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两数字激起千层浪 沪上众人侃"70%""90平米"


2006年6月16日7:55

  继“国六条”之后,九部委《意见》再次出台,“70%”“90平米”这两个数字在沪上激起了千层浪。新建住房结构比例从此有了真正意义上的明确规定,即“十一五"时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调
整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。”
  
  开发商:普遍存疑虑

  一个位于上海市中心的楼盘,前一阶段时间推出了2幢高层,房价水平在19000元/平方米左右,因销售情况尚可,开发商正准备开发剩余的4幢住宅楼,恰恰在这一时候,正赶上新政出台。据悉,开发商已抓紧一切时间去有关部门办理施工许可证,但还是无功而返。开发商无奈地告诉记者:“我现在无心关注房价走势将会如何,我更关心的是我下一期的工程将如何进行。我们这个项目定位高档住宅,不可能做大量的90平方米以下的小户型,但是小户型不做到70%,主管部门就不给我发施工许可证。”

  根据新近出台的政策,政府部门已经提出对房地产开发行为进行更为全面的监管。对已经规划许可但未开工的项目,要重新进行规划审查。对不符合相关控制性要求的项目,即使已经颁发规划许可证,也将不予颁发施工许可证。

  记者采访了沪上几个开发商,发现对于“70%以上”“90平方米以下”的政策,开发商普遍存有疑虑,尤其是“70%以上”的数据,成了很多开发商头上的紧箍咒,目前他们都表示,在上海市实施细则出台之前,只能等待,不敢轻举妄动。这些开发商认为,如果按单个项目执行上述规定,难度较大,可操作性较小。

  上海奥林匹克:只调整局部户型

  上海奥林匹克花园位于松江区九亭镇,整个小区呈南北方向分布,总占地面积63万多平方米,总体规划建筑面积为70万平方米,为区内同类地块之最。该案共分五期开发,目前的第二期于2005年9月开盘,由26幢高层、33幢多层构成。目前该楼盘二期的主力房型是138-147平米的三房,均价在7600元/平方米。
  
  “定位中档收入群体”

  对于新出台的相关规定,上海奥林匹克花园董事总裁陈穗建并不太担心:“上海奥林匹克花园已经操作了一段时间,其一期、二期、三期房源中,面积在90平方米以下的户型已经占了60%左右,因此,对于未开工的楼盘,只需对局部进行调整,相对增加一些小户型就可以了,并不会有太大的影响。”陈总指出,上海奥林匹克花园一开始的定位就是中档收入的年轻群体,对于大户型的需求并不是很大,他们资金实力有限,90平方米以下的户型正好贴合他们的需求。上海奥林匹克花园5月推出一批面积120平方米左右的3房,销售十分稳定,近80%的房源已经售空。

  “钻政策空子有难度”

  对于有人提出房型分隔组合的想法,陈总认为:“这当然是可行的,将2套房源打通,显然是钻了一些政策的空子,但也不失为一个解决之道。只是在具体操作上面,会面临一些难题。”

  陈总向记者指出,在设计中,2套房源如何打通肯定存在一些问题,首先必定要改设计图,要重新走原先的一套程序。按照上海市建委出台的相关规定,要求主卧室面积大于12平方米,厨房大于6平方米,卫生间大于4.5平方米,这样就已经占去22.5平方米以上,在操作程序方面必定有一定问题。而且如果要改户型,那么必须整层都是这么改的,否则,下水道必然会混乱,在具体实施过程中,必定还会出现更多细节方面的问题需要注意。

  问到如果今后真的实行“70%以上”“90平方米以下”的政策,房产商有何对策时,陈总指出,小户型得房率、楼盘品质等因素都不成问题,关键在于整个房产市场将面临同质化供应,绝大多数楼盘的房型都是大同小异的小户型,市场必定会产生一定的压力。

  绿洲雅宾利:大比例小户型难操作

  绿洲雅宾利花园位于闸北区中南部——铁路以北的内环线以内,西起西藏北路,南临中兴路,北靠天通庵路,东接宝通路,总占地面积为20.624公顷。本案3公里范围内,可包括外滩、南京西路梅-恒-泰的“黄金三角”及人民广场和淮海路的繁华商圈。

