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等细则出台不如降价甩 沪上在售楼盘面面观


2006年7月7日7:29

  与其等等看不如跑得快
  
  表现一:顺势降价
  
  慧芝湖花园抓住时机突然9折促销
  
  慧芝湖花园位于广中路701号,是上海北区的名盘,开发商香港嘉华集团的背景就为楼盘增色不少,最主要的是,2005年5月,慧芝湖花园在第一轮宏观调控时期逆市开盘,报价高开至13000元/平方米,创下了当时板块中的
最高价格,这使许多在关注北区新盘的人对慧芝湖花园记忆犹深。
  
  然而,首轮宏观调控来势凶猛,跌价销售成为不少开发商渡过难关的法宝,内环内的不少新盘都采取了这一方式,更不用说内环以外的项目了,包括闸北、宝山等区在内的上海北区更是成了首开跌价先河的地方。然而,慧芝湖花园不为所动,即使连续数月只能销售一两套,也绝不降价。
  
  进入2006年,就在许多开发商以为市场即将逐渐回暖的4月下旬,慧芝湖花园突然大幅度降价,尤其是在5.1期间,最高折扣高达8.8折,单价最高降低了1500元/平方米!降价是有效的,在网上房地产的公开资料中,截至7月3日慧芝湖花园一期632套住宅中,已经销售了496套,而4月下旬至今销售的房源就多达392套,两个多月的销售速度是过去一年的4倍!
  
  对于慧芝湖花园这样的迅猛降价,业内不少人连称佩服。“降价本身不高明,高明的是在这样的时候降价”,一个营销公司负责人分析道:“今年3、4月,不少人认为市场即将回暖,一些投资客也开始出手,这个时候降价无疑是在人们心理防线最薄弱的时候出击。但是,我个人坚信嘉华是听到什么风声了,该盘90平方米以下的房源在项目中只是零星点缀,以嘉华的实力,这么多资金投在里面1年没动静可以支撑,但要是2年甚至3年只投入不回笼的话,他们自然要考虑快速出仓。更何况该盘的2、3期设计、规划很可能因政策原因重新做。”截至7月3日,慧芝湖花园已售面积50204平方米,平均单价10784元/平方米,初步计算,该项目已经回笼资金5.4个亿。“就算接下来市场再次长时间低迷,这笔资金最起码可以让项目再支撑1年多。”

  天山河畔花园四期刺激消费大房送车位
  
  天山河畔花园位于水城路与天山路交界处,北侧临近苏州河,与天原河滨公园相近,拥有良好的水景景观。整个项目占地约11万平方米,由17幢24层-28层楼群组成,是目前长宁区体量最大的在建楼盘。
  
  6月22日,天山河畔花园四期推出6、7号楼、共计140套全装修房源,面积在100-170平方米之间目前有8套预订,6套售出,销售情况尚可。据悉,此次房源均价为15500元/平方米,房型相对偏大,单套房源总价在200万元以上,四房总价高达400万元。为刺激购房者,天山河畔花园还推出购买三房、四房赠送地下车位的优惠措施。
  
  去年5月,天山河畔花园三期推出210套精装修房源,紧临苏州河,房价高达22000元/平方米,但持续多月都没有成交。今年初,该盘将房价下降至18000元/平方米左右,网上房地产数据显示,目前共售出24套房源。
  
  相隔1年多的时间,天山河畔花园推出四期房源,但房价水平较去年5月时下调6500元/平方米左右,降幅接近30%。凯德置地公关部的林晓琼向记者表示,去年5月推出的房源位置上佳,可以直面苏州河的优美景观,内部装修豪华,家电、家具等配置十分齐全,加上房源将于年内交房,已是准现房形式,房价水平相对较高。她指出:“这次推出的四期房源靠近马路,噪音干扰相对较大,也无缘水景,房源只是简单的装修房,装修标准远远低于三期房源,且交房时间定于2008年,房价水平自然略逊一筹。”她表示,天山河畔花园四期并不存在降价现象,只是房源的性质不同,普通的装修房更能吸引一般自住客的眼光。
  
