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新政将降低征地积极性 提高成本利于投资降温


2006年9月6日7:02

  国务院关于加强土地调控有关问题的通知》昨日公布后,接受记者采访的专家们表示,《通知》如果能够得到有效执行,可以降低地方政府征地的积极性,提高土地使用成本也有利于降低投资率。
  
  强化地方政府责任
  
  《通知》明确规定,“地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和
年度计划执行情况负总责”。
  
  有关专家表示,这次加强土地调控引入了行政手段,这和此前九部委调控房地产文件的精神是一致的,强化了地方政府的责任。
  
  这些年来,国家一直强调实行“最严格”的土地保护政策,但土地违法行为屡禁不止,背后闪动着的是地方政府的身影,土地收入以及相关税收收入是地方政府的重要收入来源。
  
  国家信息中心经济预测部的周景彤表示,地方政府在土地开发一级市场中,低成本征收高成本卖出,赚取差价,土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源;开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地,而且通过炒卖楼花等众多手段来牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本,开发商的行为直接导致房价节节攀升,两者共同作用的结果是房价更快地上涨。
  
  针对“以租代售”等土地违法行为,《通知》提出严格实行问责制:“对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果的,对土地违法违规行为不制止、不组织查处的,对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的,应当追究有关地方人民政府负责人的领导责任”。
  
  地方政府征地积极性可能降低
  
  中国社会科学院金融所研究员易宪容说,新政策要求对土地出让收入全额纳入地方预算、保证被征地农民的原有生活水平不降低等等,这些措施将降低地方政府的征地积极性。
  
  土地出让收入此前一直没有纳入预算,成为地方政府的预算外收入,这使得地方政府扩张用地的冲动很强。根据国土资源部的统计,仅仅2005年,全国土地出让收入就超过了5500亿元,在东部沿海发达地区,有的县市土地出让收入超过地方财政收入的一半以上,可谓是“土地财政”。
  
  此次《通知》要求,国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理。此外,《通知》还对土地出让金的使用作出了一些规定:土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足,其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重,以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。
  
  提高土地使用成本给投资“降温”
  
  投资率居高不下和地方上宽松的土地政策有关系。此次新政策不仅控制土地供应,还通过提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、严格控制减免税、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度等手段,提高土地使用成本。
  
  专家预计,此举有利于抑制企业的投资冲动。
  
  《通知》表示,将提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准,财政部、税务总局会同国土资源部、法制办要抓紧制订具体办法。财税部门要加强税收征管,严格控制减免税。
  
  国家根据土地等级、区域土地利用政策等,统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。
  
  易宪容认为,控制用地过快增长的最有效方式是改革征地方式,明确土地归属,让政府在征地过程中和被征地农民“讨价还价”。

来源:中国证券报  选稿:实习生 吴月霞    
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