  该项目由上海置业花费巨资打造,为市中心HOPSCA复合街区。地上总建筑面积约为48万平方米,分四期开发,规划的主要部分,包括一个城市公园、一栋集五星级酒店与写字楼国际广场于一体的超高层建筑以及大量居住建筑。

  今年3月,绿洲雅宾利花园推出1幢总高36层的板式建筑的房源,主要房型是二房和三房,面积在100-160平方米之间,建筑最高4层设计成复式房型,单套面积位最高可达310平方米。
  
  “70%比例未免过大”

  “如果政府强硬执行‘70%以上’‘90平方米以下’的标准,那真是太可怕了,等于回到了过去。按照现行动迁房的标准,就是50、70、90的面积,这样一来,客户买房和配套房又有什么区别呢?”绿洲雅宾利花园开发商上海硕诚置业有限公司营销部经理邵曙萍表示。

  目前,绿洲雅宾利花园仅推出一期的部分建筑,其余大部分建筑尚未开工,有很大一部分的拆迁工作都未开始,不得不面对“70%以上”“90平方米以下”这一问题。一个楼盘内多做一些小户型房源并非不可操作,但是70%的比例未免过大,“酒店式公寓最多一两幢而已,小户型做得太多卖给谁啊?”邵经理不免抱怨,如果将来政府真的强硬执行这一标准,那么绿洲雅宾利花园的户型必然要作出调整,这对于设计会提出较高要求,开发商也只能尽量想一些出路,或左右2套房源合并,或上下2套房源合并等,都是可以尝试的办法。

  邵曙萍表示,公司目前仍在等待上海市政府的进一步实施细则出台,但是,在她看来,“70%以上”“90平方米以下”的新政不能一刀切,毕竟市中心购房者的需求不一样,他们能够承担这里的房价,对房型面积的要求相对偏大。
  
  “客户要买大面积住房”

  “强硬要求一个楼盘90平方米以下的房型要做到70%以上,并不是很科学,”邵经理坦然表示,“在绿洲雅宾利花园这样的高层建筑中,大比例90平方米以下房型的操作性并不高。高层得房率一般在70%左右,以建筑面积90平方米计算,实际套内面积为70平方米左右,根本不适合市中心地区的需求。”如果是多层建筑,得房率可以达到90%,90平方米的房源,实际居住面积可以到80平方米左右,基本可满足住户的需求。“此外,如果楼盘品质要提高,大堂要做得高一点,电梯要大一点,分摊面积必然增加,如此一来,实际套内面积还将进一步减少,因此,对于高层建筑来说,‘70%以上’‘90平方米以下’的标准并不合理。”

  据介绍,绿洲雅宾利自今年上半年开盘以来,在2个多月的时间内,已经售出近300套房源,其中最受欢迎的是面积在130-160平方米之间的三房,目前只有几套底楼房源。邵经理告诉记者,近来,绿洲雅宾利花园的客户都要求购买面积大一点的住房,很多客户都购买相邻两套一大一小的住房,形成1+2的组合,而向开发商提出要求今后房型能够改大的客户也不在少数。

  复地雅园:规划改不改全看细则

  复地雅园位于河南南路,复兴东路,邻近上海最主要的旅游点之一的豫园,占地面积约为1.7万平方米,规划建筑面积7.4万平方米,总户数480套,由5幢20-21层的高层组成,分两期建设。

  该项目由摩根士丹利房地产基金与复地(集团)合作投资,是大摩房地产基金在上海的第二个投资项目,双方在此项目中的投资总额约5000万美元。一期在2004年4月推出,已全部售完,此次推出的二期房源,共计165套,均价为16500元/平方米,由2幢21层的高层住宅组成,房型面积偏大,其中,2房面积115平方米,3房面积141平方米,4房面积173平方米,另有120平方米的小复式房源。

  复地雅园尚有部分建筑未开工,对于未来的应对,负责策划销售的策源品牌部经理黎卉芳坦言,如果上海市政府执行“70%以上”“90平方米以下”的政策十分坚决,那么雅园下一期的规划一定会改,也必须要改。“就目前情况来说,所有的猜测都是空谈,而对于70%以上的比例,现在还不好说,有人说是针对具体的一个个楼盘,有人说针对区域,也有可能是针对具体开发商的开发量。相对第一种说法,后两种办法无疑更具可行性,但目前一切都不能确定,因此开发商这边的改规划、改户型仍是未知之数。”

  黎经理向记者表示,“现在开发商就只能暂停,等着相关细则出台。我们的希望是可以不改雅园的规划,或者尽量少改一点,能够保留原先的规划最好,但如果政府一定要改,那也是没有办法的事情。”

  在采访中,黎经理也谈到关于两套打通、合成一套房型的做法,她认为,这是一种规避政策的手段,是开发商的需要,也是老百姓的需要,对于需求大户型房源的客户来说,打通小房间,可以更加灵活地组合,不失为一个方法。

  有利大盘?不利大盘?

