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二手房买卖避税出妙招 业内忠告莫吃哑巴亏


2006年6月14日10:35

  今年6月1日起,转让购买五年内的房产,须按照房价全额缴纳5.5%的营业税,楼市“六一新政”中的这一举措让不少打算近期进行房产交易的市民犯了难,市场上也出现了一些所谓的规避“妙招”。记者昨日就此咨询了部分业内人士,他们认为这些“妙招”存在一定的法律和市场风险,买卖双方还是应谨慎行事。

  “妙招”之一:虚报房产总价

  案
例:胡先生打算将手中一套总价40万的房源出售,为了避开营业税,他与买房人约定在买卖合同上将房价标为20万元。在房管部门缴税时,他认为只需要按照评估价格缴纳契税,而营业税则可以省下一大笔钱了。

  点评:我爱我家市场部舒经理介绍说,去年新政刚实施时确实有不少卖房人这样操作过,由于在缴纳契税时房管部门对特别低的房产总价会重新核定,并按照核定后的价格征收契税,不过营业税并没有采取这种方式,使得一些卖房人蒙混过关。而今年在征收营业税时必须提供契税的完税发票,这也就意味着房产总价一览无遗,因此想通过虚报房价来规避营业税的卖房人无法“得逞”。

  “妙招”之二:假赠与真买卖

  案例:有人欲买石女士手中一套60万元的房产,可是3.3万元的营业税让石女士觉得有点亏。于是她打算以赠与的方式卖房,由于没有发生交易行为,因此营业税可以避开不交,买方只需缴纳4%的契税。

  点评:这种方式在去年新政出台时也有不少买卖双方效仿,不过实际操作成功的并不多。香港中原地产分析师王巍巍表示,赠与卖房存在相当大的法律风险,出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国《合同法》中规定,“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任”,也就是说,买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护,很难要求房主赔偿。此外,买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险,而且如果私下交易被拆穿,双方都要负法律责任,补缴税款与罚款,这对双方来说都得不偿失。

  “妙招”之三:私签合同后过户

  案例:为了避开5.5%的营业税,房主周先生与买方陈先生私下签订了一份买卖合同,约定三年后再正式办理买卖过户手续,这样周先生便不用缴纳营业税。陈先生先付了3万元的定金,便举家搬进了新居。

  点评:据了解,这种方式在去年南京的二手房市场上较为普遍,而且公证机关也可以为这样的交易双方办理公证。不过由于市场风险较大,今年公证部门对此类公证的审核已经越来越严格,交易双方想通过公证的方式获取保证也越来越难。我爱我家舒经理表示,市场的风险主要体现在国家政策的变动上,去年新政中规定两年内卖房的要缴纳营业税,而今年又将年限提高到五年,这使得去年不少私签合同避税的市民又要再等三年。即使等到三年后再过户时,房价也会出现变化,如果涨幅较大的话,房主宁愿赔偿违约金也不卖,买方只能重新选择房源。业内人士表示,由于在未来几年内国家开征物业税、个人所得税的可能性较大,买卖双方都有一定的市场风险。即使规避了营业税,也很有可能要缴纳其他税种。所以在房产交易时最好弃用所谓的“妙招”,避免不必要的交易纠纷。

来源:扬子晚报  选稿:方翔    
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