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沪二手房市场再受冲击 市中心难见跌价售房


2006年7月1日9:48
  九部委联合出台的房产调控细则实施已有半月,上海二手房市场再度受到冲击。据汉宇地产提供的数据显示,二手房成交量整体下滑,与上个月同期相比缩减了40%。从6月至今的二手房成交结构来看,租赁占据了成交总量的60%。有些优质地段物业,房东出现了明显的惜售现象,宁可“割肉”卖掉边缘板块物业,以缓解资金压力,也不愿出售手中的好地段房源,稀缺性被持房者视为升值的一大利好。也有一些以高档房源为主的市中心
区域内,由于各种原因,转租为售的现象并不十分突出,且二手房挂牌价格均有小幅上涨趋势;而另一些市中心区域次新房房龄多在4年至4年半,由于离5年期限比较接近,因此很多房东都将物业转售为租。二手房市场开始出现分化。

  ■静安区

  欲逢低吸盘者或无功而返

  记者从泛城租售网静安分行主管处获悉,静安区内的二手高档住宅成交量从5月下旬就开始放缓,中央政策的影响力开始浮现,严重影响买方心态,看房量下滑明显。在新政出台后一周内共接到放售挂牌21套,放租挂牌23套,短期内由售转租的现象增多了。新政出台一月后,租赁放盘量已恢复平稳,房源总量比政策出台前有10%左右的增幅。

  美联物业静安分行营业经理蒋维告诉记者,在静安区的次新楼盘中,2002年之后交房的楼盘转售为租的现象比较明显。由于静安区地处市中心,地段优势明显,租赁市场一直相当活跃,租金回报率普遍保持在5%左右,因此转售为租成为不少房东的权宜之计。静安枫景、中凯城市之光、国际丽都城为代表的高档楼盘,其租金回报率更是高达7%左右,仅靠租金受益就可填补房东的还贷支出。

  “其实,很多房东还是对静安区的顶级地段情有独钟,这里楼盘数量相当有限,房源具有非常明显的稀缺性,可以说是卖一套少一套,所以很多房东还是宁愿长期持有物业,囤在手里等到楼市转好时再出手,不达到心理价位,他们是不会卖的。”蒋维分析认为。

  事实上,不仅是持房者不舍抛售,目前还出现一些投资客在静安区大量收购低价房源。据蒋维介绍,目前就有一个温州投资客在各大中介公司“放话”,只要是单价低于市场价2000元的静安枫景房源,不论位置、楼层、房型,他统统收进。“目前静安枫景的市场价差不多25000元/平方米左右,位置好的房源更贵些,这个温州人称,只要是单价在23000元左右的房源有一套收一套,就是想趁楼市低靡‘捡皮夹子’。但是,经过去年一整年的调整,资金压力大而割肉抛盘的客户已经非常少了,所以‘皮夹子’也不是那么好捡的。”

  蒋维告诉记者,他手里还有一个温州客户,手中持有中凯城市之光17套房源,还有别的楼盘的若干套物业。由于这位客户是2004年底、2005年初陆续购进这些物业的,因此买进价已经相当的高,资金压力非常大。就在上月,这位客户以单价28000左右卖掉了手中持有的2套房源,大大缓解资金压力,并打算将剩余的15套物业全部出租。“据我们对客户的了解,持有静安区物业的客户只要不是资金有问题,大多数是不会急于出售的,他们普遍对静安后市很有信心。”

  ■卢湾区

  三房大套单价反而上涨

  根据美联物业全市11个区域31家门店上传数据显示,相比新政实施前,现时大约有多5-10%的业主转售为租。该部分业主中大部分是持有物业已满两年或者快满两年但是未满五年。由于现时政策将营业税交纳年限调整至五年,该群体业主不愿交纳新增的5.55%营业税,故先转售为租。但大部分转售为租的业主表示,现时采取转售为租的行为只是过渡,并非真的准备再多等三年以规避营业税,只要市场价位可以达到他们的心理价位同样还是会愿意出售。

  根据美联物业对于全市11个区域的门店租赁挂牌房源统计,现时转售为租现象比较集中的主要是一些中短期投资比例相对较高,2-3年次新盘源集中的区域。如卢湾区鲁班路板块,在宏观调控后约有15-20%的挂售业主转售为租。美联物业卢湾区海悦分行经理王晓东介绍,现时卢湾区域的海悦花园以及卢湾都市花园由于有比较多挂售业主转售为租,致使该区域局部租盘房源供大于求,租金小幅下降海悦花园原租金为6000元/月/套,卢湾都市花园原租金为4500-5000元/月/套,降幅约在5%左右。

