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上海楼市:悲观阴影难以散去 市场低迷


2005年9月4日8:49

  虽然有迹象表明,处于这一轮宏观调控风口浪尖的上海房地产市场,正呈现政策松动的可能,但悲观预期仍然笼罩在上海房地产业的上空。

  “从8月20日开始,对于第一次购买自住住房的本市职工,住房公积金个人贷款额度将从10万元提高到20万元。”在8月18日的上海市政府例行新闻发布会上,新闻发言人焦扬公布了这一新政策。

  这是自今年2月上海市首次提高有补充公积金职
工的贷款额度。此次调整意味着,有补充公积金的职工,最高贷款额度可达30万元。

  银行方面也有类似举措。此前不久,人行上海分行建议对房龄10年左右的二手房贷款进行政策松绑。这也是房地产宏观调控以来,上海首次接连出台两项激励措施。

  同样,在银行对开发商的贷款发放上,也有松动的迹象。

  在目前新房和二手房成交都持续惨淡的境遇下,这两大政策的出台可谓给低迷的市场带来一股新鲜空气。但新政能激活低迷的市场吗?多数人的答案是否定的,“这只是一种投石问路”,按照复旦大学房地产研究中心副主任华伟的判断,下一步,政府可能需要出台更大的激励措施,才能改变目前价量双跌的状况。“这一政策改变不了每天不足400套的新房成交量,这在1年前甚至可能是一个楼盘一天的销售量;一时也难以激活低迷的二手房市场。”但华表示,这一切都得等到十月的中央十六届五中全会的召开,才会有定论。“上海方面已经不敢私自轻举妄动,大家都在期待这次会议,能对宏观调控的范围、力度下一个定论,以便采取下一步的措施。”

  市场仍不容乐观

  上海市场从4月开始的买卖双方胶着状态仍未得到改善,而价量双跌的局面也没有得到根本的变化。

  在新房方面,中房上海指数办公室调查数据显示:7月份,上海商品住房成交量创下了5年多来单月成交量历史最低点,总量不到78万平方米,仅为年初最大单月成交量的1/3;28%的调查样本楼盘跌价,跌价最多的大华板块一楼盘每平方米暴降4420元。

  8月的市场同样毫无大起色,市场的低迷也让大多数开发商选择了“捂盘”。据上海当地最大的房产中介商金丰易居的一位前任副总私下透露,金丰易居目前已经签订代理销售合同的楼盘有二十四五个,但这批楼盘目前开盘在售的却不足5个。“如今上海全市新盘每天成交量还不如过去两年一两个新盘的销售量,严峻的市场环境让大量的开发商和代理商选择了捂盘。”

  二手房市场也不乐观。最新“出炉”的上海二手房指数报告显示,今年7月上海二手房指数为1705点,环比下降0.3%,延续了6月份的跌势。位于威海路的中凯城市之光,3月的最高价达到35000元/平方米,而7月份挂牌的二手房均价在26000元/平方米左右。

  为了打破这种持币待购的僵局,包括搜房网在内的上海部分媒体,开始出面组织团购。在8月18日搜房网举办的上海自住型代表楼盘团购置业大会上,吸引了大华集团、华江建设、天启&开启等沪上50多家房地产开发商、房产代理机构参与。主办方搜房网副总裁代建功表示,“我们希望通过团购形式,为开发商和目标购房者搭建沟通的平台和渠道。”代还认为,目前上海楼市僵持不下的决定因素就是价格——价格还没有降到合适的水平或者说许多盘子根本还没开始降。在此前的团购试点中,参与者位于上海中心区徐家汇的高档楼盘瑞金尊邸的对外报价是18000元/平方米左右,几乎卖不动。但是,当搜房网以12000-15000元/平方米的均价召集团购购房者时,报名人数多达500人。

  调控周期可能持续2-3年

  个人投资理财网CEO洪曦表示,投资和投机者不要再寄希望于未来两三年,能像过去的两三年一样,从上海房地产行业获取暴利。他认为,在未来的两三年,上海都将持续这样一种缓慢下滑的盘整走势。

  上述金丰易居的那位副总也表示:“过去的三个月只是市场对政策的一个消化期,真正的市场盘整期应该是从现在才开始,保守估计将持续到明年年中。关键的原因在于过去的几个月,消费者的心态发生了很大的变化,要让消费者重拾信心,不再持币待购,这需要花去很长的时间。”

  在上海代理了数十个楼盘的天启&开启机构战略研究院院长魏剑秋表达了类似的观点。魏认为,上海近几年房地产的高速发展和城市化进程密不可分,“上海从97年以后开始的大规模旧区改造,造就了大量的购房需求。中远两湾城就是一个典型的案例,上海房地产的发展适应了这种大量的需求。”此外,上海经济经历了多年的高速增长,经济实力和城市化进程的启动,两者促成了上海房地产市场的繁荣。而大量外来人口的涌入也带来了大量的有效需求,为这个市场的进一步繁荣加入了新动力。让魏剑秋担心的是,这一轮经济周期的结束已成定局,上一轮过快增长的经济周期所掩盖的问题开始暴露,而新的经济增长点还未出现,“在这样的大背景下,失去了最主要的推动力,要让陷入低迷的房地产市场在短期内好起来,很难。”

  开发商的态度也不乐观。上海市统计局第二季度针对房地产企业的专项调查显示,今年二季度,上海房地产业企业家信心指数急速下滑,一举跌破了景气临界值,达到2000年一季度以来的最低值。在90家被调查的房地产企业中,仅有14%的企业家对所在行业运行状况持乐观态度。

  记者在采访中得到印证。金地集团上海公司项目经理邓耀东表示,总体而言,公司对未来的市场走势持谨慎乐观的态度,“整个市场形势正常偏严峻,现在我们新开的一个楼盘一周才能卖掉两三套,这显然不能和过去的两年相比,过去的两年我们推多少就能卖多少,很多时候是房子还没出来就一抢而空。”邓告诉记者,“9、10月份市场价格还会下调,但金地的楼盘不会降价。”

  复地集团总裁范伟及中凯集团总裁杨益华都表示,目前没有在上海拿地的计划。“如今的计划是先做完剩下的项目,拿地则需要再看看未来的宏观形势,包括宏观调控的政策变化、市场的发展态势等。”

  一直以来,上海房地产因为被视为是泡沫最多的地方,而处于调控政策的焦点。而中国的房地产调控政策,正被称为决定中国经济未来走向的最大的不确定性因素。上海社科院部门经济所副所长、上海市政府特聘决策咨询研究专家杨建文直言不讳,承认宏观调控引发的外资收缩和房地产萎靡是导致上海上半年经济数据下挫的直接原因。但杨建文表示,即使中央不出台宏观调控,按照上海这十几年的发展模式走到今天,也已经走到尽头,决策者急需进行根本性的经济模式调整。“上海正面临转折点,是大转型的前夜。上海需要直面的转型有二:一是由于能源等因素上海原有的增长模式不可能继续下去;二是WTO过渡期很快结束,金融业等主要行业对体制和开放有更大要求,以往的‘强政府’模式不能再拥有完全的主导权。今年上半年上海的经济问题已经明显地把矛盾暴露出来。”

  看来,接下去要讨论的,已经不是如何调控的问题,而是上海的经济该如何转型了。



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