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看风使舵开出房价弹性十足 谁敢一降到底


2006年6月24日8:49

  三林城
  
  精装修新盘成交活跃
  
  上南三林板块依然是浦东成交最为活跃的热点板块。近期由于之前热销的楼盘如环球翡翠湾、翡翠上南等楼盘大多进入尾盘销售,所剩房源不多且以大户型房源为主,因此成交量整体表现放缓。
  
  三林城板块内新盘云集,大有你方唱罢我登场的态势,明星楼盘不断出现,销售风头可谓平
分秋色。即将开盘的新盘市场在继环球翡翠湾花园、万科新里程销售狂潮之后,销售热点聚集在三林城内的“老盘”——未来域上。未来域作为开盘较早的一个楼盘,经历了楼市火爆期的热销,也经历了调控初始的“急冻”,之后开始在平稳的市场中针对特定的客户群,与周边楼盘形成差异化竞争。5月6日,该盘推出最后一期的风之湾压轴之作,其中包括紧凑两房和双河景四房,受到购房者的青睐。除靠近同汾泾河做亲水平台和景观桥之外,小区内的景观也营造了良好的居住氛围。记者从网上房地产查得,该盘在5月份共签约241套房源,创下了该盘自开盘以来单月成交最高纪录,6月至今也已成交39套,累计合同均价9268元/平方米。此外,该盘的合同撤销率相当低,从开盘以来累计合同撤销次数仅24次。

  同样被定义成高档装修楼盘的中房樱桃苑,5月初又有新房源推出,目前销售稳定,购房者较为青睐的是靠近景观河道的7、8号楼和距离正在招商的商业街较近的24、27号楼,包括三栋三房和一栋二房,面积在93-128平方米,顶层带阁楼,三房可选房源较多。目前该盘的均价在9600元/平方米,已经超过了未来域。

  三林城区域内的教育资源日渐丰富,幼儿园有百合花幼儿园和新里程幼儿园,前者位于西泰林路,在区域内的南侧,后者位于盛苑路的新里程小区,在区域内的北部。小学现有浦三路上的新时代小学,这是所资格较老的小学,原本位于周家渡,是全国现代化教育技术实验学校和区田径特色学校,为了满足世博动迁居民的需求,去年下半年迁入浦三路。除此,规划中在高青路上,将建造一所公立的“新里程小学”(暂定名),将与市级名校明珠小学合办。中学有浦三路上的东林中学,这也是所比较老的学校,目前所在的校区是2004年搬迁进来的新校区。这些成熟的教育配套,给那些准备在此购房结婚的年轻人更多的未来利好。

  北三林的恒大广场国际公寓因恒大广场的兴建而颇具市场吸引力,据说恒大广场将被打造成为三林世博功能区的商业中心。虽然上海的调控实施细则还未出台,在一定程度上会影响购房者的预期和购买决定,但是北三林板块的新盘后续空间不大,因此预计该盘的上市仍会引起购房者的关注。

  北蔡板块内销售势头一直保持领先地位的地杰国际城在“五一”房展会期间,一周之内就成交了100余套。在5月12日又新推52套房源,主力仍为2房,销售均价上涨到了6900元/平方米,开盘三天售出30套。看来地杰国际城的开发商只要看到销售情况有好转的势头,就立刻忙不迭地涨价,遇到楼市不景气,也能够一降到底,倒是“弹性”十足。预计本月下旬,地杰国际城二期将推出新房源,具体套数和时间目前尚未确定。板块北片中,大华锦绣华城在对购买二期公园纪的客户提供价值人民币5000元的香港迪斯尼4日游的购房获利活动。目前在售11街坊107套房源,包括位于14栋“花样年华”高层,以及24号楼多层电梯小户型。该盘的多重产品受到关注,尤其是小户型受到关注。
  
  二手房

  成交量下滑30%

  在二手房市场,该板块受政策影响比新盘市场明显。“国六条”细则实施以来,该区域二手房市场受到一定程度的冲击。据汉宇地产市场研究中心统计,买卖成交量有了30%以上的下滑;而租赁市场尤其是北部区域成交量上升明显。

  此次“国六条”细则在缴纳营业税年限上的规定是影响二手房市场表现的最大因素,特别是对于自住区域的大三林板块,区内二手房的房龄不同,市场表现也不同。汉宇地产市场研究中心统计显示,大三林板块的二手房成交在南三林板块比较多。在次新房市场,原本活跃于二手房市场的翰城国际等房龄不足5年的楼盘纷纷转售为租,装修两房租金在1800-2000元/月左右,成交情况良好。老公房中的杨南新村由于临近在建轨道交通6号线和即将通车的中环线,使得这一区域交通更显便捷,目前成交价比前期有所上涨,6月成交均价在8100-8300元/平方米。

