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业内专家支招:消费者提前还房贷怎样划算


2005年11月11日11:24

  东方网11月11日消息:根据现行房贷政策,贷款利率实行每年一调的方式,距离2006年1月1日的调整时刻越来越近,很多消费者也开始关注这一时刻。

  如何提前还贷成为消费者普遍关注的热点问题。本报特意邀请置业专家为贷款购买房的消费者提供置业参考。

  提前还贷参考

  广大供房者提前还贷的初衷就是减少利息支出。不同的
银行有不同的提前还贷方式,综合而言,无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中,提前全部还贷从理论上而言,利息支出是最少的,但是考验的是还款人的经济实力,只要有合理的计划和安全的预期资金流,这种方式是最优的,但要量入为出。

  部分提前还款方式相对比较复杂,不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。据了解,大致有三种部分提前还款方式:

  第一种,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。

  第二种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。

  第三种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。

  中大恒基的置业专家提醒消费者,如何选择提前还贷,消费者要仔细计算一下,按照不同的方式,综合考虑自己的经济实力,三思而行。

  以王先生为例,王先生2003年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003年11月份,提前还款时间为2005年11月份,如果部分提前还贷,则提前还贷15万元(不含当月还款额)。

  方式一:一次性提前还贷

  经计算,王先生原月供3719元,在这种提前还款方式下,2005年11月,当月一次还款294563元,则可以节省利息支出62474元。

  方式二:部分提前还贷,缩短还款期限

  经计算,王先生原月供3719元,在这种提前还款方式下,2005年11月,当月一次还款153719元,下月起月供3714元,则新的最后还款期为2009年3月,可节省利息支出51048元。

  方式三:部分提前还贷,减少月供

  经计算,王先生原月供3719元,在这种提前还款方式下,2005年11月,当月一次还款153719元,下月起月供1770元,至最后还款期为2013年10月则可以节省利息支出33385元。

  通过上述个案分析,选择不同的方式节省的利息支出是不同的,一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中,此外还有将每月还款额减少,同时将还款期限缩短,改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前,计算出不同方式下的还贷结果后,要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。

  专家提示

  虽说提前还贷能在一定程度上减少利息支出,但专家表示二类人并不适宜提前还贷。

  第一种类型:月供一样且贷款快要到期的客户。对于选择了等额本息还款法的消费者来说,如果现在贷款已经偿还了一大部分,那么现在提前还贷并不一定划算。目前消费者贷款买房选择的主要是两种还款方式,即等额本金还款法和等额本息还款法。而绝大多数消费者选择的都是等额本息法。等额本息法每月还款额是固定的,但一开始还的大多是利息,到后面主要还本金。比如贷款10年已经还到八九年了,那还的基本上是本金,提前还贷没有意义。而递减法是利随本清,客户什么时候还都可以为自己节省出相应的利息。

  第二种类型:近期有投资计划的客户。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷,而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营,但经营性贷款利率要比房贷高得多。专家建议,在提前还贷前,消费者最好考虑清楚近期有无投资计划。如果您手上有好的投资项目,收益能够超过房贷利率,就应该考虑投资。



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