  正方

  大华集团营销中心副经理杨子江在认为,这一政策应该在上海有着更为明确的细化措施。新政中提出“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。”这无疑让地方政府有着合理的调整空间。杨子江认为,新政中的一些细则让实力派的大型开发商更有优势和可操作性。“大型社区的物业构成比较复杂,往往是一个集别墅、普通公寓、酒店式公寓为一体的综合小区,如果依照新出台的社区开发或者板块开发来规定70%的指标,将更加具有可操作性。”

  反方

  上海硕诚置业营销部经理邵曙萍对此持有不同意见,她认为,大盘占地庞大,多位于外郊环地区,房价相对比较低廉,并以此吸引购房者。购房者放弃市中心的繁荣地段及便捷交通,目的是可以买到面积更大的住房,进一步改善自身居住条件,对于普通的三口之家来说,他们需求的住房面积一般在100平方米以上,而非90平方米以下,从这一点来说,大盘大作小户型房源也并非易事。

  大房配小房还有多远

  “90平方米以下,70%以上”的新政甫出,就有开发商放下大话,”把相邻的两套房间设计成一套只有厅和厨房,一套只有卫生间和卧室,一旦把中间的墙打通,就是一套完整的住房。“这样的做法究竟是否可行?对于将来房型有何影响?而由此是否会产生物业、法律上的种种纠纷。
  
  ■物业

  业伟业主咨询公司的刘总告诉记者,“只有厅和卫生间或者卧室和厨房”单独成为一套房的做法基本不可能实现,根据相关法律规定,每套房屋都必须具备厨卫,没有达到这一要求的项目不可能通过审批。

  管理成本将上升

  从客观上讲,小户型的限制政策,确实可能造成部分业主打通相邻两套甚至三套房的现象增多。一旦楼盘呈现出大套配小套或者小户型面积激增的情况,物业管理必定将增加不少难度。

  首先,同样的建筑面积,如果小户型增多,管理的户数和人口也会相应增多。其次,如果业主不选择打通小户型,而是将其作投资利用,比如出租,这样的情况必然会增加物业管理的难度。这样一来,同样物业服务等级的单方物业管理成本,将比大户型楼盘有所增加。

   对于物业公司来说,如果物业管理企业保持物业管理费收费标准和服务质量不变,小户型集中的楼盘的利润空间可能有所降低。所以,物业管理企业有必要慎重考虑小套型小区楼盘的投标报价。同时,物业主管部门有必要从严控制物业管理收费标准的涨幅,避免增加自用自住、小户型以及经济适用房业主的负担。
  
  房屋存在安全隐患

  如果部分业主选择打通墙面“多室并一室”的话,购房者要自行装修,把厨卫挪了地方,可能影响到楼下住户,万一发生漏水等情况,很容易产生纠纷。另外,打通墙面还要视情况而定,如果打掉的是承重墙,显然违背了相关规定。刘总分析认为,其实开发商这种种做法都是规避新政,和政府的初衷也越来越远。

  刘总建议,物业主管部门应尽快出台有关规范性文件规范房屋打通的行为,既维护了国六条政策的严肃性,又维护房屋使用的安全。物业管理企业应该制定相关管理预案,特别是加强相邻业主同名或者属于同一家庭的房屋装修监管,制止拆除承重墙、改变房屋结构、房间用途等违章装修的行为。
  
  ■建筑师

  对于将来的房型变化,建筑师是最具有发言权的。加拿大KHS国际建筑师事务所总经理傅国华博士表示,新政出台后,立即有开发商致电要求修改设计图。“虽然目前政策还没有明朗化,但有一点可以明确:框架结构的房型将占据市场不少比例,这意味着如果新政得到不折不扣地执行,那么将会涌现大量‘有梁有柱’的房子。”
  
