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解密民间借贷融资成本 房地产利率15%-18%


2006年9月3日8:21

  在一系列宏观紧缩政策接连出台的大背景下,近期民间借贷异常活跃。它们甚至借助信托、典当、私募基金、贷款中介等各种眼花缭乱的金融形式,成为银行收紧短期贷款之后的新融资渠道。

  这些民间资金的成本高低自然成为人们关注的焦点。据央行的最新调查推算,我国民间融资规模为9500亿元,占GDP6.96%左右,占本外币贷款的5.92%左右,民间融资的利率大多为12%左右。

  温州样本:利率12%左右

  作为国内民间资本最为密集的地区———浙江温州可以说是民间借贷的典型样本。

  “高的时候达到过年利率20%,一般也有10%左右,这还是比较正规的民间融资市场,在那些不太正规的民间融资市场,年利率甚至更高,有的甚至达到40%的天价。”央行温州中心支行的一位人士向记者透露,当前温州民间借贷成本有走低的趋势,但年息仍高达15%—20%。

  权威统计数据显示,温州民间借贷月利率从去年年初的12.11%。下滑到今年6月的历史最低点———8.9%。,同比降幅达20%左右。而在市场经济较为活跃的乐清市、苍南县,民间借贷月利率更由去年同期的12.15%。和7.956%。分别下降到8.10%。和7.222%。。

  记者了解到,目前温州当地民间借贷形式主要分为四类:低利率的互助式借贷;利率水平较高的信用借贷;不规范的中介借贷;变相的企业内部集资等。

  温州企业的第一桶金往往得益于民间资本,大多数温州老板创业初期本金有限,都是靠向亲友募资来扩展业务。当地一家制鞋企业老板赵先生告诉记者,当初他就是在亲友圈子里借到了300万元启动资金,才开始发家的。

  “现在,我很容易在几天之内从亲友们那里借到1000万元。”赵先生不无得意地说,从成本上来看,这种互助式借贷的利率也只有一分钱的息,而在银行也要8厘左右。央行抽样调查也表明,温州亲友间的互助性借贷利率与银行借贷利率较为接近。

  而对于利率水平较高的信用借贷,赵先生则不太感兴趣,“这其实就是一种‘高利贷’”。它是民间借贷的主要形式,主要是用于个体、民营等企业的生产周转需要。其借贷期限有长有短,利率一般参考同期金融机构贷款利率水平及地区、季节、资金供求状况而定。

  据抽样调查,2005年温州市高利率信用借贷额约占当地民间融资总量的90%,其月利率为10%。—12%。左右,最高甚至逼近15%。。

  自2004年实施宏观调控措施以来,中小企业融资更加困难,一些小企业迫于生存压力,多方求贷,甚至开出了月息50%。~120%。的高价。眼下由于大量民资回撤,其利率开始走低,但月利率仍高达10%。。

  而不规范的中介借贷与变相的企业内部集资则低于一般银行利率,甚至有些借款不计息。

  房地产市场:利率15%-18%

  较之于简单且较原始的温州民间借贷,北京、上海等地的民资甚至借助信托、典当等各种眼花缭乱的金融形式,长驱直入资金极为匮乏的房地产市场。

  事实上,自2002年以来,信托产品已经在房地产开发中显示出了强劲势头,出现了自有资金加信托计划以及股权融资加银行贷款的融资方式。由于银行紧缩银根,眼下信托计划方式提高了融资门槛,其融资成本约8%-15%,而股权融资加银行贷款的融资成本在15%-20%,成本更高。

  “对于房地产这样一个高利润行业,利率即便高几个点,甚至十个点,也只是压缩了原来的利润空间,并不能使这个行业的投资过热降温。”北京地产界一位资深业内人士坦言,在目前宏观调控的情形下,借道信托进行民间融资显然是一根“救命稻草”。此类信托计划一般都是项目公司找信托公司,并承诺给信托以及机构投资者开出较高的利率,其利率一般在10%以上,可以说发行信托计划只是个合法的外衣,借信托转贷是根本目的。

  “终于又弄到钱了,第二期开工的资金问题解决了。”北京丰台区某地产公司的常务副总经理王先生心头的一块大石头终于落下了。虽然,通过信托转贷年利率高达17%,但他仍然觉得划算。因为,目前从银行很难借到钱,如果资金再补给不上,他所在公司旗下的很多土地与房产项目就得被迫转让。而目前房产需求依然旺盛,房价仍然没有下跌,因此利润上有保证,资金成本高些不是问题。

