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加按揭业务有效解决夫妻离婚分房的大难题


2006年9月5日11:27

  妻子有了外遇,邱亮难忍心头之气提出离婚,然而到摊牌之时,才发现家里的财产根本无法分割。夫妻最大的资产是共同拥有的一套房子,但从一套房子里,又如何套出现金来?邱亮鼓起很大的勇气才打通我们编辑部的电话,寻找解决问题的办法。

  “只要他的妻子能提供明确用途的材料,比如购房、购车等等,通过加按揭业务,邱亮可以达到从固定资产里‘挖’出现金的目的。”银行理财专家提示说。

  离婚了房产难变现

  “孩子归你,但房子应该有我的一份,更何况我离开家也要买房子的,我要我应得的那部分现金。”邱亮妻子的要求似乎并不过分。

  两人2002年结婚,同年买下了如今居住的这套三室一厅的房子。当时房价不高,120平方米也不过花去了50多万元,可如今,这套房子已经价值100多万元了。所以妻子的要求显得很理直气壮,“当初首付是你出的,这部分钱可以从中扣除。但这些年都是两人共同供房,房产证上也是两个人的名字,因此我要40万元现金并不多。”

  然而邱亮发愁的是,当初按揭的金额不高,这些年的收入也大多用来归还贷款,如今只剩10多万元的贷款就可以还清了。家里的积蓄不多,只有准备买车的20多万元现金,可以双方各得10万元,可另外30万元怎么办呢?

  事实上,邱亮遇到的难题绝不是个案。房价的日益飙升使得房屋占到了家庭资产越来越大的比重,然而房屋天生流通性不足的特点又使得它在突发状况下很难变现。于是现代社会的一个怪现状是,原本一起辛苦供楼的夫妻有一天说再见,却总是为这个家庭最大的资产感到无可奈何,分房成了比婚姻离散更加剪不断、理还乱的一桩困难事。

  邱亮第一个闪入脑海的选择是换房。反正以后只剩下他和孩子了,顶多父母过来照顾一下,两房两厅的房子也足够了。换套小房子,省下来的资金应该也够支付妻子的费用了。然而毕竟老房子住久了,总有一种亲切感,不舍得卖掉,更重要的是,如果要换房,邱亮需要缴纳的是不菲的税费。按照现行的各项税费规定,这笔支出估计在8万元左右。

  “加按”省费用还省利息

  由于邱亮妻子拿到资金后也是为了购房,因此邱亮的贷款行——工商银行上海分行相关业务负责人的建议是,通过“加按揭”来完成家庭购房计划,再将房子分配给妻子完成财产分割。

  所谓加按揭,是指部分银行为在该行申请住房贷款、正常还款1年以上、房屋已为现房的借款人提供的一种“追加”贷款服务,加按揭贷款额度加上原贷款余额之和,最高可达房屋评估价值的60%-80%。这对于房价升幅大,过去按揭金额不多的房贷客户最有吸引力。以邱亮的例子来说,由于他的贷款银行在工商银行,因此根据工行的关于加按揭的相关规定,原则上他可以根据房屋的评估价值,贷到60万元的房款,扣除还在还款的10万元,仍然还有50万元的按揭额度可以追加。

  但加按揭的部分仍然需要提供贷款用途,因此如邱亮的妻子拿到现金仍然打算购房,就正好可以使用该项业务。等购房之后,两人可以通过协商的方式,由邱亮取得原房屋产权,将新购房屋产权分给邱亮的妻子,完成财产分配。

  按照工行的新举措,申请加按揭的贷款金额与原贷款余额之和,必须控制在原抵押物最高可贷额度范围内,一般来讲是房产评估价的六成。

  客户需要提供基本材料,包括身份证、户口簿、婚姻证明,还有其他材料,如收入证明、贷款用途依据,银行的审批程序需要半月左右,即可贷款给客户。

  “如果加按揭的部分用来购房,对于优质客户,还可以享受利率下浮的优惠。而且可以享受10年超长期限。”该业务负责人表示。“在贷款客户提供贷款用途的证明文件之后,如果是购房,而且购买的是一手房,那么贷款资金将打入开发商账户;如果是二手房,在上下家认可的情况下,资金打入贷款人账户;如果是消费贷款,则直接打入贷款人账户。”

  既能套出现金满足妻子的购房需求,又能享受住房按揭的优惠期限和利率,邱亮在轻松之中就解决了所有问题。

  但该负责人同时也表示,完成这一切的前提是邱亮本人有足够的还款能力。因此加按揭需要重新提供贷款人的收入证明等,以确保贷款人按期还款。

  通过加按实现大额消费贷款

  其实,除了离婚分房,加按揭允许的贷款用途还有很多,几乎包括一切除风险投资以外的正常用途,贷款人可以根据情况,提供相关用途证明文件。比如,手头有一套正在还按揭的房子,而眼下房子的再装修费用还没有着落,或者结婚费用、旅游费用、大宗消费费用都无处支付,所有这些,有着明确用途的费用都可以通过加按揭的方式完成。

  当然,不同银行的加按揭对申办的客户本人也有一定的要求。比如光大银行就明文规定,借款人必须是该行的VIP客户;同时已在该行贷款时间6期(月)以上(含)且还款无逾期记录;所购房产已取得《房屋产权证》(小产证)、原则上该房产的竣工日期必须在2000年(含)以后(虹桥、徐家汇、静安寺、外滩和陆家嘴五大商务区的房产竣工日期可放宽至1995年(含)以后)、房屋坐落在中环以内。

  如果贷款人所在贷款行并没有开通加按业务,而又急需要通过升值房产套现,可以推荐的是个人住房转按揭业务。目前在沪上,光大银行上海分行和中信银行上海分行都明确推出跨行转按揭的业务。以中信银行为例,该行个人住房转按揭的亮点在于,如果将自己的按揭贷款从他行转到中信银行,转按揭贷款金额按照房屋现有价值的一定比例(通常不超过市场价70%)确定,不受原来贷款剩余金额限制。也就是说如果房子升值了,通过转按揭就可获得一部分额外融资。虽然贷款额度增加了,但由于贷款年限也同时增加,所以客户还款压力并未明显增大。但值得提醒的是,由于转按揭的过程涉及阶段性担保,因此产生一定的担保费用,通常占到贷款金额的千分之六左右。

来源:理财周刊  选稿:方翔  作者:佟琳   
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