  关于项目后期已建部分的开盘进度,林晓琼告诉记者,截至目前为止,公司尚未有推迟开盘的打算,待预售证拿到,将会按部就班地开盘。记者了解到,天山河畔花园四期原计划将于7月推出又一批新房源,目前延安路、水城路上已经挂满了开盘广告。

  某营销公司“我们代理的项目都在降价”
  
  本市一个营销公司的负责人对此话题的回答更是干脆:“不降价干吗?等死啊?我们代理的项目都在降价,只是形式不同而已,反过来说,到现在还坚持不降价的项目,我们是不代理的!”
  
  该负责人分析,今年年初时,有专业研究机构发布数据2006年上海新盘将供过于求:“将动迁配套房考虑在内,2006年全年的市场供应量有望超过5000万平方米。对上海房地产市场来说,这是一个前所未有的天文数字。成交量方面,2005年的全年成交量为2200万平方米。即使在楼市高峰,成交巨额放量的2004年,这一数据也不过达到3579万平方米。由此看来,2006年上海楼市供过于求几成定局。单单最近的6月1日到6月22日,上海商品房新增供应就有161万平方米。”
  
  记者也从网上房地产发现,2006年1月至6月底的半年中,全市商品房和商品住宅的累计成交量为1304万平方米,商品房和商品住宅的供应量则为1638万平方米。
  
  “但同时,近阶段全市商品房和商品住宅成交量连续下跌,尤其从6月1日开始,成交量呈大幅下跌,日均成交量仅为48402平方米,较6月1日前下跌近四成。虽然说这是非常时期的市场反应,但是就算过一两个月市场有所好转、能恢复到6月1日前的成交,这部分下跌的成交额,在最近1年内是无法补上的。因此,可以说,今年全年的成交量不会太理想。供求决定价格,我个人认为,除非开发商有足够资金支撑,否则降价才是出路。”

  表现二:项目转让
  
  开发商有的继续“屏牢”,有的降价销售以期快速撤离市场,而在项目和土地方面,此次宏观调控以后,“卖项目”现象正在业内悄悄然蔓延。
  
  最早被爆出有此情况的是闵行一家本土开发商,该公司在中春路板块有一个公寓项目,由于同质化现象严重,周边公寓从去年开始就有不少陷入了销售僵局。而以该公司以往开发项目的思路与模式,后期项目很难有新的突破,继续投资建设即使不是死路一条,也是十分艰难。于是,开发商开始寻找“撤退”的方式,而该项目已经建设了一部分,交还给政府、重新招标,无疑过程太长,资金方面也不合算;但是开发公司之间相互卖项目也是国家明令禁止的。左右权衡,该公司决定私下寻找项目接手者,后以“合作”的形式进行开发。
  
  经过几番接触,今年第一季度,一家项目遍布上海各地的实力企业与该公司达成了合作关系。在对上级部门的申请中,该公司称,为了让项目的品质更高,双方决定“强强联手”,在接下来的项目开发中,一方出地,一方出钱,共同开发。而事实上,在双方的实质性协议中,项目的原开发公司已经基本退出经营和管理。
  
  最近,又有一家开发商与静安区的开发公司被爆“于松江开发的一个别墅项目后期已经转让”,而转让的模式也是“互相合作、强强联手、共同开发”。
  
  据业内人士透露,现在想通过间接“卖项目”形式撤离楼市的开发商不在少数,再加上新一轮宏观调控对土地开发周期、资金门槛的要求进一步提高,已经在行业里销声匿迹一年多的“土地掮客”重新活跃起来。但由于目前的市场不明朗,除了那些循环开发已成规模、每年都要有一定土地储备的公司以外,其他接手的公司一般都要考虑再三。该业内人士表示:“那些在2000年以后发迹起来的开发公司,没有经受过市场跌宕的考验,对后期开发风险没有把握,卖项目无疑是条出路。”

来源:上海商报  选稿:实习生 吴月霞  作者:顾英 袁晨晨   
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