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加息凸现固定利率房贷优势 提前还贷需细思量


2006年8月23日7:01

  又加息了!对于贷款购房者而言,加息对他们的影响莫过于每个月的月供款增加了多少。此次加息对于房贷的影响究竟有多大?提前还贷是否有必要?……众多问题随着加息消息的公布而进入了大众的视野。

  加息对房贷影响不大

  “此次加息,主要是为了限制其他固定投资项目而进行的调整,对企业的影响会比较大,对个人贷款尤其是房贷而言,影响并
不明显。”谈到加息对房贷的影响,光大银行上海分行私人业务部首席理财师徐欣如是说。

  此次加息,央行规定,金融机构1年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.25%提高到2.52%。与此同时,1年期贷款的基准利率也相应作了调整,上调了0.27个百分点,由现在的5.85%提高到6.12%,与个人住房贷款最为相关的5年期以上的贷款利率则由原来的6.39%上调到6.84%。

  对于此次加息对于房贷的影响,中信银行信贷部门的有关人士表示,较之前次加息,此次加息对房贷的影响还是稍稍大了一些,毕竟5年以上的贷款利率上升了0.45个百分点,比基准利率上调的0.27个百分点多出了0.18个百分点。

  但是,由于央行决定将商业性个人住房贷款的利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍,因此对于大部分贷款购房者来说,房贷利率实际上只是从今年第一次加息后的5.751%提高至现在的5.814%,上调的实际幅度并不是很大,仅为0.063个百分点。这样的微幅上调,给购房者带来的还款压力并不是很大。

  根据银行业内人士的计算,假如按照基准利率用等额本息还款法还贷,此次加息后,每万元10年期每月的还款额只多了2.3元,15年期将多还2.48元,20年期将多还2.66元,以贷款20万元20年期为例,每月还款额仅仅多了53.2元,如果按基准利率的下限贷款,每万元需多还0.36元,每月需多还的贷款只有7.2元。

  至于具体的调息日,银行的有关人士在采访中告诉记者,对于1年期以上的贷款,银行一般都是按年变更利率,因此大部分房贷客户的新利率将在明年也就是2007年1月1日开始执行。而对于那些早在今年4月加息前就贷款的老客户,目前享受的是5年以上5.508%的贷款利率,在今年不再加息的前提下,明年调息日这部分客户的房贷利率将会一次性调整至央行此次宣布的新利率的8.5折,执行5.814%的利率,总体升幅为0.306个百分点。

  提前还贷还需细思量

  面对加息,不少房贷客户的第一反应就是提前还贷,毕竟贷款利率升高,要还给银行的利息也就相应增加。银行业内人士表示,尽管目前加息的影响还未立刻体现,但到年底,提前还贷将会出现一个高潮。因为利率执行一般是一年一变的,在调息之前提前还贷,无疑可以减少自己的利息支出。

  不过对于提前还贷,理财专家的意见是,盲目地提前还贷并非理性的理财行为,应该根据自己的具体情况选择是否提前还贷。对于那些手头有多余的闲散资金、没有太好投资渠道的贷款人而言,提前还贷不失为减少利息支出的好办法。但那些手头资金较少或者资金暂时有其他用途的贷款者来说,则需计算一下资金的利用成本。如果其他用途带来的收益高于房贷利率或者在其他方面也需贷款的话,就应该在使自己的资金收益最大化的前提下进行比较。

  交通银行理财专家建议,对于那些贷款快要到期的贷款人,没有必要提前还款。那些刚贷款不久的贷款人在提前还贷时,需注意看清楚合同中关于提前还贷的条款。目前一些银行对贷款不到1年就提前还贷的要收取1%左右的违约金,提前还款金额越大,支付的违约金越多。因此,贷款人应在选择提前还款前到贷款受理银行进行咨询,在权衡提前还款的成本之后,再决定是否办理提前还款。

  专家还提醒贷款人,此次加息对于公积金贷款的利率并没有影响,仍然保持原利率不变,因此在申请住房贷款时,购房者最好用足公积金贷款额度,这样也能有效减少利息支出。

  固定利率房贷或成首选

  此次加息对采用浮动利率房贷的贷款人而言或多或少都有些影响,唯一没有受到影响的是部分银行此前推出的固定利率房贷贷款人。据业内人士介绍,已经发放的固定利率个人住房贷款,贷款利率不受此次利率调整的影响,将继续按贷款合同约定的利率执行。

  由于此次加息是今年继4月份加息后的第二次加息,不少业内人士表示,此次加息是一个信号,即银根有继续收紧的趋势,继续加息的可能性依然存在。有关人士还指出,目前内地的利率水平还处于一个比较低的水平,境外很多银行的贷款利率都为7%-8%,从中国内地目前的经济发展情况来看,继续加息的可能性很大,即便降息,利率要降到目前水平之下的可能性也非常小。因此,在当前利率波动较大的情况下,固定利率房贷成为银行界人士比较看好的一个产品。

  固定利率房贷将原来由购房者承担的利率风险变为由银行和贷款人一起承担,在仍然存在加息预期的背景下,选择固定利率产品,对于贷款人而言,可以规避贷款期内利率上行的风险,是一个不错的选择。目前,光大银行、招商银行和建设银行都推出了固定利率房贷产品。

  相关银行表示,固定利率房贷的利率也会随着央行的调息而调整,招商银行固定利率房贷的基准利率已调整为6.36%,固定5年期房贷利率上调至6.39%,优惠利率为5.796%,5年以上的房贷利率也作了相应的调整。与旧的固定房贷利率相比,5年及5年以上的利率上调幅度为45个基点。光大银行和建设银行也准备在近期对固定房贷利率进行调整。银行业内人士建议,贷款者在选择浮动利率和固定利率两种房贷产品的时候,要对比浮动利率房贷与固定利率之间的差值,结合目前银行加息的情况做出理性的选择。

  交通银行理财师指出,此次加息提醒购房者关注利率提高带来的贷款成本不断增加的风险,如果是购买多套住房和非自住用房的购房者,银行出于防范风险的考虑,目前一般都执行无折扣的基准贷款利率,因此,固定利率房贷应该是个不错的选择。

来源:上海证券报  选稿:方翔  作者:金苹苹   
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