  房屋多为“有梁有柱”

  傅总表示,对于喜欢大户型的市民来说,购买一套90平方米以下的房屋远远不够。如果开发商“设计相邻两套可以打通的房子”开始实施,那就要求设计上保证打通后房型的合理及适宜改建。具体而言,如果购房者选择购买两套一大一小相邻的房子,随后将之打通的话,现在的“剪力墙”结构的房型,在设计上会转化为框架结构。傅总指出:“比起剪力墙结构的房屋,框架结构房型更易于内部分割,改造更加灵活。无论是喜欢大房子要打通的,还是买了小房子、想要布置得更合理的,从原理上说,框架结构的房屋都比较科学。”

  不过,框架结构房屋的一大缺点就是有明显的房梁以及在墙面的拐角处会有柱子,美观性打了折扣。因此,“建筑师要巧妙应对这个状况,既要保证打通后没有结构上的问题出现,又要在设计时尽量美观。”
  
  55平米+85平米模式增多

  傅总认为,“如果一大一小两套房搭配,以后开发商开发的房型将以55平方米+85平方米的组合模式居多。”这样的房子打通组合之后,面积在140平方米以内,可享受普通住房140平方米的优惠政策,既规避了政策要求,又能够满足大房子的需求,无论从那个角度出发,都是比较合理的。

  如果开发商选择这种方式,在一个楼盘项目之内,很有可能出现90平方米以上的大户型、90平方米左右以及55平方米左右的房型“三足鼎立”的状况。
  
  政策会作相应调整

  根据发达国家的标准,“最好的地区要有10%-20%的“noprofits(无利润)房屋供普通人居住”,规定小户型的做法其实是一样的道理,傅总认为,普遍追求大户型有浪费资源之嫌。

  但傅总并不同意业内提出的“上海房子将会走老路”的观点。“房子小了,并不意味着要回到过去。以前住房条件困难的时候,政府有一系列具体要求,但现在新政一出,肯定会作出相应地有调整。”

  据悉,当初为了确保新建房屋的舒适度,上海市建委出台了具体的规定,要求主卧室面积大于12平方米,厨房大于6平方米,卫生间大于4.5平方米,目前这些规定仍在执行。但是,新政要求增加“90平方米”小户型,再要符合这样的规定并不十分科学,无疑需要改进。“如果是二房一厅的话,按照这种要求,建筑面积肯定超过90平方米。厨卫对于有些人也没有必要规定下限,完全可以机动。因此这些规定肯定会有变通的地方。”傅总同时表示,这样的改变,并不意味着倒退,反而是朝更多样合理的情况发展。“同样大小的房子,现在的房型和5、6年前的房型,肯定会有改进。说‘倒退’不合实际。”
  
  ■律师

  警惕卖家隐瞒房屋改动

  相关业内人士认为,这种“大房配小房”的做法,最需要警惕的是承重墙的问题。

  如果购买的房屋是打通后的大房型,要注意卖方对于购买房屋的改动,是否影响到房屋的结构。如果购房者在顺利取得房屋所有权证以后,因为承重墙或者其他管道问题,导致楼上楼下及其他有相邻关系的业主的财产或人身受到损害的话,购房者可能会对此损害结果承担相应的赔偿责任;或者在购房者取得该房屋所有权后,其他有相邻权的业主知道该承重墙被拆除,提出重新修复该墙的要求,按照相关法律,购房者都有义务对有瑕疵的地方进行修复,使其恢复原状以保证其他人有相邻权的业主的权利。

  申房律师事务所的孙洪林律师认为,因为房屋的结构改变而产生的纠纷十分多,时有卖家隐瞒房屋的改动和缺陷的情况发生,这对于二手房交易中的安全无疑是不利的。

  一位法律人士告诉记者,“虽然从设计的技术层面可能做一些规避,但是目前两套相邻房屋做打通的大户型,承重墙肯定是个关键的问题。如果这个问题没有解决好,将来因此而引发的纠纷绝对不会少。这样的例子在业内其实很普遍,如果有这种规避行为,‘国六条’的威严又何在呢?”

来源:上海商报  选稿:实习生 吴月霞  作者:袁晨晨 赵一蕙   
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