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个税落地产生五大影响 中介市场面临洗牌


2006年8月11日6:29
  东方网8月11日消息:今年房产调控新政频出,每次都有针对二手房市场的条款。二手房市场是房产交易市场重要组成部分,且又是炒房交易的重要环节,频频被政策重点照顾也成了意料之中的事情。7月26日傍晚,国家税务总局公布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文),规定自8月1日起,所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税。

  个税落地产生五大
影响

  信义不动产分析师认为,个税强征对房地产市场影响主要集中在以下几个方面。首先,高额税费将阻退许多房屋持有者的出售欲望,市场转租行为加大。导致二手房挂牌价上涨,租金下调。其次,二手房供求隔阂加深,两方进入市场的数量皆向下修正,二手房交易量必定明显萎缩。第三,五年之外的二手房将成为存量房市场成交结构的重要购成部分,五年-八年的新型住宅短期走俏。第四,新房市场与商业用房市场有较大利好。营业税与个税的强征导致5年内次新房交易下降、售价上升,次新住宅需求被迫向新房市场转移。另受一年内再购房免税的影响,为新房市场也增加了需求量。投资需求方面,住宅收益明显低于比商用物业,却要承受比商用物业更高的税费,导致投资需求转向商用物业。最后,个税影响力的大小主要取决于地税部门的监管与执行力度的大小,商用物业做低房价现象的普遍性可能在存量房交易中上演。对于后市政策走向,信义不动产分析师认为,目前来看利空政策基本出尽,对物业持有阶段进行征税的物业税政策是否出台成为唯一的关注焦点。

  中介市场面临再次洗牌

  二手房市场屡被利空政策“光顾”,沪上中小型中介公司也面临更加严峻生存环境,房地产中介行业又将开始新一轮洗牌,进入品牌竞争时代。

  一方面,不规范的小中介将被无情淘汰。汉宇地产董事总经理施宏睿早先接受采访时曾表示,在2005年第一轮宏观调控之后,上海中介门店数量由12000多家锐减至4000多家。今年第二轮调控又将把一批服务不规范的劣质中介公司逐出市场。

  业内人士分析认为,个税征收会使二手房交易成本会明显增加。

  这些税款很有可能会转嫁到购房者的身上,因此,市场双方又将进入观望状态。在这种环境下,规模小、服务性差、不规范的小中介、黑中介将难以生存。

  受此影响,中介行业中一些不规范现象或将会消失。以往一些小的中介公司以“个人”或“公司”名义压低价格,大量收购二手房源,然后高价卖出,骗吃差价。这些伎俩在严酷的市场环境面前无异于饮鸩止渴,自取灭亡。

  另一方面,品牌企业将趁势扩张。施宏睿说:“在这样的环境下,大型中介公司会更加注重维护自己的品牌,也是继续发展的好时机。有实力的企业会随着市场情况不断调整而成为行业的主导力量。目前汉宇和中原在上海市场所占份额超过了15%,而去年这个比例却不到7%。”

  不过对于品牌企业,重新洗牌的意义不仅在于市场份额的增长。施宏睿表示,汉宇地产在上海已经三年,基本实现了初步的战略规划。今后将立足长三角继而征战全国市场。“征服上海,才有资本征服全国。”施宏睿表示汉宇地产已经有明确的“时间表”,将借此机会进一步提高汉宇地产的影响力。

来源:青年报  选稿:实习生 吴月霞  作者:张赫   
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