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两只"靴子"终于落地 二手房市场踏实了


2006年8月2日7:17
  7月26日,国税总局发布强制征收个人二手房转让所得税通知,通过税收来规范二手房市场,进而稳定房价,促进房地产稳定健康发展。就此,京城知名房地产经纪机构“我爱我家”公司对此次政策进行了详细解读。我爱我家的相关专家表示:

  一、此次个税征收政策与原有政策相比有两大变化

  1、变化一:新政策更细化,更具操作性与可执行性。

  其实在以往的税法里早就有关于“
个税”征收的相关政策,只不过原有“个税”政策在征收细则上比较笼统,仅表示个税缴纳是按差额征收,即(售房款-原购房款-合理费用)×20%。而本次个税政策则明确表示,个税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%,并对相关内容做出了细化:

  (1)对不同权属关系的房屋其原房价进行了细化认定,如商品房、自建住房、已购公房、经济适用房、拆迁安置住房等。

  (2)对转让住房过程中缴纳的税金进行了细化认定,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等

  (3)对合理费用进行了细化认定,明确指出合理费用为住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等,并对最高扣除限额进行了限定。

  这些细化使得本次新政更具操作性和可执行性。

  2、变化二:新政策从原来的自主缴纳变为目前的强制征收。

  新政策中明确提出“主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口,个人转让住房应缴纳的个人所得税,应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。”此政策条文表明,将要实行的“个税”征收政策将与契税征收一样,进行“先税后证”强制征收。

  二、新政策与营业税“二变五”政策的制定逻辑一脉相承

  本次政策制定与营业税“二变五”政策的制定罗辑一脉相承,初衷很好,是为了实现宏观调控的政策目标,希望能通过在二手房的转让环节增加税收,减少投机炒房的获利空间,从而来抑制投机炒房的需求,通过抑制此类需求来降低一手房需求总量,从而缓解一手房房价上涨过快的势头,应该是一种隔山打牛的思路。

  另外,从各发达国家发达地区成熟市场目前实际的法律法规来看,涉及个人房产相关的税种在个人应缴纳的税收中都是较为集中的征收重点,这是一种现状,也是一种趋势。国人应该明确认识到这种税收征管趋势,从而做好接受的心理准备。

  三、二手房市场对此次政策反应与影响

  1、在8月1日到来之前的未来几天中,受政策影响,将会出现与营业税“二变五”前相同的集中过户高峰现象。可以想象,税务部门与主管部门的工作量将会非常大。当然,作为交易中间枢纽的经纪公司也会积极配合客户与业主去前往办理相关手续。

  2、短期内将会出现观望情绪,交易量有所下降,并有可能出现业主“惜售”和“税费转稼”的现象。由于目前北京二手房市场仍然是一个房源偏紧、供不应求的卖方市场,且过去的一段时间内二手房与一手房市场一样,价格涨幅较大,因此从目前的情况来看,在短期内,特别是在8.1日之后,将会出现一个市场观望期。业主与客户将会出现观望情绪,短期内将有可能出现业主由售转租的“惜售”行为和二手房交易中“税费转稼”的现象。二手房交易量将会在短期内有一定幅度的下降,但这个观望期不会太长。

  3、个税对市场影响将不会超过营业税新政影响。虽然个税税率高达20%,但是个税的影响将不会超过营业税对市场的影响。首先,营业税为全额征收,而个税仅为差额征收;其次,个税征收中有税费抵扣项目,如装修费、合理费用、交易过程中产生的税费等;第三、个税征收还有政策性优惠,如已购公房是住满五年的唯一居所,出售可以免个税,再如出售自有住房后一年内购买住房的,可部分或全部退税等。因此个税影响将不会超过营业税对二手房市场的影响。

