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租房消费:经济实惠还是无奈选择?


2006年8月13日12:39
  买房还是租房,一直是让城市无房人群感到难以抉择的头痛事。

  近日,网上一项调查显示,潜在购房消费者对购房的态度发生了变化。表示要继续观望的占参与调查的40.46%,表示要改买为租的占38.93%。此外,在租房还是买房的选择调查中,62.6%的人认为还是租房划算。其中,大学毕业生中表示要租房或者先租后买的占了93.39%。在房源供应方面,选择继续出售的业主占40.98%,观望的
占26.23%,要转售为租的占32.79%。

  与此同时,一些政府官员与专家学者有关租房消费的观点言论也频频见诸媒体。这无疑对社会公众产生着潜移默化的影响。随着国家房地产调控税收政策的慢慢“发酵”,人们的住房消费观念或将发生转变。

  不愿做“房奴”的人们

  前不久,在深圳有几个年轻人发动了一场“拒绝买房运动”。一时间,社会反响强烈。这一“运动”之所以能够在“房奴”和“后备役房奴”中引起巨大共鸣,就是因为沉重的住房消费负担实已到了令人难以承受的极限,相当一部分已成为正式“房奴”的人们,将用一生中最美好的年华作为换取拥有一套自己住房的代价。

  在北京某外企做文员的莫小姐的观点代表了相当一批不愿做“房奴”人的看法:现在房价这么高,买一套稍稍好一点的房子,首付动辄一、二十万,再加上各种税费以及装修开销,这不仅要花光以前的所有积蓄,也许还要向亲朋好友借钱。并且,今后每年除了要支付购房贷款外,还得交纳物业费、采暖费等诸多开销。这一沉重的经济负担以及心理压力,会让人觉得生活的异常艰难。最要命的是,房贷一还就要二十年。套用一句保尔柯察金的话,将用人一生中最美好的时光,献给“壮丽”的购房事业,我冤不冤啊。所以,我宁可租房住,也绝不买房。

  无独有偶,深圳一位名叫“快乐驿站”的网友认为,现在房价高涨,干嘛要给自己下套呢?我朋友前年买的房子,现在卖掉,一套房子至少能赚20万元。要是我现在买,根本不划算。如果拿20万元去租房,即便一年的房租2万元,都够我住上10年的。因此,我认为,租房还可以减轻生活压力,有钱不如做别的,绝对不做“房奴”。

  尽管从经济帐上算,租房是比买房合算,但租房也有租房的无奈。在北京打拼了近十年的王先生告诉记者,最近,好不容易在单位附近租了一套自己满意的房子,租金1000元/月。可房东现在要将房子借给亲戚住。而三年以来,我搬家次数不少于5次,所以无论如何要在短期内买下一套房,哪怕是去借钱,哪怕只有二三十平方米。反正只要有套自己的房,就安定了,也可以摆脱因每次搬家带来的被抛弃的感觉。

  另一位在北京IT公司做事的刘小姐也认为,租房子就像为别人打工,而贷款买房则是为自己打工。再说,时下很多年轻人都有这样的想法,毕竟租的房子不是自己的家。谁不想有个自己的房子?按照我目前的状况买房的话,虽然是为银行和房地产商打工,天天勒紧裤腰带生活,但是我毕竟在一个城市有了真正意义上的家,尽管不能像以前那样去泡吧了,但这种生活真的过得比较踏实,而且如果我自己不住了还可以以租养房嘛。

  总的看来,对于城市“无房一族”来说,买房有买房的艰辛,租房有租房隐痛。绝大多数无房者处于一种迷惘与无奈的状态。

  “无产者”越来越多

  有居则安、有产则宁。中国古代哲人总结出的一条治国之道是“民富则易治、民有产则畏法”。目前,我国城市居民无房人群究竟有多少呢?

  一位业内人士这样估测:据国家统计局的年报,到2002年底,中国的城镇人口为5.0212亿,城镇人口占全国总人口的39.1%。到了2005年底,全国的城镇人口已增长到5.6212亿,已占全国总人口的43%。也就是说,三年时间全国的城镇人口增加了6000万。在这6000万的新增人口中,不仅基本上没人可以“享受”福利分房,而且,买得起房地产市场提供的商品住房的只是其中极少数。在全社会70%人买不起房的人当中,新增人口至少占到其中的90%以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起,构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。在城市中基本上没有公房出租的情况下,他们只能靠向私人租用住房来解决居住难题。

  现实的状况也验证了这一点。这几年在高房价的影响下,城市中靠租私人住宅来解决住房问题的人越来越多。据了解,在北京、上海等一些大城市,靠租房来解决居住问题的人已经占了整个城市统计人口中相当大的比例。城市“租房一族”中的绝大多数(90%以上),都是通过租赁私人住宅来解决的。

  “事实上,福利分房的结束,就意味着住房自有率下降的开始。作为提高中国城镇居民住房自有率‘绝对主力’的福利分房,其‘冲击波’的余威到2002年底后基本上已是‘灰飞烟灭’。商品房市场对住房自有率的作用又是少到可以‘忽略’的程度,但中国每年新增的城镇人口却在以2000万的速度高速增长。”业内资深人士分析道。

