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首付30%后 教您如何用好住房公积金


2006年6月16日7:35

  从本月19日开始,人使用公积金贷款购买90平方米以上(含90平方米)住宅,首付比例将提高到三成。  

  什么是住房公积金?
  
  住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款。它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低;另一方面主要
是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
  
  住房公积金贷款
  
  与商业贷款的差异
  
  住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》,虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款,但两者又有所不同,具体区别在于:
  
  一、贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工,其贷款的对象必须具备下列条件:
  
  ●持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。
  
  ●具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力。
  
  ●具有购买住房的合同或有关证明文件。
  
  ●提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。
  
  ●符合住房资金管理中心规定的其他条件。
  
  而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人,即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工,也就是说其对象的范围大于前者。
  
  二、贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%。
  
  三、贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请,接受住房资金管理中心的初审,初审合格后由住房资金管理中心出具证明,方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后,直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。
  
  四、贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。
  
  五、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估,但用公积金贷款购买商品房,目前必须进行评估,缴纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查,律师收取4‰的律师费,公积金贷款则不需个人缴纳律师费。

  三种贷款方式的比较
  
  下面我们就以贷款额为35万元为例,对三种不同的贷款方式进行对比:
  
  NO.1只选择住房公积金贷款
  
  对于只选择住房公积金贷款的消费者来说,最大的实惠莫过于住房公积金相对的贷款利息率。但在追求低利率的同时,消费者要注意两个问题:
  
  其一是住房公积金的最高贷款金额为40万元,如果所购买住房的总造价不是很高的话,选择首付20%-30%,其他用公积金贷款来偿还是比较合适的;但如果所购买住房的总造价比较高,住房公积金最高40万元的贷款未能达到房屋总价的70%以上,那么这个时候消费者如果要选择只用住房公积金来贷款的话就要充分考虑自身的经济实力,能否承受得了巨额的首付资金。
  
  其二就是应该合理地设定贷款年限。根据政策,副部级干部75周岁之前都可以申请贷款,普通职工男性和女性分别可贷款到65岁和60岁。一对夫妻只可贷一笔公积金贷款。如果夫妻年龄差异不大,丈夫做贷款人,贷款年限可更长;如果夫妻年龄相差较大,年龄较小的一方做贷款人,就可以申请到期限更长的公积金贷款。

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  NO.2公积金+商业贷款组合
  
  选择公积金+商业贷款组合这种方式进行投资,其最大的优点便是不受贷款总金额的限制,同时与单纯的选择商业贷款相比,公积金+商业贷款组合的形式更有利于节省大量的利息。在选择公积金+商业贷款组合这种形式时,消费者要注意以下两个问题:
  
  第一便是争取较多地使用公积金贷款,在公积金贷款不能够满足全部贷款额度的情况下再使用商业贷款进行补充。原因是公积金贷款的利息要比商业贷款的利息低1%还多,我们都清楚在几十万元的贷款里1%的利息意味着什么,因此,消费者在选择组合型贷款的时候要最大限度地使用公积金贷款。
  
  第二就是公积金+商业贷款组合这种贷款形式手续比较繁琐,无论是各种贷款所必须缴纳的费用还是所要办理的各种手续都是两套,因而在选择这种组合贷款的时候消费者一定要有充足的时间和精力来应付。

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  NO.3只选择商业贷款
  
  选择商业贷款最大的弊端便是它较高的利息率,高出公积金贷款利率1%有余的贷款利率使得它在偿还起来需要付出更多的“多余钱”。同时商业贷款在还款自由上还受到一定的限制,不可以随便地提前还贷。商业贷款提前还款,其数额必须为1万或5万元的倍数,而公积金贷款则无具体规定,只要大于“最低还款额”的,全部视为提前还款金额。商业贷款对于提前还款次数有明确规定,如1年仅能提前还3次款。而公积金贷款则是每月都有3次提前还款机会,贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。商业银行提前还款,不仅需要提前数月电话预约,有的甚至还需要贷款人提供书面文件,非常不便。而公积金贷款提前还款,只需提前3个工作日致电预约即可,电话调整提前还款额无需书面文件。

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来源:北京现代商报  选稿:实习生 吴月霞    
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