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楼市面临新政策考验 市场将维持观望状态


2006年7月5日13:32
  东方网7月5日消息:经过2005年的宏观调控,到现在正好一年多。上海的房地产市场在这一年里经历了不少过程。2006年初,上海市场有所恢复,但市场又要面临今年的新政策的考验。下半年市场如何走,是大家最关心的事情。
  
  首先我们还是要看一下到今年上半年前的市场走势。从2005年5月开始国家宏观调控政策出台,到2005年10月左右,上海及长三角地区的房地产普遍出现量和价的回落
过程。上海部分区域及楼盘降价幅度最大的接近30%。直到2005年10月份,由于价格合理回归到一定程度,同时伴随传统销售旺季的到来,使得市场自用客的刚性需求被唤醒,量和价逐步回升。但到了一月份之后,价格开始平稳运行。虽然月成交量从68.9万平方米上升到5月份的217万平方米,但价格波动却很小。其实这可能就是政府之前很希望出现的房地产市场繁荣又稳定的局面。应该说上海的房地产市场经过去年的宏观调控,其实已经收到了很好的效果。
  
  但是,由于北京和深圳的房地产市场在过去的一年里出现了过快的增长势头,国家不得不在今年五月开始进行第二次对房地产的宏观调控,这是完全可以理解的。但是由于上海的市场周期和具体市场情况和全国其它地区有所不同,在今年宏观新政出台后,上海的商品住宅市场上出现了一些变化。
  
  从新政出台后,由于市场上买方观望气氛浓厚,成交量出现明显下滑。截至到6月28日的成交面积只有5月份全月的56%,这是比较容易理解的情况。但同时,6月份的成交价格却比5月份上升了11.8%,这是今年出现的最明显的一次价格上升。这是值得研究的一个情况。
  
  为什么会在新政出台后出现价升量跌的情况呢?我们认为主要有几个原因:
  
  第一,发展商预测后续3到8个月内,一手房新上市供应量会有一个下降过程。由于新政里涉及90平方米以下的房型要占到开发量的70%这一政策。各地对这个政策需要有一个消化的过程。另外,如果严格执行的话,现有在审批过程中的项目会延长前期进度,使得一定时期里供应量下降。不过理论上讲这个过程不会太长,最多到明年上半年就会缓解。但这点也促使了部分发展商放缓了在售项目的销售进度。
  
  第二,新政控制今后各地的土地出让面积里要有70%做低价商品房、经济适用房和廉租房。部分发展商预计市场化商品房的土地供应会比较少。
  
  第三,虽然新政要求清理逾期未开发的土地,希望增加市场有效供应量,这是一个很好的政策。但就上海的实际情况看,本市已经连续两年几乎停止商品住宅的新增土地供应了。据有关机构粗略统计,如果上海继续停止供地,发展商手上的土地也就够2到3年的消化量。不少发展商卖完目前手上的项目,可能就没项目可以做了。所以他们也不希望销售太快。
  
  可见,目前市场上的买卖双方对后市看法出现了比较大的分歧。价格上升后,成交明显下降,也明确反映了买方的观望情绪。我们预计在今年10月份之前,这种观望情绪不会有本质的扭转。成交量可能会维持在低位运行。而成交价格可能会出现分化,市区项目、别墅项目的价格应该是稳中有升,但幅度不会非常大。而外环以外的公寓项目价格短期内不会有明显上升,甚至有可能出现微跌的局面。主要有以下几个原因:
  
  第一,新政要求减少拆迁量,市区项目供应不可能放量。而目前市区的买家都是自用客,市区项目未来的前景还是被看好。
  
  第二,别墅停止供地。虽然上海外围别墅土地有一定的储备,同时发展商的在售项目也不少,成交并不是很火爆。但长期看,发展商还是愿意等待。同时,有能力的客户也意识到了这点。
  
  第三,外环外中低价商品房,目前本来就在销售上有难度。未来随着政策导向,经济适用房和廉租房的供应扩大,更加会冲击这个市场。不过这次新政,本来就是希望中低价房的价格不要上升太快,甚至有所回落,这样才能让老百姓买得起房子,或租得到房子。这种局面的出现,大部分人都是欢迎的。
  
  不过,虽然我们预计今年的上海住房市场不会有很大波动。但从长期稳定发展的角度去考虑,如果要稳定住上海房价,适当增加部分土地供应,应该是有必要的:因为上海的经济增长今后几年还会持续,总体处于人口导入的情况。同时上海老居民也有改善居住和家庭自然成长的需求。因此,要保持这个市场的稳定,就需要保持一定的供应量。这个度如何把握是各界人士值得去考虑的问题。
来源:新闻晚报  选稿:包晶晶  作者:周小丽   
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