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90平方米规定 最牵楼市神经


2006年6月29日13:14
  “国六条”15条细则中,最牵动上海楼市神经的,就是中小套型面积90平方米需占70%的规定。由于此关卡在施工许可证,而拿到用地许可证到施工许可证往往需要一年多时间,其间正在实施的项目如何处理这一矛盾呢?笔者走访了相关设计事务所与发展商。
  
  建筑设计所放缓工作进度设计寻出路
  
  在“国六条”细则“十五条”中,90平方米相
关内容是这样表述的:“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。”

  目前,在地方细则还没出台的情况下,各大建筑设计事务所都在未雨绸缪,为可能即将到来的细则做准备。大地建筑事务所上海分公司总经理王占文介绍,他们现在主要是同时做好两方面的准备工作,一方面积极与开发商联系,就现有工程尽快与规划部门沟通。由于国家调控具体落实到地方实施需要一段时间,很多情况目前尚未明朗,对他们目前的工作也造成了很大的困扰,因此只能通过多与规划部门沟通来多获得一点消息,以及时调整工作计划。基本上现在事务所内进行着的几个项目设计都处于半停滞状态,出于对政策变化的预期,经过与开发商的协商,除了个别时间比较紧迫的项目仍在按照原来的时间表进行设计工作,大多数项目还是选择了观望,等待地方细则出台之后有了明确参照再以之为根据来调整规划。

  另一方面,他们也在尝试设计一些“2+1”的房型,也就是将两套小户型在设计的时候预留打通的空间,同时购买之后可以通过简单的再装修成为一套较大的房型。但是他也提到,这种方法在建筑设计上虽然并没多大难度,但在实际操作中,可能还会面临很多别的问题。比如贷款环节,90平方米以下可以享受20%首付,而大房型则是30%首付,而购买“2+1”房型的话,相当于两套90平方米以下住宅,可以规避30%首付买到大房型。因此,这样的设计最终能否得以付诸实施,还有待细则出台之后检验。此外,上海市现有的住宅规范对于房屋的朝向、开间等有着严格的规定,如果严格按照70%户型90平方米以下来设计,势必将面临住宅规范等方面的一系列调整。
  
  房产开发商等待后续细则出台
  
  对于开发商而言,90平米套型在今后项目的开发中必须达到70%以上,也就意味着大户型时代将一去不复返。不过同时国务院在其决策里反复强调要突出重点,分类指导,区别对待,有保有压。言外之意就是不要搞一刀切,还是允许大套型存在的。

  亿兆集团武玉江表示:“十五条刚出台的时候,确实让开发商感觉有些无所适从,不过经过仔细研究,这次的调控还是给了地方政府结合当地情况进行调整的余地,因此,我们现在也在焦急地等待上海的细则出台,以此来调整我们的规划。”

  事实上,受到影响最大的,还是那些原本有着完整的规划和开发计划的楼盘,在开发了一期或者二期之后,在这一次的调控之下,面临着后面几期需要重新更改规划的情况。更新规划本身就是一件大工程,更重要的是,对于消费者而言,规划的临时改变,使得社区的整体风格受到破坏,很多原有的规划难以实现,使先期消费者的利益受损。如何协调这方面的矛盾,是地方细则中可以考虑适当做出调整的地方。而对于一些别墅等楼盘来说,如果按照整个项目的70%来建造90平方米以下住宅,从规划上来说没有可行性可言。

  松江地区一名不愿意透露名字的开发商说道:“建设部曾经表示90平方米的70%限制指的是对于90平方米以下房源在一个地区的总量的比例,而先期出台的深圳的细则,规定的则是每个楼盘的90平方米以下房源必须达到70%,上海的细则尚未出台,以上海的实际情况来看,我觉得还是按照地区总量来控制比较恰当。但是目前,我们还是只能选择观望。”

  在采访过程中,笔者察觉到,开发商对于90平方米的调控可能产生影响的担忧还是非常明显的。不少开发商表示,相比香港与东京的住宅来说,目前上海的楼盘户型设计上人均面积是偏大的,但是采用一刀切的标准,还是有其不合理的方面。首先是从区域上来说,市中心的住宅定位本来就是高档的,而且以市中心的地段来说,即使这里的房子按照90平方米来造,一般人还是买不起,但是有市中心大房型需求的人,又要面对无房可买的窘境。另外,从中国人的居住习惯来说,很多人都有大家庭一起居住的习惯,三代同堂是很常见的,90平方米的住宅显然难以满足他们的需求。
来源:新闻晚报  选稿:实习生 王冠宇  作者:赵超 王颖颖   
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