东方网9月22日消息：传统的楼市旺季“金九银十”已过近半，在巨大的回款压力下，由调控组合所催化的上海楼市降价效应，已经突破个案性、区域性的局限，开始发生广泛效应。在价格持续下滑数月后，上海房价继续以较大幅度向下调整。

　　拆招价格战

　　9月3日、4日两天，闵行区楼盘碧林湾推出三幢”特价“房源，均价6700元／平方米，这 个价格相当于该项目2004年年初的水平，比目前附近地区的二手房均价略低。

　　万兆地产则以“特价房”的方式进行第二波降价。今年7月底开盘后，该公司整个8月共签约16次，而9月前8天签约已达58次。这表明调低价格依旧是刺激需求的有效办法。

　　另外，部分楼盘二次降价的同时，一些楼盘开始采取保值保价的促销措施，包括“区域均价补偿”和“楼盘差价补偿”两种模式。

　　9月3日，位于上海新江湾城的上海梦想·雍景苑开始实施上海首个《购房价格全面保护计划》。一是推出优惠价格，并对已经购买了第三批房源的老客户，按照新价格补偿差价；二是采取特别“保价”措施，如9月17日至2006年6月30日行情走低，雍景苑开发商将按照区域平均价格，把落差部分补偿给客户；三是推出“价格锁定”措施，购房者如“锁定”保价期间某一阶段价格为最终补偿价格。

　　与此同时，位于普陀区的新湖明珠城则引进1999年、2000年曾在北京、广州、深圳等地出现过的“无理由退房”措施，同时配以“楼盘差价补偿”。

　　其实，这两种看似类似的促销方式，却有着实质的差别。“雍景苑的区域均价补偿，关键的问题在于区域均价的标准，而目前看来，这似乎是一个‘假命题’。”信义不动产研究中心的分析师指出，“开发商提出的区域——新江湾城，目前已建成楼盘仅‘上海梦想’一个，到2006年6月，所谓的区域均价参考楼盘也屈指可数。同时，所谓的均价究竟怎么算，采用什么标准，开发商有更大的主动权。”

　　“新湖明珠城的楼盘差价补偿及无条件退房，则相对有实际吸引力。这个促销措施将写进购房合同的，同一楼盘不同时期的均价比较也具有可操作性。”

　　该分析人士认为，不管是差价补偿还是直接降价，或其他促销方式，都只有在接近买家规避风险或价格的预期时，才能吸引买家。

　　“今年楼市在政府调控措施的影响下，出现特殊情况。”对于自6月以来开始出现的两波降价潮，房地产专家蔡为民指出，在今年调控前将近一年时间，由于上海楼市价格猛涨，有相当一部分自住需求被压制，而5、6月的调控之后，楼市降温明显，价格也有所下调。但这时，一部分开发商有意推迟上市时间，避开调控的高峰期。相对于短期内调整价格，他们更寄希望于后两个月的传统旺季。

　　“观望期是正常的，凡是采取了比较严厉的行政措施，一般都会带来比较强烈的反应，但长期观望肯定会对市场带来负面影响。”上海财经大学教授印堃华指出，上海刚性需求释放情况大家都在观察，原因就是大家心里没底。

　　浦东房地产经济研究中心主任李战军认为，短期产生的成交略涨的情况并不能反映上海楼市的真实需求，只有价格才是催化市场的关键要素。

　　“已经开始选择降价的开发商，在一次降价效果不理想的情况下，再次降价不可避免，因为选择降价的背后往往是资金链已经出现了问题”。

　　非产品盈利因素消失 　　

　　拆招这场上海价格战，不难看出调控使非产品盈利因素逐渐消失，产品盈利模式逐步成型，使开发商的利润开始符合市场规律。

　　中原地产宁志俊分析认为本次宏观调控前，市场表现为三大特点：一是升值因素第一，地段因素至上；二是购房，为因炒作而非理性化；三是开发商忽视或漠视产品品质。通过调控，投资者淡出楼市，影响力式微，于是自住需求得到充分尊重和显露，同时投资者因楼市波动而被洗礼，意识到没有真实需求的投资就没有真实可靠的回报。

　　企业能不能及时调整自己看待行业的态度，把精力投入到产品中，就成为能否抵御价格滑坡的重要因素。

　　另一方面，由于房地产业是上海国民经济的支柱产业，其增加值占全市GDP的比重由1990年的0.5%，上升到2003年的7.4%。房地产业的税收及土地出让金是各区县财政收入的重要组成部分。而根据上海社会经济发展规划，2005～2010年，预计上海人均居住面积达到18～20平方米。按照中心城区约800万人口估计，市场缺口在5000万平方米左右。依照每年新房的成交量2900万平方米计算，只需2年便可达到要求。

　　因此，我们可以预计，上海市的居住需求高峰在2007年后便结束。居住需求高峰过后，新房交易量的下降才会真正带来房地产价格的实质性下降。