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不甘贷款难 开发商谋划"左手换右手"变相融资


2006年8月14日11:38
  对于房地产开发商而言,银行信贷门槛抬高,“一手抓土地、一手抓现金”的如意算盘已不可行。“现在的问题是,既不甘心放弃土地资源,却又没有资金来源支撑,如何弄到钱是开发商的关键问题。”一家开发企业的负责人表示无可奈何。
  
  一时间,各种各样的资金筹措方式变相出台。其中,开发商注册临时企业购买自身物业,申请机构贷款获取资金,“左手转换至右手”的融资把戏应运而生。
  
  关键是调顺“一口气”

  
  “手里的项目卖得很慢,在现在这种气氛影响下,根本达不到指标要求。而另一个项目的土地出让金这时候又开始催款了,想靠在售项目的回笼资金来缴纳出让金,根本就是杯水车薪。”一家同时拥有多个项目在售的开发商告诉记者。
  
  对于这位开发商而言,新土地资源未来利润的可预见性显而易见,及时交清土地出让金并使之归入囊中可谓迫在眉睫。但放在眼前的严峻问题就是,如何把这“一口气”调整顺当。“只要土地四证办全了,从银行取得开发贷款并不是太困难的事情;可是在四证齐全之前,融资方式的缺乏使得资金就是难以到位。”为筹钱伤透脑筋的开发商坦言。
  
  银行严控地产开发贷款
  
  2004年9月,银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》。除了规定开发贷款自有资金比例应达到35%以上,且项目四证齐全之外,同时要求严格贷款项目审批机制,对贷款企业的股东构成、资质信用、近三年的经营管理和财务状况,甚至与关联企业的业务往来都要进行深入调查审核,对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的,贷款发放应严格限制。
  
  “我们银行的机构贷款早就集中到分行手里了,各家支行都是‘零权限’。尤其是对于房地产企业的开发贷款,控制得很紧,轻易不审批的。”一家商业银行信贷部负责人告诉记者。
  
  在“四证”上的严格执行,使得相当部分开发商无法跨过这一门槛。
  
  “从前开发商的启动资金只需要几百万元,就可以把整个项目‘撬’起来,现在哪有这种容易事?‘四证’本身就是一个淘汰洗牌的标准。”一位在咨询业从事多年的资深人士说道。
  
  曾有虚拟“个人贷款”
  
  现在的问题是,由于有效融资渠道的缺乏,单纯依靠银行贷款的房地产企业无法将资金顺利滚动起来。为了减轻资金压力,一些中小型企业剑走偏锋的融资方式开始出现。
  
  采用分期开发是惯常的滚动资金方式,但开发商如果前期销售不畅,将无法收取到后期开发的所用资金。据悉,曾有开发商将前期的剩余房源以个人购房者的名义进行“自购”,从而获得贷款进行融资。“在目前的情况下,这种操作方式的难度很大。个人购房得先期交纳一笔首付,但如果开发商出具相关证明的话,问题也不大。关键是目前银行对于审贷方面抓得很紧,个人资质、信用度、贷款能力都要全面审核,你到哪里去找这么多符合标准的个人?”一名营销专业人士说,“从前的确有过,但现在这种方式运用得很少了。”
  
  “第三方”变相融资浮现
  
  一计不成,再生一计。
  
  有的房地产企业以贸易企业的运作方式申请贷款,其操作核心以第三方为主。据透露,开发商先成立一家贸易企业,以贸易流动资金的名义申请贷款,其抵押物便是开发企业转手予该贸易企业的房产。“一般来说,流动资金贷款相对还是比较宽松的,因此这种方式目前用得较为频繁。”该人士说。
  
  如果资金要求无法通过该种方式满足的话,又延伸出另一种融资方式。“左手转换至右手”的游戏应运而生,即开发商注册一家临时性企业,以新企业的名义购买物业,申请机构贷款来获得资金。
  
  据介绍,目前市场中的变相融资方式大都以“第三方”作为操作平台,但每种方式都有其局限性,如贷款额度少,操作手法难度系数高等问题,但仍有许多企业趋之若鹜。“虽然银行对于真正名义上的房地产贷款控制很紧,但实际运用的‘对策’显示出,部分银行的贷款仍有空隙可钻。”
来源:上海证券报  选稿:包晶晶    
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