  实际上,在北京、上海像他这样通过民间借贷市场来寻找资金的房产商正在与日俱增。“现在找我借钱的房产项目,利率都在18个点以上。”一位上海常年从事民间借贷的中介老板告诉记者,“而资金出借方多为信托公司。”

  记者得到的一份正在寻求资金的上海房地产项目名单上,所显示的房产大多位于徐家汇、静安区、昆山别墅区等,仅记者手头拿到的8个项目,就有大约100亿资金需要借贷。这些房地产公司所希望的合作方式包括:信托转贷、典当融资等,而给出的年利率则平均在15个点,并表示“可以具体商谈”。

  与一般的民间借贷相比,由于典当行要付员工工资,还要租赁营业场所,因此资金成本要比民间借贷高。

  来自北京典当行业协会的相关数据也证明了这一点。根据国家规定,典当公司融资利率上限为月息4.5%,而目前北京地区典当行的平均月息为4%左右,其中以汽车抵押贷款为最,月息大都接近4.5%,而房屋抵押贷款则相对偏低,月息为3.12%左右。

  该协会的一位负责人告诉记者,目前各典当行向客户收的费用均以“月息”计算,根据抵押物的不同而设定了上限。加息之后,来典当行融资的人明显增多,大多都是中小企业或个人融资,其中以房屋抵押贷款居多。

  北京泰信典当行一位人士分析说,房产典当融资作为中小企业的短期融资渠道是合适的,而对于房产投资客希望从典当行获得资金来维持资金链的正常运转,却并不适宜。以抵押一套房产融资50万元为例,若抵押半年时间,融资成本就高达10万元左右,显然长期从典当行借钱炒房是十分危险的。

  资本市场私募基金:利率10%-15%

  私募基金通常专指参与证券期货投资的非公募形成的机构投资者。靠民间融资起家的私募基金,长期以来一直是中国股市乃至期市中的一支神秘力量。其如潜龙在渊般令人捉摸不透,却不时闪现出惊人的暴发力。私募基金在每次股市行情中均十分活跃,是股市上涨的重要力量。今年上半年股市的大涨,私募基金功不可没。

  去年年底,中央财经大学实地调查研究后发布的国内首份《中国地下金融调查》显示,我国目前地下金融规模高达8000亿元,当中私募基金起到主导作用,占了近九成。而全国私募基金占股民投资者证券交易资金的比重在30%至35%之间,其总规模在6000亿至7000亿元之间,规模较大的单一私募基金规模已达数亿元。私募基金作为地下金融重要的组成部分,虽然没有得到法律认可,但却是资本市场的重要参与者。

  “国内私募基金运作方式主要有两种:一是承诺保底,前几年私募资金在这上面已栽了太多跟头;二是账户管理,也就是利润分成制,不过往往针对的是大型企业”,一位熟悉私募资金的市场人士介绍说。不过该人士表示,从2001年沪深股市大跌开始,私募基金进入了一个转变期,从业务模式到投资理念都在发生改变。坐庄曾是私募基金的制胜法宝,然而庄股的逐一没落,让规模达到几亿甚至几十亿的私募基金投资理念开始发生变化。规模越大的私募基金,其投资理念越趋近于公募基金。据知情人士透露,目前部分私募基金也开始引入托管机制,例如与信托公司合作,客户将资金存放在信托公司,再交由私募基金进行投资管理。

  “私募基金民间融资一般也以公司名义进行,成本在10%-15%之间,这一数字近几年变化不大”,江苏天鼎的秦洪向记者介绍说。秦洪所在公司位于私募基金比较盛行的南京地区,据他介绍,私募基金民间融资主要靠人脉关系,建立在相互信任基础之上,运作相对比较规范。其实,券商集合理财业务与私募基金具有相同性质,他们开发大客户的模式与私募基金如出一辙。

  虽然,期货市场私募基金规模远小于股票市场,但在民间资本相当充裕的浙江、上海一带,期货私募基金也比较活跃。该地区一位期货业内资深人士介绍说:“一些期货工作室、个人操盘手甚至规模比较大的期货公司,在断定行情来临时,往往会到民间融资。不过,这种融资是在一个相对比较熟悉、稳定的圈子里进行,完全靠信誉融资。”

  “这其中融资方除了支付12%左右的资金使用成本外,出资方将与融资方按三七开分享盈利。此外,在浙江期货业内,账户融资也比较流行。融资方以管理账户方式融入资金,而出资方则可以随时监控该账户,这其实就是一种管理账户基金。”

来源:中国证券报  选稿:王飞  作者:石朝格 赵彤刚   
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