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二手房个税征令起波澜 "108号文"对炒房痛下杀手


2006年7月29日8:24

  东方网7月29日消息:本周三,国家税务总局下发通知(“108号文”),正式将个人房产转让所得列入“财产转让所得”项目,并要缴纳个人所得税。尽管此前这一税种早已存在,但一直以来有关部门担心开征房产转让个人所得税会影响二手房市场的交易流通,进而不利于整个市场体系的完善和健康发展,因而迟迟未下决断。但近年来,炒房之风甚炽且炒房者获利颇丰。这不仅使房价狂涨不已,而且也扭曲了市场供求关系
。开征个人所得税,正是针对炒房顽症开出的一剂“猛药”。

  所谓房产转移个人所得税,通俗地理解就是,如果你买的房子今后升值并想卖出,那么多出的“溢价”部分(房产成交价减去原值及相关费用),须缴纳20%的个人所得税。此次,被称之为“108号文”的政策,还有一大看点,就是这一税种“应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理”。也就是说,该税属于强制征收的税种,如果卖房人(二手房)不纳此税,或许就无法办理过户手续。

  房产转让个人所得税的开征,对投资或投机房产的人来说,通过房屋买卖获得差价的套利空间被大大压缩。从目前房地产二级市场流通环节已有的税种看,营业税、契税加上此次新增的个人所得税(万分之二的印花税暂忽略不计),构成了二手房交易的三大主力税种。前两个税是按交易额征收,后一个税是按“盈利”部分征收。如果再考虑到,投资买房后的贷款利息、房屋维修基金(新房价格的2%)以及物业费、采暖费等保有成本,那么即使房产升值20%,其获利空间也味同鸡肋。此外,大笔资金如果押在房产投资上,同时也意味着要付出一些机会成本。就目前理财产品而言,年收益在3%以上的金融投资品种并不罕见,并且这种投资的流动性要远好于不动产投资。

  也许有人会认为,在不少大城市的二手房是求大于供的,因此卖家可以轻松地将各种税费成本转嫁给买家并仍可获利。客观地说,这种可能依然存在,但从房地产市场发展趋势看,二手房交易的“成本转移”将越来越难。

  这是因为:其一,二手房交易与新房交易最大的不同就是,前者是买家与卖家一对一的价格谈判,房屋的成交价格不完全取决于卖家的意愿;而后者是开发商一对多的价格博弈,从某种程度上讲,开发商因拥有一定的价格垄断优势,所以具有较强的市场定价能力;

  其二,如果二手房价格因卖房人的“成本转移”而使房价上涨,那么在买房与租房的价格比较上,租房消费的价格性能比优势会越来越突显出,人们的住房消费观念也会因此而有所转变,这在客观上能起到分流二手房市场需求的作用;

  其三,今年中央政府推出的房产新政,其中最重用的一项内容就是改变市场供应结构,完善住房保障体系。在未来一段时间内,可预见的是,随着大量小户型、低总价的房源供应快速增加,应会在很大程度上封闭了普通住宅二手房的上涨空间。因为,绝大多数的购房者是不大可能认同新房与二手房的价格“倒挂”的;

  其四,此次房地产调控的一个特点就是,政府手中各种“法宝”源源不断地搬出。从九部委“十五条”到限制外资进入中国楼市,再到此次开征个人所得税,一招一式都瞄着炒房人的“命门”。因而,祭出征收房产转让个人所得税这一“利器”,未必就是最后的“撒手锏”。从这个角度看,房产投资或投机所要冒的政策风险和市场风险实在是已到了不可测的地步。

来源:中国证券报  选稿:王飞  作者:孟坚   
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