  这样的估计,在一些城市的统计中也得到了“充分体现”。2005年初,上海市统计局新闻发言人在上海市政府的例行新闻发布会上就对外公布,上海市家庭拥有房屋的比例为69%。也许这个数字只算了上海的“户籍人口”,未加权进数以百万计在上海打拼、为上海GDP做出巨大贡献的“统计上的上海新增人口”,所以到去年底上海的住房自有率还比较高,但其住房自有率下降的幅度和全国的基本一致。按照上海当地的房地产业内人士的话,上海家庭住房自有率在短短的几年的时间内,从82%降到了75%,然后再次下降到69%,几年时间里共计降了13个百分点,下降的幅度比全国的12.2的百分点稍高。

  在国内住房商品化进行最早的广州市,曾经对该市的居民住房状况举行过调查。据媒体引自广州市统计局城市抽样调查队的调查,到2002年底,“广州有83.7%的居民家庭拥有自己的住房,与1997年相比增加了27.7个百分点”。但在这其中靠购买了商品房来拥有自己住房的,仅仅只有“7.1%的家庭”。占广州市居民中大多数的“64.9%的家庭”,是靠“买了房改房”才拥有自己的住房的。另外,还有“11.7%的家庭拥有原有的私房”。这里需要提醒的是,广州市还是当时全国商品房市场化程度最高和推行最早的城市之一。广州的情况如此,全国其他城市的情况就可想而知了。

  “客观地说,住房自有率下降,就意味着‘无产者’的日益增多。”上述业内人士这样认为。

  政府应扮演什么角色?

  建立社会住房保障体系,是现代发达国家政府所要做的最重要“功课”之一。不少西方国家,每年从中央财政到地方财政都要拿出大笔的钱,对中低收入家庭住房予以补贴。

  据业内专家王斌介绍,市场经济体制国家住房保障的方式大体有以下三种:第一种方式是以英国、新加坡、香港为代表的政府直接建房。在香港,政府建房总量约占全港住房总量的45.5%以上,全港49%的人居住于政府住房。新加坡占全国人口87.6%的居民住进了政府提供的组屋。其分配依据收入线划分,主要面向中低收入居民出租,租金与住户的收入水平相联系。英国公房租金占住户家庭收入的15%~20%,不足成本费用的50%。新加坡公共租屋的租金一般占住户家庭收入的4~15%。香港租屋的租金水平大约是同类房屋市场租金的29%,占住户家庭收入的7~15%。

  住房保障的第二种方式是以法国、瑞典、日本为代表的间接参予方法。即提供政府优惠贷款,实行贷款利息补贴的办法,支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。这种住房租金水平较低,在法国一般为成本租金的55~60%;在日本一般占各收入层家庭收入的18~20%,为市场平均租金的55%。

  住房保障的第三种方式是以美国为典型代表的对住房投资人(购买人)减税和对住房承租人补贴的方式。具体做法是将住房投资人为使用贷款而支付的利息从其年收入中扣除,从而冲减纳税基数,相应减轻纳税负担。实质上是降低了住房投资人的贷款利息,差额由政府承担。

  几乎所有发达国家和越来越多的发展中国家都不同程度地发住房补贴,以帮助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市场上租到合适的住房。补贴数额是按一定的住房标准(依家庭规模而定)的住房租金与家庭可支付租金的差额确定的。

  反观我国目前住房保障体系的状况,多少令人感到有些沮丧。建设部的一位官员曾说,房价高不高根本就跟一部分人民群众没关系。当时的政策也说得挺明白,住房商品化基本上是“三条路线”:高收入者到市场去买商品房,中等收入者去买有政策补贴的经济适用房,低收入的住房困难户去租政府投资的廉租房。商品房市场所涵盖的是第一部分“先富起来的”那一部分人,后两部分人的住房问题要靠住房保障体系即以经济适用房和廉租房来解决。而现实中普遍存在的问题是,许多地方政府的经济适用房建设以政策之名渔商品房之利;廉租房则因费力不讨好(或者说讨那些贫困户的好意义不大)而一直未成气候。

  建设部曾作过关于房价的调查,发现房价高的原因之一是政府各部门的不合理收费太多。这就成了某种黑色幽默;人民群众向政府控拆开发商把房价抬得太高,结果发现政府也没少在房价里收费,而正是因为收了费却没花向住房保障体系,才把这些老百姓赶到商品房市场中去发现房价太“高”。

  与“无产者”日益增多形成鲜明对比的是,越有钱的人越是要买房。有些富人买房已不是投资而仅仅是为了储蓄。在像北京、上海这样的大城市,“有人没房住”和“有房没人住”并存的怪现象并不罕见。“如果我们的住房社会保障体系建设仍迟迟未见动静,其后果着实令人担忧”,一位专家喟然长叹道。

来源:中国证券报  选稿:王飞  作者:孟坚   
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