与其等等看不如跑得快
　　
　　表现一：顺势降价
　　
　　慧芝湖花园抓住时机突然9折促销
　　
　　慧芝湖花园位于广中路７０１号，是上海北区的名盘，开发商香港嘉华集团的背景就为楼盘增色不少，最主要的是，２００５年５月，慧芝湖花园在第一轮宏观调控时期逆市开盘，报价高开至１３０００元／平方米，创下了当时板块中的 最高价格，这使许多在关注北区新盘的人对慧芝湖花园记忆犹深。
　　
　　然而，首轮宏观调控来势凶猛，跌价销售成为不少开发商渡过难关的法宝，内环内的不少新盘都采取了这一方式，更不用说内环以外的项目了，包括闸北、宝山等区在内的上海北区更是成了首开跌价先河的地方。然而，慧芝湖花园不为所动，即使连续数月只能销售一两套，也绝不降价。
　　
　　进入２００６年，就在许多开发商以为市场即将逐渐回暖的４月下旬，慧芝湖花园突然大幅度降价，尤其是在５．１期间，最高折扣高达８．８折，单价最高降低了１５００元／平方米！降价是有效的，在网上房地产的公开资料中，截至７月３日慧芝湖花园一期６３２套住宅中，已经销售了４９６套，而４月下旬至今销售的房源就多达３９２套，两个多月的销售速度是过去一年的４倍！
　　
　　对于慧芝湖花园这样的迅猛降价，业内不少人连称佩服。“降价本身不高明，高明的是在这样的时候降价”，一个营销公司负责人分析道：“今年３、４月，不少人认为市场即将回暖，一些投资客也开始出手，这个时候降价无疑是在人们心理防线最薄弱的时候出击。但是，我个人坚信嘉华是听到什么风声了，该盘９０平方米以下的房源在项目中只是零星点缀，以嘉华的实力，这么多资金投在里面１年没动静可以支撑，但要是２年甚至３年只投入不回笼的话，他们自然要考虑快速出仓。更何况该盘的２、３期设计、规划很可能因政策原因重新做。”截至７月３日，慧芝湖花园已售面积５０２０４平方米，平均单价１０７８４元／平方米，初步计算，该项目已经回笼资金５．４个亿。“就算接下来市场再次长时间低迷，这笔资金最起码可以让项目再支撑１年多。”

　　天山河畔花园四期刺激消费大房送车位
　　
　　天山河畔花园位于水城路与天山路交界处，北侧临近苏州河，与天原河滨公园相近，拥有良好的水景景观。整个项目占地约１１万平方米，由１７幢２４层－２８层楼群组成，是目前长宁区体量最大的在建楼盘。
　　
　　６月２２日，天山河畔花园四期推出６、７号楼、共计１４０套全装修房源，面积在１００－１７０平方米之间目前有８套预订，６套售出，销售情况尚可。据悉，此次房源均价为１５５００元／平方米，房型相对偏大，单套房源总价在２００万元以上，四房总价高达４００万元。为刺激购房者，天山河畔花园还推出购买三房、四房赠送地下车位的优惠措施。
　　
　　去年５月，天山河畔花园三期推出２１０套精装修房源，紧临苏州河，房价高达２２０００元／平方米，但持续多月都没有成交。今年初，该盘将房价下降至１８０００元／平方米左右，网上房地产数据显示，目前共售出２４套房源。
　　
　　相隔１年多的时间，天山河畔花园推出四期房源，但房价水平较去年５月时下调６５００元／平方米左右，降幅接近３０％。凯德置地公关部的林晓琼向记者表示，去年５月推出的房源位置上佳，可以直面苏州河的优美景观，内部装修豪华，家电、家具等配置十分齐全，加上房源将于年内交房，已是准现房形式，房价水平相对较高。她指出：“这次推出的四期房源靠近马路，噪音干扰相对较大，也无缘水景，房源只是简单的装修房，装修标准远远低于三期房源，且交房时间定于２００８年，房价水平自然略逊一筹。”她表示，天山河畔花园四期并不存在降价现象，只是房源的性质不同，普通的装修房更能吸引一般自住客的眼光。
　　
　　关于项目后期已建部分的开盘进度，林晓琼告诉记者，截至目前为止，公司尚未有推迟开盘的打算，待预售证拿到，将会按部就班地开盘。记者了解到，天山河畔花园四期原计划将于７月推出又一批新房源，目前延安路、水城路上已经挂满了开盘广告。

