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一半是海水一半是火焰 地产开发商两极分化加剧


2006年8月31日14:29
  东方网8月31日消息:曾经气定神闲地朝南坐定的开发商,被今年一连串政策调控的组合拳多少有点打懵了,新一轮的加息,对于中小开发商来说更是雪上加霜。传统的“金九银十”旺季的即将到来,似乎也难以破除市场上的坚冰。从市场上的表现来看,一再的调控进一步加剧了开发商的两极分化,大鱼吃小鱼的游戏不断上演,中小开发商的严冬已经到来。
  
  地产大佬市场当秀场
  
  房地产界从来不缺乏娱乐性,单从受关注的程度上来讲,这个秀场相比2006年泛滥成灾的选秀节目更有看点。随着调控措施不断出台,首先坐不住的还是华远集团总裁任志强,“如果房价下降,开发商有权不去盖房”换来舆论的嘘声一片:死了张屠夫,不吃带毛猪。任志强话音未落,潘石屹在那边厢忧心忡忡,声称调控不能让开发商“家破人亡”,换来的则是“耸人听闻”四个大字。娱人娱己的同时,也把开发商的焦躁心态表露无遗。

  相比这些语不惊人誓不休的地产大佬,更多的地产商是从具体行动上吸引眼球。早在今年3月,万科企业股份有限公司宣布,公司通过旗下公司斥资18.57亿元,购入了上海南都置地70%的股权、苏州南都49%的股权、浙江南都房产集团20%的股权。此次交易涉及金额18亿元,创下了国内房地产并购的最高纪录。

  就在上周,金地集团发布公告,与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。这实际上是一笔商业贷款,由于商业贷款属于资本项目,直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制,因而才不得不“曲线融资”,这次融资也成为以股权形式取得境外融资的一次成功尝试。
  
  本地开发商心态各异

  
  面对调控带来的一系列市场效应,本地的开发商也呈现出五花八门的应对方法。稍微有点实力的,仍显得颇为“笃定”。浦东楼盘山水国际的负责人表示,目前楼盘已经临近交房,但是仍有相当部分房源并未推出,由于开发商的资金实力较强,资金压力不大,因此准备等到楼盘成为对消费者更有吸引力的现房再待价而沽。考虑到调控之后可能带来的大户型稀缺等现象,该负责人对楼盘前景表示乐观。

  也有相当部分开发商打起了各种或开源或节流的算盘。某沪上某知名开发商年初就完成了企业内部架构的调整,将原先旗下的企划部门和销售公司划归在一起,精简部门,节约成本。公司开发的部分楼盘的房源原本是在形势较好的时候出于惜售心理未曾公开的,也以远低于当初心理价位的价格和盘推出。在接受采访时,该开发商“早知今日,何必当初”之情溢于言表。他表示,在上海的房产市场中,像这样手中握有大批房源错过了销售时机的开发商可谓比比皆是。

  与此形成鲜明对比的是,一些受到调控影响较小的开发商,在调控大潮之下依然气定神闲。中凯集团早先开发的中凯城市之光销售成绩骄人,开发中的佘山别墅由于政策对别墅用地的控制成为了市场上相对稀缺的产品,另外几个项目则远在外地,在本地市场可谓完全没有压力。最近集团内部各种活动搞得不亦乐乎,游泳比赛、运动会进行得如火如荼,完全不见调控的阴影,令人大跌眼镜。
  
  地产巨头火上浇油伺机扩张
  
  在已经出台的多种行政性调控政策和持续加息这一货币政策的叠加影响下,房地产行业的大整合已成必然,有资金实力、融资渠道也比较多的大开发商反倒正好可以“趁火打劫”,提高自己的市场占有率。华润集团的有关人士听到央行再次加息,第一反应便是“那是件好事啊”。该人士表示,春节后公司便派工作人员赴各地考察,目标是拿有规模性和发展潜力的地块,“在新一轮房地产调控加速了行业整合,优胜劣汰的环境下,对我们这种具备竞争力的大企业来说反而是件好事。其实近期业内逆市而动的例子也有不少了,我们也想抓住时机拓展业务,吃掉一些手里有良好土地资源但资金链紧张的中小开发商。”

  就在前几天,长实、恒隆地产、中国海外、中信泰富等一批港资上市公司中报出炉,长实在中报明确指出,内地实施连串措施以规范及调控房地产投资,预期将减缓内地物业市场目前的发展速度,但不会影响中长期的置业需求,集团将按既定长远投资步伐扩充内地优质土储及推展各项发展项目,持续强化于内地的长期发展。

  中信泰富主席荣智健认为,内地央行加息令银行收紧贷款,此对有充足现金的中信泰富更为有利,有机会时会增加内地投资,“内地政府推行宏调政策乃正确做法,但内地发展速度及潜力仍相当大。”
  
  中小开发商挣扎在“捱”与“走”之间
  
  前有调控政策一再出台,后有地产巨头虎视眈眈,资金实力比较弱、融资渠道也少的中小开发商的日子难免很不好过。上海浦东一家房地产企业的有关负责人表示,现在银行对中小开发企业已经非常“吝啬”,如果今后加息成为一种常态,企业资金周转就会很紧张,可能“不仅是一口气的问题”。另一方面,目前开发商的自有资金因为楼市调控而紧绷,不少开发商都重视推盘套现,这依赖于购房者的积极入市购房。一旦加息令购房者压力加大,心存观望而取消购房计划,不少开发商的资金链将会遭遇更大的考验,优胜劣汰将会加速。“这种考验和当前的各项楼市新政效力叠加,影响绝对不容忽视。”

  中小开发商解决资金链问题采用的最普遍方法就是缩小开发规模,实施滚动开发,寻找合作伙伴联合开发,加快开发进度,减少资金占用等等,此谓“捱”。除此之外,一些中小开发商虽然缺乏资金,但是实实在在的“地主”。没有资金,就没有能力进行大规模的开发,土地闲置在那里不仅要花费大量的土地占用成本,而且随时会有被收回的危险。因此这些开发商索性选择了“走”,积极寻找“买家”。卖地企业增多,一方面是开发商原先拿地就是出于投机的目的。另一方面,开发商准备自己开发,但是由于银行收紧银根,开发商没有钱将房屋盖到预售的标准,因此忍痛割爱,将土地转手,以换取必要的资金,有的甚至将自己的项目公司全盘卖出。而不论是选择“捱”的,还是选择“走”的,无奈应该是这些中小开发商共同的心声。
来源:新闻晚报  选稿:王飞  作者:赵超   
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