符合经济规律的做法。从供应层面来考虑,主要要调节供应节奏,同时减少土地供应,并严厉打击投机。从需求层面来考虑,主要从刺激消费方面来入手,比如开发商主动放弃高额的的回报,将房价定在合理的位置,使得购房者能够接受。

  历史做法:出台优惠政策

  据出自上海五合智库的一份研究报告指出,从1992年开始,宏观经济政策明显以经济增长作为导向。在这样的政策背景下,房地产行业发展增速,出现开发热潮。1992年和1993年房地产开发投资的增长速度分别达到117.5%和165%,从而带动全社会固定资产投资的增幅分别达到44.4%和61.8%。与此同时,通货膨胀问题凸显。从1992年7月开始,月度CPI同比增幅稳定超过5%,在1994年10月达到顶点,为27.7%,历时28个月。在通胀压力下,国家的宏观调控措施随之而来。房地产行业因为不同寻常的高增速投资行为和部分地区存在的投机因素,受到宏观调控政策的重点照顾。

  经历宏观调控之后的上海楼市,出现的大量的空置房,特别是在1997~199年期间更是达到了历史最高点,这对市场形成了巨大的压力。为了解决空置问题,上海出台的一系列消化空置房的优惠政策,同时将此与改造危棚简屋结合起来,将原来居住在危棚简屋里的居民迁入空置商品住房中,拆除危棚简屋后的土地先储备、后开发。

  1991年,上海提出本世纪末完成改造365万平方米危屋任务。1997年6月,上海市政府批转了市建委《关于积极消化空置商品住宅,加快危棚简屋改造若干意见的通知》。随后,上海市政府紧接着又发布了《关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见》等文件,明确提出将消化空置商品住宅与改造危棚简屋紧密结合起来。上海市规定,在2000年以前,个人购买住宅应交纳的契税,可由同级财政给予50%的补贴;个人买卖空置商品住宅时,交易中的各类费用减半征收;收购空置商品住宅的住房租赁公司,减免有关税收。

  购房退税政策也对楼市的发展起到了很大的作用。1998年,针对低迷的房地产市场,上海开始实施购房退税政策,鼓励高收入者积极购买住房。规定在1998年6月1日至2003年5月31日,在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人,可享受购房后起算的个人所得税抵扣。

  降低契税税率也是其中一项重要的优惠政策。1999年7月,上海市政府为了鼓励个人购房,决定由地方财政补贴0.75%的契税,即按0.75%的税率征收。2002年,上海又取消了财政补贴,规定如果购房者在当年9月1日后缴纳契税按照1.5%,这仍然比国家规定3%的标准要低,具有一定的优惠性。

  当前出台鼓励政策可能性不大

  截至到11月7日,上海可售商品房面积已达到2400多万平方米,这是一个巨大的数字,这也意味着,在今后的一段时间内,上海楼市将面临更加剧烈的价格竞争。

  有关专家指出,如果供应量持续增加,而消化速度却仍然象现在这样较为缓慢的话,将会形成较大的空置,而当空置达到一定程度之后,就会影响到楼市的整体健康状况。所以如何有效地消化这些供应量,已成为无法回避的问题。

  据上海五合智库总经理邹毅判断,目前国家不大会继续出台政策,来加强对楼市的调控力度。在今年8月份,建设部的新闻发言人也已指出,当前房地产市场调控工作的重点,是坚定不移地贯彻落实好国家已出台的各项调控措施,以切实稳定住房价格,促进房地产市场平稳发展。近期,国家不再出台新的调控政策。

  此前,上海市政府为了解决空置问题,在鼓励消费方面花了不小的功夫,如蓝印户口、购房退税等政策,应该说为繁荣上海的房地产市场起到了不可低估的作用。目前楼市重又因为宏观调控,出现了“消化不畅”的现象,那么有没有可能出台新的政策来帮助“消化”呢?答案是否定的,因为国家的调控还在继续深化,而目前也没有人表态调控目的已经达到,调控可以结束,所以如果现在如果出台鼓励政策,这等于与国家调控政策背道而驰。   

  解决目前供大于求的现状,只有通过别的途径来操作了。

  降价是最好途径

  购房者缘何不想现在购房?其中最为主要的原因还是房价过高。

  近日,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时,便明确指出,世上没有卖不掉的商品,只有卖不掉的价格。如果开发商不主动降价,或者价格不降到合理价位,那么目前房地产市场上的浓厚观望气氛不会得到改善。

  他说:“最近两三年来,上海房价上涨速度过快,导致房价过高,超过一般购房者的承受能力。尽管目前上海房价比今年三月低高位时下调了15%,但是房市调控现在还远未到位,开发商和投资商的利润空间还远未压缩。”而目前供大于求的局面,主要还是购房者捂紧口袋观望所致,由此尹伯成教授认为,只有房价下调30%以后,房地产市场的现状才会有所改观。

  卫明不动产营销智库负责人蔡为民的说法则更为直接,他说:“要改变目前房地产市场供大于求的局面,主动权在开发商手中。如果开发商愿意降价,购房者还是愿意购买的。”

  据蔡为民分析,眼下的问题是由于购房者和开发商之间对于房价的认识没有达到统一,双方存在较大的差距。购房者认为房价过高,已经超过了自己的承受能力,故希望房价有所回调;而开发商则认为房价还有上涨空间,所以降价之后便意味着自己的利润下降。

  蔡为民警告说,如果现在房价不回调,致使这种胶着状态再延续一段时间,那么会对未来的市场形成巨大的影响。空置房源的增多,将会加剧未来的楼市的竞争,形成期房、新房、二手房、空置房等“四足鼎立”的格局,“这会让未来楼市也陷入泥潭,”他这样认为。

  适当放慢供应节奏

  沪上独立学者顾海波在谈到解决供大于求的问题时,明确表示应该适度减少供给,同时大力打击投机。

  顾海波认为,“当前的房地产市场如果再放量供应,是违背经济规律的。”他认为应该紧紧抓住地根,由政府控制土地的供应。为了避免因为供应量的减少导致投机的产生,他认为同时还要加大打击投机的力度,“这要打组合拳,是一项系统工程。”他说。

  尹伯成教授也认为应加大土地供应调控力度,严格土地管理,不但要停止别墅类用地供应,严控高档住房用地供应,提高普通商品房用地供给能力,而且坚决打击炒地等行为,不许开发商屯积土地。

  也有业内人士指出,可以适当放慢供应节奏,让市场能够从容消化目前已形成的存量。但是这涉及到开发商的实力,对于一些资金链比较紧张的开发商来说,恐难以做到。

  买卖向租赁市场转变

  此外,还可以考虑由出售向租赁市场转变,诸如发展老年公寓、度假公寓等,这样也能有效消化一些存量。

  蔡为民指出,这种方式在香港、台湾也曾经出现过,但是成功、失败的案例都出现过。“这种方式运作起来难度不小,这会要求开发商重新组建一个管理团队来运作,会提高运行成本。同时,也要求开发商没有来自资金方面的压力。”他如此说。



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