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各银行房贷险全面松绑 专家告诉你该不该购买


2006年5月24日16:14

  目前,上海地区所有的房贷险保障内容都包括“一旦主贷人发生意外,仍然保证还贷”的责任,这种类似普通人身意外险,又在费率上有所优惠的保障险种,对于那些以房产为最大资产、且又没有足额人身保障安排的人群来说,不失为一种聪明的选择。

 

  “我是银行的贵宾客户,因此被特别允许可以自主选择购买房贷险。然而权利拿到手里,心下却犯了难,这个房贷险到底该买还是不
买?”读者刘先生的一封来信引起了我们的关注。

  刘先生的疑惑来自两方面:有朋友告诉他,传统房贷险都是以银行为受益人,作为借款人当然不愿意为银行买单,因此房贷险能不买最好不买;但也有朋友告诉他,如今房贷险是附加了还贷保证责任的,其功能类似于普通人身意外险,所以最好是买,而且是打折买,相当于打折买意外险,不要太合算哦!

  各银行房贷险全面松绑

  房贷险松绑的消息始于去年10月。工商银行总行宣布将购买房贷险的决定权还给购房者。工行深圳分行随即宣布对所有在该行贷款买房的客户免收保险费。据悉,工行总行对“松绑”房贷险的表述为“如果客户要求以房产抵押担保方式到工行申请个人贷款,将由客户自主选择所抵押房产购买保险事宜”。这一政策意味着,今后在工行办理个人住房按揭贷款的客户,可以自由选择是否购买房贷险,并自由选择购买哪家保险公司的房贷险。

  到今年,这种松绑得到更多银行的认可,对银行认可的“好客户”,办理房贷时可以有选择权决定是否购买房贷险,而不再是“一刀切”强制要求购买。上海农行曾宣布,贷款人可以通过住房置业担保来代替房贷险,消费者贷款购房时既可以选择购买房贷险也可以选择住房置业担保,置业担保的费率比保险相对要少一些。而建行上海分行则对自己的优质客户提出自由选择房贷险的优惠,如龙卡汽车卡的持卡人,由于其锁定的目标客户属于高收入且高消费人群,信用卡系统也可以即时掌握这些客户的信息变化,故可以在申请房贷时自行决定是否购买房贷险。

  事实上,在其他银行,对优质客户的房贷险限制也在逐步取消。“尤其是一些散户贷款,我们并不会强求。但房贷险也是开发商、中介等获得佣金收益的重要来源,因此在业务上,我们并不着力宣传取消房贷险。”沪上某股份制商业银行个贷中心负责人告诉记者。

  也就是说,在目前房贷市场低迷的前提下,借款人拥有足够的优势可以和银行讨价还价,而房贷险自由选择,则是银行抛出的第一支“橄榄枝”。拥有了自由选择房贷险权利的借款人,是否应该想当然地选择“不买”这个新权利呢?

  不安排房贷险易面临风险

  面对银行对于房贷险的政策性松绑,客户到底是买还是不买?那就先看看不买会产生什么坏处吧。

  如果不买房贷险,借款人面临的最大风险就是,一旦自身遭遇各种意外伤害导致失去还贷能力,那所购房产到时候就可能因为还不出贷款而被银行收回。因为根据最新审议通过并已经执行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。而在银行实际操作中,银行完全可以参考贷款额和房屋价值的差价,在相对偏远地区对贷款人进行安置,对抵押房屋进行拍卖。这种情况是没有人愿意看到的。

  也正是基于这一点,我们看到有一部分人可以不用安排房贷险,那就是已经有足额人身意外保险的人群。因为本身已经安排好足额人身意外保障的贷款人,即使发生意外,也可以通过传统的人身意外险获得保险公司的理赔金,然后用这笔理赔金的一部分去支付尚未还清的房贷。

  但我们必须指出,这个“足额”是有讲究的。这个额度不仅仅要覆盖房屋按揭贷款总额,还应该有所超出。因为一个主贷人若发生意外无力还款,那么他肯定还将面临收入锐减、其他各类开支骤增的局面,必须通过保险金获得支援。

  换而言之,如果你平常并没有安排好足够的人身意外险,那么申请房屋按揭贷款时有两种办法:一种是你补足尚欠缺的人身意外险额度;另一种办法就是按照贷款多少安排好房贷险,让房贷险发挥这种保证任何情况下都能顺利还款的功能。

  房贷险费率优势明显

  那么,到底是选择哪一种方式呢?我们研究下来,认为还是通过选择房贷险为秒。理由以下几个方面:

  首先,房贷险在费率上比人身意外险更优惠。我们知道,从2001年11月开始,上海全市已经统一采用了包含人身意外保证还贷责任的新房贷险保单,也就是说现在上海地区所有的房贷险都有房屋财产保险和人身意外两个部分组成。在费率上,目前大多数公司采用的趸缴型房贷险年费率在0.65‰,而且保额一直都维持在最初的房贷总额上。2005年9月率先推出年缴型房贷险的太平洋财险和太平财险两家公司,其综合房贷险年费率分别为1.06‰(农行客户为1‰)和0. 6‰,保障额度和保费计算标准按照还贷进度逐年递减。

  而一般的人身意外险目前上海地区费率在每年1‰~2‰。显然,同样的意外保障额度,综合房贷险比人身意外险更划算,这也和房贷险由财险公司提供有关,财险公司的意外险费率普遍低于寿险公司。若再加上房贷险里包含的房屋财产类保险还有一定的成本,那就更显出综合房贷险的价格优势了。  

  年缴型房贷险保障程度更高

  另一方面,在保障的支付比例上,房贷险中新型的年缴型产品也有所突破创新,更有利于被保险人。

  人身意外险的支付比例也是根据死亡、一级伤残、二级伤残……直到八极伤残等不同情况给予不同比例的赔偿金的。但太平保险去年新的年缴型产品虽然只对意外身故和五级以内的伤残负责保证还贷责任,但在发生同等风险的情况下(死亡或伤残等级为1-5级),太平年缴型产品却至少能替投保人还清所有剩余的贷款余额。对贷款消费者来说,是否还清贷款关系到房屋产权归属这一关键问题。因此,太平保险新产品的这一保障很实在。

  而且,两款年缴产品都增加了一个保障内容,就是将保证只要是房产共同借款人,都可作为此份保险的共同受益人,也就是说,无论是丈夫还是妻子,只要在投保单上注明为共同借款人,任何一方发生人身意外,都可获得相应赔偿。这样一来,就等于一份保单保障了夫妻俩人的意外。若选择人身意外险,当然要分开来投保,支付两笔保费。

  房贷险易满足高额投保需求

  还有一个区别也是很现实的。目前在寿险公司通过购买人身意外险来防范还贷风险有个很大的不足,就是回到开篇所说的“足额保障”问题上。在保险金额上,不同人往往因收入、职业的不同受到保险公司投保规则的限制。人身意外伤害保险的保额通常在50万元以下,很多公司对于保额在50万元的申请人要求其开具财务证明,200万元的额度申请就更复杂了,可能还要体检等,主要是为了防范投保者的道德风险。

  但目前的房子动辄上百万元,甚至两三百万元,若要通过购买意外险来寻求还贷能力的保障,很可能心有余而力不足,操办起来也有些麻烦。而房贷险则完全打破这一限制,可以根据房子贷款额度来全额投保。因此对于贷款金额比较大的借款人而言,还是要借助房贷险的一臂之力。

  所以,对于大多数贷款人而言,用房贷险来替代部分的意外险、家财险保障,还是不错的。

来源:理财周刊  选稿:王永娟  作者:佟琳 陈婷   
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