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土地调控新政剑指何方 专家解读中央宏观调控


2006年9月7日8:02

  《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》日前通过新华社全文播发后,引起社会广泛关注。新的土地调控政策指向何方?它将对宏观经济产生什么样的影响?记者就此采访了相关专家学者。

  滥占土地之风将有所收敛

  “国务院通知发出后,滥占土地之风将有所收敛。但要从根本上抑制各地的用地冲动,还需要进一步完善相关体制和机制。”全国政协
委员、国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲在言语中流露出审慎乐观的态度。

  自1986年党中央、国务院联合下发《关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》以来,严格土地管理、禁止乱占耕地一直是我国土地管理工作的主题。但是,20年来,尽管中央三令五申,滥占土地之风却屡禁不止,甚至一些本该负有监管责任的地方政府也成了土地违法的主体。

  谈到这一点,刘文甲感到“心里很不是滋味”。他说:“滥占土地的责任主要在各级地方政府身上,其根源就是一个‘钱’字。一些地方政府把土地看作财政收入的主要来源,或者越权批地,默许、支持违法用地;或者越位去做市场主体,亲自上阵抓钱。”

  据刘文甲估算,当前土地交易的利润率接近250%。这也就是当前有些地方政府热衷于经营土地,而不履行监管职责,致使滥占土地之风屡禁不止的主要原因。

  这次出台的土地调控新政,进一步明确了地方政府在土地管理和耕地保护方面的责任,今后出了问题将直接追究有关地方负责人的领导责任;同时,将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方财政预算,以遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。刘文甲认为,上述措施标本兼治,有利于抑制地方政府滥占土地之风。

  但刘文甲也有所担忧:“目前,关于土地发展权的价值,如耕地转化为建设用地后成倍增长的那部分价值,究竟归谁所有,如何分配,还没有在政策上得以体现,目前这部分价值基本上都被地方政府无偿占有了。这个问题不解决,地方政府的违法占地行为仍然有利可图,其占地冲动还不能从根本上得到遏制。”

  此外,从以往经验看,在新旧政策过渡、衔接阶段,往往会出现突击批地、先行圈占等现象,使土地调控新政的影响力大打折扣。有关专家提出,这也应当引起有关部门的高度警惕,及时采取相应措施,防患于未然。

  对投资的影响既表现在速度上也表现在结构上

  中央一直认为,当前经济运行中存在的一个突出问题,是固定资产投资增速过快。这个问题不解决,就会增大经济波动的风险,危害经济健康发展。而从实际情况看,固定资产投资增长过快,特别是一些低水平重复建设项目能够上马,一个重要原因就是土地“闸门”没能真正把住。

  因此,强调“严把土地‘闸门’”的土地调控新政一经出台,就被认为是中央防止固定资产投资规模过大、保持国民经济持续快速协调健康发展的重要举措。

  “正在高位运行的投资增速不会一下子降下去。”中国宏观经济学会秘书长王建表示,“对于新政策,方方面面都需要有一个适应过程,再加上各地手头仍有一些土地储备,投资增速只会在惯性作用下逐渐放缓。”

  王建认为,相对于投资增长速度,土地调控新政对投资结构的影响更值得关注。随着土地“闸门”进一步收紧,土地资源将更加稀缺,项目“落地”也会更难,各地在选择投资项目时将优先考虑那些占地规模小、土地利用率高、投资回报快而利润丰厚的项目,想方设法用更少的土地获得更多的收益。

  “改革开放后的20多年间,土地对于经济增长的‘瓶颈’制约作用从未像今天这样严重。”王建指出,从长远看,土地问题关系到经济社会的可持续发展,以及国家的长治久安;从近期看,直接关系到宏观经济的平稳运行。因此,土地调控政策对于宏观经济的影响将是十分长远的,其实施效果也有待时间检验。

  警惕房地产商再炒“地荒论”

  新出台的土地调控政策突出了一个“严”字,那么它对公众十分关注的房地产市场会产生什么影响呢?

  来自中国人民大学的土地管理学专家严金明教授认为,国务院通知强调的是对土地的调控,并没有直接涉及房地产问题,虽然提出从严控制新增建设用地,但房地产用地只是建设用地的一部分。因此,从新政策本身并不能看出其对房地产市场将产生什么直接作用。

  “要说对房地产市场的影响,国务院通知提出,要规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度,这些将有利于进一步规范土地市场,从而也会间接地对房地产市场的健康发展产生积极作用。”

  谈到严把土地“闸门”对房地产价格的影响,严金明表示,土地供应量是影响地价的因素之一,但不是决定性因素;而房价虽然从理论上会受到地价变化的影响,但在实际操作中,房地产商往往根据某个城市某个地段的房价,来决定出多高的价钱收购土地才划算。从这个意义上讲,房价最终还是由供求关系决定。

  “我们一定要警惕房地产开发商利用新政策的出台再次抛出所谓‘地荒论’,把房地产价格上涨归因于国家严把土地‘闸门’,甚至利用国家土地调控政策的变化恶意抬高房价。”严金明指出,这次土地调控虽然强调一个“严”字,却并不意味着减少土地供应,更不意味着减少房地产用地供应。

  根据今年5月国务院办公厅转发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,各级城市人民政府要科学确定房地产开发土地供应规模,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应。严金明指出,迄今为止,上述政策没有变,中央稳定房地产市场、控制住房价格过快上涨的决心也没有变。

  严金明提醒各级地方政府,要防止在对土地调控新政的理解上出现偏差,在制订土地开发供应计划时,一定要充分保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,避免在这一块土地供应上不增反降、给那些伺机抬高房价的开发商以借口。

来源:新华网  选稿:方翔    
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