　　某营销公司“我们代理的项目都在降价”
　　
　　本市一个营销公司的负责人对此话题的回答更是干脆：“不降价干吗？等死啊？我们代理的项目都在降价，只是形式不同而已，反过来说，到现在还坚持不降价的项目，我们是不代理的！”
　　
　　该负责人分析，今年年初时，有专业研究机构发布数据２００６年上海新盘将供过于求：“将动迁配套房考虑在内，２００６年全年的市场供应量有望超过５０００万平方米。对上海房地产市场来说，这是一个前所未有的天文数字。成交量方面，２００５年的全年成交量为２２００万平方米。即使在楼市高峰，成交巨额放量的２００４年，这一数据也不过达到３５７９万平方米。由此看来，２００６年上海楼市供过于求几成定局。单单最近的６月１日到６月２２日，上海商品房新增供应就有１６１万平方米。”
　　
　　记者也从网上房地产发现，２００６年１月至６月底的半年中，全市商品房和商品住宅的累计成交量为１３０４万平方米，商品房和商品住宅的供应量则为１６３８万平方米。
　　
　　“但同时，近阶段全市商品房和商品住宅成交量连续下跌，尤其从６月１日开始，成交量呈大幅下跌，日均成交量仅为４８４０２平方米，较６月１日前下跌近四成。虽然说这是非常时期的市场反应，但是就算过一两个月市场有所好转、能恢复到６月１日前的成交，这部分下跌的成交额，在最近１年内是无法补上的。因此，可以说，今年全年的成交量不会太理想。供求决定价格，我个人认为，除非开发商有足够资金支撑，否则降价才是出路。”

　　表现二：项目转让
　　
　　开发商有的继续“屏牢”，有的降价销售以期快速撤离市场，而在项目和土地方面，此次宏观调控以后，“卖项目”现象正在业内悄悄然蔓延。
　　
　　最早被爆出有此情况的是闵行一家本土开发商，该公司在中春路板块有一个公寓项目，由于同质化现象严重，周边公寓从去年开始就有不少陷入了销售僵局。而以该公司以往开发项目的思路与模式，后期项目很难有新的突破，继续投资建设即使不是死路一条，也是十分艰难。于是，开发商开始寻找“撤退”的方式，而该项目已经建设了一部分，交还给政府、重新招标，无疑过程太长，资金方面也不合算；但是开发公司之间相互卖项目也是国家明令禁止的。左右权衡，该公司决定私下寻找项目接手者，后以“合作”的形式进行开发。
　　
　　经过几番接触，今年第一季度，一家项目遍布上海各地的实力企业与该公司达成了合作关系。在对上级部门的申请中，该公司称，为了让项目的品质更高，双方决定“强强联手”，在接下来的项目开发中，一方出地，一方出钱，共同开发。而事实上，在双方的实质性协议中，项目的原开发公司已经基本退出经营和管理。
　　
　　最近，又有一家开发商与静安区的开发公司被爆“于松江开发的一个别墅项目后期已经转让”，而转让的模式也是“互相合作、强强联手、共同开发”。
　　
　　据业内人士透露，现在想通过间接“卖项目”形式撤离楼市的开发商不在少数，再加上新一轮宏观调控对土地开发周期、资金门槛的要求进一步提高，已经在行业里销声匿迹一年多的“土地掮客”重新活跃起来。但由于目前的市场不明朗，除了那些循环开发已成规模、每年都要有一定土地储备的公司以外，其他接手的公司一般都要考虑再三。该业内人士表示：“那些在２０００年以后发迹起来的开发公司，没有经受过市场跌宕的考验，对后期开发风险没有把握，卖项目无疑是条出路。”