  据王小东介绍,“国六条”细则中对于大面积新建商品住宅的限制,令卢湾区内部分房东心态出现明显惜售,尤以海悦花园三房价格上涨趋势最为明显。“从我们店里海悦花园三房房源的成交情况就能看出这种趋势,今年年初我们成交一套海悦三房的房源,成交价为280万元,随后每次成交这种房源,成交价格都有10万元左右的涨幅,本月初,我们又成交了一套类似的房源,成交价在310万元,而且从现在来看,这套房源还是卖便宜了。”由此看来,现在的房东心态与去年大不相同,他们从地段、景观、面积、房型等各个方面“发掘”手中物业的所谓“稀缺性”,恐慌性抛盘怕是很难再见了。

  ■联洋社区

  全装修租屋占尽先机

  浦东联洋社区也是中高档楼盘聚集的住宅板块,其大部分次新楼盘房龄均不超过5年。但据美联物业联洋分行营业副经理黄杰告诉记者,联洋社区内目前转售为租的现象并不明显。这主要市由于该板块内大多数房源为毛坯房,出租难度较大,仅有水清木华这个楼盘由于是开发商统一装修,因此出租率较高,租金受益也相对丰厚,转租现象稍多。

  黄杰介绍说,近期就有一个客户手上持有一套水清木华建筑面积为160平方米的3+1房型的房源,2004年底二手房买进价为15000元/平方米。两个月前,房东以叫价17000元/平方米挂牌出售,可是挂牌一个月还是没有成交,有客户出价到16000元/平方米,但房东觉得还是没有达到心理价位,舍不得卖。“国六条”出台后,市场成交量更加低靡,于是房东决定暂时出租,等待市场行情好转。这套房源目前的租金为9000元/月,很快顺利出租,房东的出租回报率在4.5%左右,还是相当可观的。

  ■陆家嘴

  久阳滨江9成房源成挂牌租屋

  美联物业浦东区世茂滨江分行经理周海龙表示,相对其他中短期投资客,浦东内环区域内高档楼盘众多,继2005年宏调之后,中短期投资客多因不堪资金压力纷纷退出高档住宅市场,现时存留于浦东内环各高档社区的大多是实力雄厚的长期投资客。因此,此次的调控对于长线客户而言,影响不是很明显。如世茂滨江板块内虽然投资者较多,但基本上都是长期放盘收取稳定回报的投资者,业主转售为租现象不十分明显。

  周海龙告诉记者,房东目前的惜售心理还是比较明显。有一位上海本地的投资客手上拥有松江翠堤苑的一套别墅物业,同时还拥有世茂滨江花园7号楼的2套房源。最近,这位客户资金发生了问题,急于出售手中物业变现。他对中介人员称,松江新城的那套翠堤苑别墅物业买进价是140多万元,但是只要有人出价到120万元,他就愿意割肉卖掉,亏本20万元也在所不惜。“可见他的资金压力有多大了。但是,即使面临这么大的资金危机,这位客户还是不肯将手中持有的世茂滨江的房源出售,况且,这两套世茂的房源如果现在出售,不仅不会赔本,还有相当丰厚的利润空间呢!”周海龙介绍说,这位客户世茂滨江的物业购入价是16000元/平方米,现在以21000元/平方米的价格出手不成问题,甚至前段时间还有购房者出价至25000元/平方米,这位客户还是不肯转手。“滨江豪宅由于其地段和景观优势,还是具有很强的稀缺性。”

  在陆家嘴地区,近期出现了一个“转售为租”现象相当集中的楼盘,就是位于潍坊西路上的久阳滨江公寓。该盘刚交房不久,目前有80%-90%的业主都将物业挂牌出租。据介绍,该盘开盘价在18000-20000元/平方米,购买者中绝大部分都是温州客户,原本打算短炒套现的占了很大一部分。“但是没有想到的是,去年的宏观调控效力持续了整整一年,今年新一轮的调控又出现了,这个盘的房源目前售价较之开盘价几乎没有什么涨幅,再加上5.55%的营业税,房东是必亏无疑的。所以那些原本打算短炒套现的房东也只好暂时出租。”该盘房源绝大多数是一室一厅的小户型,地段也比较好,因此租金在6000元/月左右,出租回报还是比较可观的。

  在“国六条”细则出台后的一周内,泛城租售网统计数据显示,陆家嘴地区放售及放租房源挂牌量增加了15%,但成交量却比前几个月下降了20%。目前,该板块的房源量已基本稳定,买卖市场处于冷淡期,但价格却因为税费等交易成本的转嫁而有上扬。据泛城浦东区域经理钱刚透露,新政策出台及银行方面对贷款有了新的要求,都影响了一部分人的交易心态,原先有购房需求的客户纷纷改变计划选择先租套房子并持币观望。目前世茂滨江花园二房月租金在2000美元左右,三房月租金在3000-3500美元之间;而仁恒滨江、汇豪天下这类豪宅二房月租金在1000美元左右,租赁形势较乐观。

来源:上海商报  选稿:包晶晶    
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