收入的30%成月供主流

　　三花现代城销售副经理林兴坤

　　证大家园五期销售负责人李斌

　　自住型购房者是目前市场的主流，他们大多都有三成以上的首付能力。我们有60％以上的客户选择首付3－4 成，20年贷款期限。不少家庭收入在万元以上，月供金额3000－4000元，比例控制在3成，不会影响生活质量。

　　东源名都销售部负责人邵奇

　　位于高行板块的东源名都主力户型的价格在85万左右，购房者首付比例大多是3－4成，贷款年限在15－20年，月供额度3000－5000元。现在买房人大多都是自住者，既然能买房子还是有一定经济实力的，至少首付3－4成没问题，贷款8成的购房者非常少。建议购房者按揭时量力而为，不要为了买房而买房。每月省吃俭用过的很辛苦，如果这样的话买了房子生活质量不但没有提高反而下降了。

　　■开发商说

　　选择首付3－4成的购房者在三花现代城高达85％。他们也大多选择20年的贷款期限，月供在3000元左右，估计占月收入比例不超过四成。

　　■采访手记

　　从2004年10月29日到现在，国内利率已经有了三次较大幅度调整。而且几乎每次调整都与房地产市场宏观调控有关。“利率风险已经成为大多数购房者不得不面对的问题。”业内专家表示，结婚、动拆迁等购房者最容易受影响。“刚性需求要在一定时期内释放，只能无奈地承受利率上涨的风险。而意在改善住宅品质的购房者，则可以根据利率变化灵活选择购买时机。”

　　近期沪上几家银行推出了固定贷款利率产品，引起了众多购房者关注。该种产品是否能够帮助购房者规避利率风险，有效控制利息支出。工商银行上海分行信贷部孙先生表示，在利率增长时期内选择固定利率贷款产品是明智的，但仍不能彻底规避利率风险。“利率受很多因素影响，是处在变化中的。举个例子来说，购房者选择5年内以某一固定利率还贷，两年之后利率却下降了，这样反而增加了利息支出。而固定利率贷款产品也只是几家银行的试点，远不是市场主流。”他建议购房者应该对利率走势有自己的判断，谨慎选择。

　　除了合理选择贷款产品，有能力的购房者也可以投资理财产品，优化自己的资产结构。考虑“如果手边还有富裕资金，我可能会选择国债。稳定的收益可以减轻还款压力”，祁先生这样表示。工商银行上海分行信贷部孙先生建议购房者可以选择优质的理财产品，一方面可以改善资产结构，降低资产风险；另一方面可以获得收益，贴补到月供里面。

　　不过他也提醒购房者，如果近期消费性支出比较多，可以选择流动性强、风险低的产品，比如货币性基金，但收益率较低；如果情况相反，那么可以选择长期投资，收益率高，不过风险也高一些。

　　“不同收入水平的购房者显然不能用同一标准来衡量。”理财专家分析认为，家庭月收入3000元的购房者月供超过1000元就很可能出现资金周转困难，甚至无力还贷出现“断供”现象；而月收入万元的家庭即使每月还款3000－5000元也不会出现“经济危机”，生活质量不会明显下降，对失业、疾病等以外情况也有一定的承受能力。

　　“在对现在和未来收入状况理智判断的前提下合理举债，这是贷款购房者应该遵循的原则”。据工商银行上海分行信贷部孙先生认为，科学合理的比例应该是动态的。年轻人大多属于消费高峰期，买房、买车、装修、婚育等支出都不是小数目，收入也不稳定，延长贷款年限，降低月供额度是个不错的选择；而中年人的经济状况比较稳定，可以选择年限少，月供多的方式。总之，在不影响生活质量的前提下，月供比例随着收入增长而提高，但通常不超过50％。

　　供职于某知名酒店连锁企业的祁先生认为可以接受50％的月供比例。“我和女友的积蓄加上父母的支持大概有50万。我们想全部作为首付，再贷上四五十万买套新房。我们月收入加起来6000元，生活成本2000左右，每月还可以存一点。”不过他也承认生活会紧张一些，之所以敢于把月供比例提到50％是因为他们对未来3－5年的预期很高。

　　不过大多数购房者还是希望把比例控制在30％以内。从事IT行业的刘先生夫妇月收入约9000元，目前月供约3000元，对正常生活基本没有影响。一直关注本刊轻松安家活动的朱先生家庭月收入在12000元左右，近期也有购房计划。他认为每月3500元的还款压力并不大。不过他希望房车一步到位，所以考虑把月供额度降低到3000元以内。“即使这样，我们每个月房车贷款也就6000元左右，生活并不拮据。”

　　调整心态轻松买房

　　“房奴的辛苦是表现形式，真正的压力在于对‘断供’的担心。”一位自认为即将成为“房奴”的购房者如是说。

　　在采访中了解到，发生“断供”情况的不少都是年轻人。有些人贪慕虚荣，企图“一步到位”，草率地选择大户型或者豪宅。他们往往没有充分考虑工作的稳定性和还贷的可持续性，出于一时冲动贸然贷款买房。当工作出现变化导致收入波动，每月还贷就难以为继。一旦被银行认定无法承担还贷义务，就要承担违约责任，不但个人信用评价降低，连房产都可能被银行收缴或者拍卖，最终竹篮打水一场空。

　　“20年里的时间里经济状况可能变化很大，偶然出现还款吃紧也是难免的。”一位银行业内人士表示，银行对此大多表现宽容。“我们首先会和贷款人进行沟通，只要在一定时期内能够恢复供款，就不会被视作违约行为。”上海盈通律师事务所阚宇律师也认为，通常不会出现“今天断供，明天银行就上门收房子”的情况。但如果是长期拖欠甚至恶意逃避交款责任，那么断供者所面临的将是法律的制裁。

　　断供并不意味着世界末日。购房者可以考虑延长贷款年限、减少月供数额的方式进行调整。不过在申请变更年限时要考虑清楚，自己是暂时周转不灵还是以后都无法承担目前还款额度。虽然降低了额度，暂时减轻了压力，但多十年的还贷生活毕竟不是一件轻松的事情。更不要“朝令夕改”，反复变化，这对银行或者个人都很不利。