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三套房产的还贷 年薪18万元房奴买房理财计划


2006年7月13日20:06
  东方网7月13日消息:33岁的北京人HELEN(化名)年薪10万,丈夫是另一公司的技术人员,年薪近8万,HELEN一家本应属家底殷实、生活无忧之列。然而,事实却并非如此。

  HELEN觉得家庭生活并不宽裕,甚至觉得潜藏有不小的财务风险。

  因为HELEN面临巨大的房贷压力。

  三套房产的还贷危机

  HELEN找到了香港御峰理财有限公司的理财顾问沈林灵为自己的家庭财务“把脉”,沈有着近10年理财经验。

  沈发现,HELEN家庭的房产居然占到了总资产的91%,资产结构单一,抗风险能力差。问题还不仅仅在此,虽然HELEN家拥有10万元的金融资产,但让人感到意外的是,它们都是定期存款,品种单一,收益低。

  HELEN家分别在北京宣武区、海淀区和朝阳区拥有三套房产,这些房产均通过贷款获得,目前贷款额为109万元。

  按照HELEN一家的规划,宣武区的房子自住,购买价格65万,还需还贷16年;海淀的房子由HELEN父母居住,价格30万,房贷由HELEN偿还,还需6年;朝阳区房产做投资用,价格75万,还需还贷17年。

  沈认为,按照目前的情况,在未来20年内有57%的收入用来偿还贷款。HELEN一家呈现了一种典型的"中产房奴"的特征。房贷风险成为HELEN夫妇面临的最大问题。

  沈分析认为:第一,资产负债率=总负债/总资产=109万/188万=0.58,资产负债率表明负债占了资产的一半还多,有一定风险;第二,收入负债比率=19.5万/109万=0.179,收入负债比偏低,显示出现金流偿债能力比较差,隐藏着一定的风险;第三,房贷月供比率=房贷月支出/家庭月收入=0.9万/1.5万=0.6,这个比率明显偏高,超过了一般的30%的一倍,所以在偿还房贷方面存在着较大的风险。

  除此之外,HELEN一家还存在另外一个潜在的风险,即没有给家庭主要经济来源者--HELEN夫妇买人身保险。因为一旦两者之中的任何一人出现人身意外,造成经济来源减少的话,会给整个家庭造成很大的冲击。

  四招化风险

  在沈看来,HELEN的房产都很不错,在未来会有一定程度的升值,因此HELEN一家应继续保留三处房产,除非房贷的压力已经使其无法正常生活。因为至少在近几年,北京地段好的房子还会涨。但HELEN家拥有的房产之中目前属于投资的只有朝阳区的一套,通过出租可以获得6.4%的年回报率,以减轻还款压力;而海淀区房产只能待其父母百年之后才能算作投资,届时可以选择出售或出租,作为自己的养老金补充。

  沈建议,在以后如果收入有盈余,应该直接做证券方面的投资,而不再做房产投资。“证券方面的投资有风险,但收益一点都不比房产低。”HELEN希望年收益率可以达到6%左右。沈建议进行组合,30%投资于债券类,20%投资于股票类产品,20%投资于混和型产品,20%投资于信托产品,10%投资于货币市场。

  “在去年股市不太好的情况下,最好的股票型基金的年收益也达到了12%,而在国外,年收益在百分之十几只能算很保守的投资。因此,建议HELEN做证券投资,比如开放式基金,因为其流动性好(房产的流动性比较差),风险相对分散,收益也比较好。今年上半年股市表现很好,大部分的基金收益都在50%以上。”

  沈认为HELEN夫妇俩都应购买一定的保险。根据HELEN家庭的实际情况,从理财的角度考虑,保额大约为未来20年家庭生活支出加上目前的负债。目前每个月的生活费支出为3000元,一年就是36000元,20年总计72万,再加上目前的负债109万,合计181万。

  对此,沈设计的HELEN家庭总保额为180万,并在逐渐还清住房贷款的同时,可以适当减少附加定期寿险和意外伤害险以及收入保障险。

  “合计保费大约为年收入的6.5%左右,在一个合理水平。”沈称。

  HELEN夫妇打算两年后生一个小孩。因此,沈还对HELEN家庭以后的子女教育和退休养老等做出安排。“抚养小孩至大学毕业的平均费用大概在50万元左右。由此,可以从现在开始分阶段地进行持续投资,获取足够的教育费用。途径主要有三种,即购买教育保险、进行教育储蓄以及投资于积极稳健型产品。”

来源:21世纪经济报道  选稿:王飞  作者:钟文倩   
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