  北蔡板块的二手房市场买卖成交持续平淡,作为典型的自住板块,区内老公房和一些早期的商品房鲜少挂牌,而一些品质和影响较大的次新房主要都集中在锦绣路附近,轨道交通7号线的贯穿,使得包括万邦都市花园、锦绣华城、爱家亚洲花园在内的楼盘颇具卖点。不过目前由于受到政策的约束,这些房龄不足5年的楼盘在市场挂牌以及成交都转为租赁为主了,装修两房成交租金在2800-3500元/平方米左右。
  
  新政

  长期维持对峙局面

  汉宇地产区域负责人表示,自住型客户对政策和价格的敏感性都比较高,在政策调控风口浪尖的时候,相当部分自住型客户可能会推迟购房选择持币观望,所以对自住型客户影响的第一个方面,是改变了他们购房的时间安排表;另一方面,本次政策中延长普通二手房交易全额营业税的时间,不仅狠狠地打击了短期投机炒作的行为,同时也影响到自住型客户中改善置业的购房计划。对于一部分只能卖掉自己的小房子才能买更大一点房子的改善型自住需求,他们购房换房的时间表,也相应向后延长了时间。

  虽然今年宏观调控的政策不论是从力度上还是深度、广度上都比去年要大,但是在经历了去年一年的宏观调控之后,买卖双方的心理承受能力都有了大幅提升。对于卖方而言,由于投机客的逐步清场,大幅降价抛售的局面将不复存在。然而新政对于5年之内的二手房、特别是2年左右的次新房影响还是非常严重,未来的二手房市场房东会出现分化:一部分对中长期房地产投资没有经验或者有比较大的资金压力的房东,会抛售手中物业,而一部分房东,特别是已持有物业时间较长的房东,由于资金压力不大并且没有其它投资方向,有可能继续持有物业。而对于买方而言,稳定房价的政策主旨已深入人心,那么价格的变化必定成为他们判断是否入市的标杆,因此未来二手房市场走势如何,依然取决于买卖双方的博弈,从长期看,二手房市场不会出现去年如此大的波动,不过短期之内买卖双方将维持对峙的局面。

  ■焦点个案

  中房樱桃苑

  目前,该盘的售楼处已搬到一路之隔的美林别墅会所内,而样板房则设在靠近环林路的一单元内。记者了解到,该盘曾经与正对面的毛坯房源阳辰美景形成销售竞争,原本售楼处也是面对面而设,但由于阳辰美景均价为7700元/平方米,低于樱桃苑很多,因此抢走了不少图便宜的客户。于是,樱桃苑将售楼处迁走,避免与阳辰美景的正面比较。同时,在别墅会所内的售楼处装修格调更加典雅,也更符合楼盘的定位。在未来域的风头笼罩下,该盘的销售情况并不如人意,5、6月份分别售出房源27套、7套,与同档次楼盘未来域相比,显得冷落了不少。随着未来域房源的全部推出,未来三林板块的全装修高档房源也仅剩下樱桃苑一个,虽然三林板块内新盘云集,但同樱桃苑同档次的楼盘目前还未出现,因此该盘有望与众多楼盘形成差异化竞争,销售颓势有望改观。该盘为一梯一户设计,房型分隔比较合理,私密性在目前的环境特色尚未显现。据了解,有相当一部分日本客户对这个日本大师设计的楼盘相当感兴趣。

  商报头条襄阳路市场下月7日前全部清空上海将招安无证无照食品加工户铁矿石谈判结束中国价格未出现交强险家用小车1050元保6万黑中介称20万元办入沪学籍胡锦涛建议缔结长期睦邻友好合作公约两岸直航突破4大节日通航包机全球股市暴跌殃及H股A股上海往欧美海运爆舱误期严重承诺年回报8%富杰大厦只剩了留守人中德沪杭磁悬浮谈判陷僵局沪指创4年来单日最大跌幅大摩有望5.9亿买下埃蒙顿广场高考投资考生家长争先恐后砸钱全流通时代今起摇新股中行在香港首日上市涨15%

来源:上海商报  选稿:实习生 吴月霞  作者:朱 楠   
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