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理财高招:房产按揭 以租养供最划算


2006年9月3日9:46

  陈小姐任职某外资企业中层,丈夫是公务员,家庭月收入约1.2万元,有储蓄50万元,夫妻俩商议用20万元作首期购置二手物业出租,于是挑选了越秀区某楼龄较新的高层电梯小区楼,面积约58平方米,购房价为43万元,评估价41万元,并想在银行做房贷按揭。然而,加息了,陈小姐犹豫了。加息意味着贷款要给多一部分的利息,这个时候投资到底划不划算?

  有关人士对陈小姐的案例做了如下
分析:以万元计算,加息后若按基准利率办理房贷按揭的月供款,据贷款年限1年~30年增加1.236元~2.9692元;若按优惠利率办理,因原优惠利率为基准利率下浮10%,加息后最高可下浮15%,则月供款反而降低,仍以万元计算,据贷款年限1年~30年,减少0.2892元~0.4045元。即加息前:10年后实际支付总额=15万元+2万元+(382.5元X12X10)=17万元+45900元=215900元(假设租金不变),即10年后陈小姐可继续出租该房屋,租赁收入转为家庭净收入,且产权完全归属自己,如果10年后楼价仍维持现状,相当于以21.59万元换取43万元的该房屋产权。

  加息后:21.59万X 4.14% X5年=8938.26X5年=44691.30元(5年定期利息),扣减利息税后:44691.30-(44691.30X20%)=35753.04元,可见置业与定期存款的回报相差甚远,陈小姐并不适合在这个时候进行房地产投资。

  以租养供完全有可能

  这是否意味着加息投资房地产,以租养供就没有可能了?汇瀚按揭冼霖表示,加息影响并不巨大,只要考虑周全,以租养供完全有可能。她认为,加息后,存款利息也相应上升了,所以存贷款差距反而缩短;况且首贷款物业的贷款利率下限可去到15%,值得投资者们注意。

  举例说明,5年期贷款,利率为5.508%,以1万元计算,月供191元左右,而存款利息,5年是4.14%,相差只是1.36%左右。她建议市民如果手头有一笔净余资金打算一次性付款,不如以按揭方式先供首期,而将净余资金拿来投资或放在银行存款。

  例如近期中原成交的一套物业,楼价为7500元/平方米,成交总额57万元。本来业主刘先生想一次性还款,但因为加息,刘先生又有新的考虑了。该物业的评估价为53万元,所以只能贷款37万元,刘先生于是先给了首期20万元,供款20年,即每月供款2611元,而租赁收入为2800/月,即每个月刘先生还有接近200元的净收入用于物业维护。这是以租养供最划算的例子了。

  回报率会受加息影响而下降

  不过,房地产研究人员刘志武表示,投资回报率会受加息影响有所下降,只是幅度还算比较小。以租养供还是可以的,因为毕竟租金一直以来比较稳定,加0.27个百分点折算过来不过几十元。不过对于投资者来说,现在必须慎重,因为国家一再加息,而且银行对投资者不同于对一般的买房自住者,没有优惠政策,所以投资者必须综合考虑长期收益风险。

  另外,满堂红市场人士也提醒投资者,在进行这种投资前要计算自己的购房成本,必须有一定的租金空间才好入市,如果最后计算的结果,住宅的租金收益与按揭费用相差200~300元,就不要轻易投资。

  三种投资需注意

  投资住宅:有两种方案选择

  方案一:新的小面积单位作长期租赁。这种物业购入总价低,租赁价格高,一般30~40平方米的物业租金可去到2000~3000元/月,投资者可以通过租赁抵消贷款月供款,尽快供完款后,物业权完全属于自己。该方案适合“白领一族”及政府、中大企业员工等有稳定工资收入的人利用手头的剩余资金进行持续的投资。

  方案二:选择高尚住宅区住宅作中短期投资。一般建议选择外资高层喜欢的区域,如天河区中心地带。近期有投资者以7500元/平方米买入天河中心地带110多平方米的房子,以6000元/月租金出租。由于他是在前5年出租,之后出手,所以选择贷款年限短的方式,只要过了税收所限定的5年就出手。这种投资方案适合生意人,有大笔资金,但风险性大,而且随时需要资金周转。

  投资写字楼:要考虑空置期

  建议最好选择有好的管理公司进驻的写字楼,同时写字楼的路段必须好,例如珠江新城、天河北、环市路、地铁沿线等写字楼,如果客户的资金足够,最好选择甲级,因其保值及抗跌能力高。但是,写字楼租金空间与月供之间的空间更大,至少要去到1000元以上,且投资者必须考虑写字楼的空置期长短。

  投资商铺:最好选门面大的

  投资者要慎重考虑,因为商铺贷款的首期至少要占总额的六成,而且贷款期限只能为10年~20年。选择商铺最好是临街、特别带租约售的,如果买下来有租收,即时可还银行供款,且有收益在手,对于吉铺(即无租约)来说最好就是选择有饮食功能、门面大的,如资金允许,面积大最好,该类型的商铺较受欢迎,并且最好租给连锁店。

  陈小姐购房具体细项表

  评估价:41万元

  首期:15万元

  贷款额:28万元

  贷款年限:10年

  月供款:3082.4864元

  购置家电:约2万元

  租金:3000元/月

  扣租赁税:300元

  租赁收入:2700元

  每月“以租养供”资金缺口:3082.4864-2700=382.5元

  (须在家庭月收入中支付)

  以租养供6种考虑

  1.考虑家庭收入情况比如投资者还要考虑首期,而且对房子要支付一定资金进行简单装修,出租需要购置一定的家电,这些都牵涉到月供款问题。最完美的计划是租金可以高于月供款,但这只是理想计划,实际操作上要认真选择。

  2.考虑投资总额建议投资额是家庭总收入(夫妻共同资产的总额)的50%;而如有小孩需要抚养就只能定为30%~40%。

  3.考虑物业的升值潜力包括销售和租赁两部分。据中原数据,广州市租赁市场价格比买卖市场稳定,去年与今年上半年比较,全市房屋销售额上升了15%~20%,租金却有所下降,比去年少了0.33元/平方米。投资者需要对市场进行分析,毕竟热点区域不是一下子形成的,有一定延续性,投资者要留意以便寻找热点。

  4.考虑物业的折旧楼龄增长,对销售影响特别大,投资者在投资前要考虑自己能承受的折旧费用和维修费用。

  5.考虑租赁税费目前个人出租住宅纳税涉及“五税一费”(营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税),按“综合征收率”征收,并规定按月租金收入1000元以下、1000元(含)到2000元、2000元以上(含)的,分别按4%、8%、10%三个档次的“综合征收率”征收税费;除此之外,印花税、城镇土地使用税仍按现行政策规定征收。个人出租非住宅房屋仍按现行规定执行。举例,某投资者将其自有的一套住宅出租给他人居住,若月租金900元,则按4%“综合征收率”计算其应缴税金900×4%=36元;若月租金1000元,则按8%“综合征收率”计算其应缴税金1000×8%=80元;月租金2000元,则按10%“综合征收率”计算其应缴税金2000×10%=200元。同时,他还应按规定缴纳城镇土地使用税,若租赁双方签订了合同,则双方均应按规定缴纳印花税。

  6.考虑租客进行挑选一般要注意选择机关公务员、教师、中大企业职员等作为租客,因为其收入稳定。

来源:广州日报  选稿:王飞  作者:林琳 祁广菲   
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