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售后包租馅饼还是陷阱 三种风险不得不防


2006年7月21日6:17
  这年头,凡是与买房沾边的事儿,多少都透着几分诡异。比如,姑娘们都说买房之后才有安全感,合着就是喜欢欠银行几十万元债务的感觉,每月供楼散财。再如,提到房地产开发商,好多人恨得牙痒痒,偏偏也是他们不争气,轻信了开发商的承诺。

  建设部都看不过去了,特意提示:开发商提供房地产升值或者固定投资回报的承诺,涉嫌违反有关规定。然而,印象中这类广告满大街都是,至今也没见到有关部门出面查
处。

  建设部称,可能存在陷阱的售房形式包括有:售后包租、定期返本、分割拆零等。开发商通过承诺提供固定年回报、原价(或增值)回购,以标榜“高回报、低风险”,从而达到促销目的。其销售的房产类型主要是公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

  此类冲着“承诺”而去的房产投资,具有三种风险隐患:1.开发商有意欺诈,存心骗人;2.投资性房产建成后的经营情况不如预期,无力兑现承诺;3.房屋所有权证可能无法办理,尽管当前收益喜人,却留下一颗随时可能引爆的“地雷”。

  很多开发商都是项目公司,大股东隐身幕后,操纵一切。项目开发结束后,有些公司的寿命也到头了,或者死亡,或者进入“植物人、休克鱼”状态,只剩一架冰冷的躯壳还在那儿摆着———要钱没有,要命也没有,你找谁来履行承诺?除此之外,不良开发商还会诱骗购房者签署无效合同,会把同一处房产多次抵押、重复销售,会卷了预售款亡命天涯,会……可谓是无所不用其极,叫人防不胜防。

  当然,我们也不能妖魔化开发商。如果运气足够好,出门遇贵人,有些开发商倒是真心想履行承诺,只可惜有心无力。常见的商业地产固定回报保证是每年8%~11%。从前些年的经验来看,优秀的商业地产项目完全可以做到这个水平的年租金回报率,相当于花10万元买个铺子,每年税后租金为8000元到1万元,同时还可享受房产的增值。

  问题是此一时彼一时,由于这几年地价、房价大幅上涨,而租金的涨幅相对较小,年租金回报率已然下滑。比方说,10万元的铺子3年后涨价到了15万元,租金只涨至1.1万元,年租金回报率降至7%出头。

  有统计数据称,目前房产的租金回报率通常不高于6%。

  与开发商承诺相关的纠纷有过很多。位于上海西南的某家居广场曾宣称“每个摊位售价16万元,一年可收入租金1.9万元,年收益12%”。抢购到商铺的人后来很是郁闷。开发商拿项目做了抵押贷款,导致业主无法获取应得的产权;家居广场经营情况不佳,无法兑现回报保证;开发商为履行承诺而出具三项保证,难以得到执行。有200多名业主将开发商告上法庭,说它没有履行承诺。也许你很同情这些业主,但法院的一审判决对开发商非常有利:合同无效,返还购房款及同期银行利息;开发商不必支付违约金、赔偿金。

  现实就是如此残酷,所以开发商勇于做出承诺,所以笔者不敢轻信承诺,除非银行储蓄存款年利率提高到12%。———可是,果真如此,为何要放弃存款,转投房产?

来源:青年报  选稿:实习生 吴月霞    
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