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放租激增影响申城楼市 租金价格战在所难免


2006年7月1日9:53
  ■普陀区

  将会出现租金价格战

  记者走访了普陀区内多家中介,一些工作人员告诉记者,这两天有不少人来咨询房屋出租的有关事宜。不同地段前来挂牌出租的房东,与前一阵相比数量都有所上升。上海色柯拉房产代理有限公司负责人称,投资客青睐的高档公寓等短期内可能会出现出租房源大量增加,而投资收益率将有不同程度降低。

  中
原地产普陀区域经理吴先生告诉记者,新政实施后,很多人都想放盘转售为租,房源大大增量,行业内市场竞争激烈,从而使放盘租价趋降。6月上半月普陀区二手房出租放盘量比5月上涨1倍,6月下半月放盘量才逐渐回复常态。他认为,6月份是个观望期,这就使得二手房租房存量将会逐月累积,扩大增量。

  吴先生表示,由于不看好市场前景,普陀区域内的部分投资客有退市打算,认为与其等5年不如把资金投入到其他领域,但大部分投资者仍打算暂时出租,等待后期市场明朗后再抛出,这也致使本月放盘量的激增。

  搏邦地产负责普陀、闸北等中心城区经营的总监Jason告知,从5月20日至6月15日的统计显示,搏邦在上述地区的客户量下降了5%—10%,虽然目前租金波动不是很大,但预计7月中旬,大量房源转售为租将会导致二手房成交量的进一步下挫,同时也会挑起房屋租金的“价格战”。

  Jason告诉记者,在普陀区里转售为租主要集中在长风地区,如大华清水湾、逸流公寓一期等次新房,租金价格比较稳定,一般三房的装修房月租金为5000元左右。长寿路附近房龄在3年内的次新房改售为租也比较多,装修房3房2厅租金一般在4500元/月左右,由于附近商业配套较齐全,也有一些涉外办公楼,租赁市场比较红火。但新政后,一些毛坯次新房上市待租,租金比装修房每套至少便宜500—1000元/月,由此导致了价格竞争,但由于设施不全,出租率并不高。

  中原地产普陀区吴经理也称,在普陀武宁板块的次新房集中了中远两湾城等诸多大盘,租赁行情一直比较稳定,一般三房可租4000—6000元/月,但大量的毛坯次新房的涌入,租金从2500—5000元/月不等,毛坯次新房对租赁市场价格有一定冲击力。

  ■闸北区

  公房次新房租屋互不相干


  记者从一些闸北区的中介门店获悉,由于闸北的自住房较多,新政对租赁市场影响不大,交易相对比较平稳。

  搏邦地产闸北区域总监Jason称,闸北内环内板块中,次新房的房龄基本都在两年以内,即使无新政出台,营业税也不能少交,对急于变现的业主仍会选择挂牌出售。在该板块中,老牌租赁大户城上城的房源减少,租赁房已基本满员。刚交房的北方佳苑和装修楼盘中兴财富租赁相对较好,大二房月租金一般在三四千元左右。

  而在闸北大宁绿地板块,每月挂牌量增多,转售为租的房源也有所增加,原因是该板块的投资客大多都没有贷款,属于长期投资,所以不急着抛售房子,等待行情升温。一位在佳宁花园拥有3套房源的朱先生告诉记者:“我自己住一套,还有两套出租,每套月租金在3000元左右,本来打算卖掉一套去炒股票,现在新政出台,就继续出租,等过段时间看。”

  Jason还告诉记者,在闸北区内出租房屋的不少是产权老公房,集中在共和新路沿线、彭浦新村等地区,月租金在1000—2000元不等,如光华坊、复元坊、三兴大楼等小区,一套50平米左右的2房,月租金在1500元以上。转售为租房源的增多,对已有5年以上的旧出租房影响不大。因为这些房子房龄较长,出租时间较早,租金较低,租价相对稳定。房内装修、家居配置较齐全,因此对转售为租的“次新房”挑战并不敏感。这部分房源无论是数量还是租价都较成熟,房子的性价比也较为合理。因此不大会出现大起大落的现象。在闸北次新房对旧出租房而言,几乎不构成挑战。

  ■长宁区

  老牌食租客稳坐泰山

  据搏邦地产市场部颜小姐称,长宁区近一个月来转售为租的比例约占四成,各板块“食租族”基本上未受影响。

  古北新区作为上海最早的国际化成熟社区,一直受到外籍人士的追捧。在这个以租赁市场为主的板块中,古北社区内的黄金城道和水城南路是两个生活设施最为集中的地方,租金向来封顶长宁区。