  4、从中长期而言,交易量仍将稳步增长,二手房房价上涨势头将趋缓,但不会出现降价现象。由于北京的二手房市场中自住型购房需求占到90%以上,这种刚性的购房需求中有相当一部分是从一手房市场中转移过来的。由于二手房整体价格相对一手房要低,且具有地段优势与现房优势,因此,从中长期来看,二手市场上的购房需求仍将大量存在。另外,从出售角度而言,北京与外地城市仍有区别。在以往政策执行中,上海等房产投机炒作较为严重的地区,大量“杀跌出局,斩仓抛盘”现象明显。但由于北京整体房地产投机炒作较少,不会出现由于征税而导致的大量抛盘现象出现,因此房价骤降的现象不会出现。

  由于二手房与一手房相比较,优势明显,需求刚性,又不会出现大量抛盘现象,再加上短期内将会出现一些业主“惜售”和“税费转稼”等现象,因此整体二手房房价短期内不会下降。整体来讲二手房价格上涨势头将会趋缓,但不会出现降价现象。

  四、后“两税”时代,市场前景将会更明朗、乐观、繁荣

  在目前宏观调控的大背景之下,此次“强征个税”的政策不会像以往那样推行两三个月就无疾而终,半路夭折。按照目前的宏观调控的状况,此次新政策应该会得到严格的执行。

  早先悬在二手房市场上的两把达摩克利斯利剑――“营业税”和“个税”,目前都已经完全落地了。“利空”之剑的落地反而会使市场前景变得更加明朗和乐观。以前“营业税”和“个税”就像是那个家喻户晓的笑话里的两只靴子,让整个市场睡不着觉。不仅老百姓睡不着,中介公司也睡不着。五月,“营业税”这只靴子先掉了下来,但“个税”这只靴子却一直悬着。让人心烦意乱不知该何去何从。但现在两只“靴子”都已经落地,市场与百姓也终于可以塌实了。因为两税的落地,未来的市场预期与市场走势会变更加明朗、稳定。后“两税”时代,在经历过一轮短暂的观望后,二手房市场仍然是该买的买,该卖的卖。

  从中长期来讲,由于两税的“利空”之剑落地之后,“利空”就不存在了,百姓再无担忧,市场心态也将趋于平稳,市场的预期将会更加明确,市场走势将会更加明朗。二手房市场应该仍然将会是一个更加稳定、积极、繁荣的市场。

  五、市场洗牌与房地产中介行业的调整将会再所难免

  在市场调整的同时,房地产经纪行业也面临一轮较大的洗牌。因为从市场发展的角度来看,两税落地后,市场的走向将更加规范。
  
  首先,欺上瞒下吃差价,不规范的交易行为很快将从市场上销声匿迹。以往靠倒买倒卖,吃取差价骗客户来盈利的中介公司将会在市场上面临很大的危机。

  其次,中小中介公司在市场上的生存空间越来越小。数据显示,今年上半年与去年上半年相比,北京整体二手房交易量只上涨了1%,但大型的品牌中介公司,特别是诚信经营的大型品牌中介公司实际的业务交易量却在明显上升。这表明,不但老百姓对于中介公司的认可度在不断上升,同时在中介市场中的交易量也在越来越向大型的品牌中介靠拢。
  
  新政出台后,以吃差价为主要经营模式的经纪公司和一些中小中介公司会更多更快的被淘汰出局。而抗御风险能力强,服务好,产品创新能力强的大型品牌中介公司将在市场上走得更远。不仅二手房的交易量会向他们聚集,中介行业整体的发展也会因为他们而调整。后“两税”时代,市场洗牌与房地产中介行业的调整将会再所难免。

  我爱我家相关人士指出,国六条明确提出要大力发展住宅二级市场,政府已有明确的态度。因此在“两税”之后,相信政府还会出台一系列具体促进二手房市场发展,增加二手房交易,通过二手房市场来分流一手房购买人群,解决中低收入和社会弱势群体的住房问题一系列的相关措施。在两税的“利空”之剑落地之后,“利空”就不存在了。反而市场预期将会更加稳定、行业发展将更加规范、市场前景将更加乐观、光明。

  
  

来源:焦点房地产网  选稿:包晶晶    
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