  据搏邦地产古北店有关人士告知,从去年宏观调控以来,诸多投资客纷纷转售为租,使得古北板块的挂牌量激增,而租赁市场价格也有所微跌。中短期投资客多因不堪资金压力纷纷退出高档住宅市场,现在存留于古北高档社区的大多是实力雄厚的长期投资客。此次的宏调对于长期放盘租赁而不挂盘售卖的客户而言,影响不是很明显,也是长宁区内最稳定的板块。转售为租比较集中在古北瑞士花园、古北华丽家族、古北中央花园等楼盘。一些档次较高的外籍房如罗马花园、四季晶园等目前租价仍然偏高,按装修程度和面积大小的不同,平均租价每月万元以上。

  一位1992年就来沪投资的台商李先生三年前买了5套古北板块的外销次新房,本想等待时机转手卖掉,如今“国六条”等新政实施后,要卖房就得交全额营业税,于是他便将5套房全部出租,自己则在别处租了一套房,利用级差地租“食租”。

  而美联物业工作人员则表示,天山路和仙霞路两条东西主干道周边聚集了长宁区大量的中高档楼盘。天山板块同古北新区的一个共同点就是,前期大量的投资者来此置业,但在去年房产新政出台后,天山楼市产生了明显波动,泡沫成分已逐渐被挤出,房价已基本趋于合理的水平。2房、3房在租赁市场挂牌最多的就是仁恒河滨花园和天山河畔花园。这两家名牌楼盘每月的租价丝毫不亚于古北新区的外籍楼盘,按装修程度和面积大小的不同,每月租价为7000-13000元。今年新政推出后,二手房因量多源广,租金有小幅下调,但对“食租族”影响不大。

  ■黄浦区

  房少价高老屋吃香

  转售为租多为过渡

  记者从黄浦区的几家中介公司了解到,新政后黄浦租赁市场比较平稳,而如老西门等地区也仅是相对活跃,其中主要是转售为租的投资客在“撑市面”。

  据上海市房地产经纪行业协会副会长、黄浦区政协委员奚子龙告知,作为现代商务集聚区,黄浦的住宅量本身就不多,随着中心城区空心化,首当其冲的就是黄浦区。黄浦板块的住宅成分复杂,老房新宅齐聚,虽然有少量次新房,但有些因租金过高,遭到市场冷遇。

  奚子龙还称,新政出台后,房东心态出现分化。由于黄浦区投资客不少,有些楼盘刚交房就有挂牌,近50%的挂牌房源不满一年。其中约有10%-15%的上家都不愿选择调价,但苦于短时间内难以交易,所以选择转售为租,改“套现”为长期投资。交通便利的新建小区如黄浦国际和弘辉名苑依旧是热租楼盘,估计2房的月租金大约在4000元左右。人民广场附近也是房少价高,如中福城等不到5年的次新房,100平米的二房月租金就要七八千元。

  据搏邦地产负责“静、黄、卢”区域的霍总监告诉记者,对于新政的出台,买卖双方更多选择了观望,在“静、黄、卢”区域内由于需求量和放盘量相对平衡,对租金的影响并不大。黄浦区同样不乏有业主转售为租情况,如黄浦国际、明日新城、弘辉名苑等楼盘,主要集中在复兴东路以南,徐家汇路、陆家浜路以南的板块,老西门地区的一些三房租金基本保持在9000元/套/月的价格水平。像在6月15日交房的老西门新苑,以二房、三房为主,刚一交房,就有不少房东挂牌出租,月租金可达到8000元左右。据了解,老西门新苑的投资客不少,黄浦区房价总体高,买卖不多,租赁较为抢手。大部分转售为租的业主表示,目前采取转售为租的行为只是过渡,并非真的准备再多等三年以规避营业税,只要市场价位可以达到他们的心理价位同样还是愿意出售的。

  而北黄浦板块的租赁市场产权老公房则比较“吃香”,尤其是靠近苏州河沿线区域的老公房,装修一般,面积在70—80平方米之间,月租金在2000-3000元之间,一有房东挂牌,就立即被市场消化。据估计,近期这样的老公房月租金会有明显上涨,幅度在300-500元不等。

来源:上海商报  选稿:包晶晶  作者:朱楠   
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