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权威专家解读房地产调控15条 诠释六大亮点


2006年5月30日6:47

  一、切实调整住房供应结构

  (一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城,下同)人民政府要编制住房建设规划,明确“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标,并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006
年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案;其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察,督促各地予以落实。

  【点评】

  这次国家九部门围绕调整住房供应结构、稳定住房价格出台了15条意见,其中第一条第二条,都体现了这次宏观调控整体的住房结构规划的调整方向。尤其是要求直辖市、计划单列市和省会城市要将住房建设规划报建设部备案,这一条就从源头上加强了对房地产市场的宏观调控。在接下来的数条意见中,分别就怎样加强经济适用房和廉租房的建设提出了不同的要求。

  (二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。

  【点评】

  在整个15条意见中,对于建筑面积的规定将对房地产开发商产生最长远的影响,但是也不排除大房型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。

  要达到70%这一指标,对于大中城市而言,政府至少要建设超过50%的中低价商品房和经济适用房。不过这一政策短期内不会对上海产生太大的影响,因为一年半以内,上海还将有将近2000万平方米的中低价商品房和配套商品房将要出炉。

  二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

  (三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。

  【点评】

  这条意见的效果将会马上在市场上体现出来。尤其在上海以外的城市,其二手房的成交量将和上海去年6月份一样面临再一次的低潮。相对而已,上海的二手房市场则不再会产生非常大的反应。

  (四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

  【点评】

  房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%以上,这是上一轮调控时就已经实行的政策。严格执行此项政策的城市,房地产开发企业应该已经过一次洗牌。例如上海,经过前两年严格执行这一政策,小开发商已基本退出市场,现在市场上留下的多是资质较好的大企业。商业银行不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物,这实际上是有意针对北京等地市场而设的。

  (五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

  【点评】

  这一条主要是针对最近房价上涨过快的北京、深圳等地市场,不过,有可能抑制普通老百姓正常的购房需求。如果只有购买90平方米以下的自住房才可首付两成,那么打算买95、100平方米的这部分购房人群就会受影响。目前上海地区一般购买首套住房,只要不是豪华别墅,基本上都可获得八成比例的房贷。此项政策将有可能使打算购买超出90平方米但超出不多的人群需求下降。对真正的炒房者影响有限,提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房,最大的影响可能是打压了他们的心理预期。

  (六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划,科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。

  【点评】

  更多中低价和中小套型住房的出现,将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。这一现象在香港就存在,而在内地城市,则会首先选择一些中心区域作为试点。这可能会对建设高档商品房的开发商造成一定压力,但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。此外,关于禁止别墅用地和严格限制低密度住宅的供应的必要性,国土资源部也再次加以重申。

  (七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满两年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。

  【点评】

  对闲置土地处置态度的严厉管制将会对开发商产生比较大的影响。然而,从以往来看,国家并没有大规模处置两年内没有开工的土地。所以这一措施是否能够达到预期目标,体现真正的效果,将主要取决于地方政府是否能够切实贯彻这一意见。同时,意见中对于开发建筑面积和投资额的最低成数规定,也有助于杜绝曾经在一些城市出现过的开发商投机现象。

  三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

  (八)严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求,加强拆迁计划管理,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行,严禁大拆大建,在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下,不得实施拆迁,不得损害群众合法利益。

  【点评】

  所谓“被动性拆迁”指的是一些尚未完全老化需要重建的地块由于拆迁,而使其中住户产生新的住房要求的拆迁过程。这一拆迁将会加速新建商品房的需求量以及并非完全必要的商品房流转速度。而这一政策则需要地方政府加以落实。

  四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

  (九)加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目,要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求,尤其是套型结构超过规定的项目,不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

  【点评】

  本次意见尤其强调了监管力度,这将会对开发商造成比较大的影响。其中多次要求监察部门加强督察,表现了中央对于整顿房地产开发业务的决心和力度。

  (十)切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为,对不符合条件擅自预售商品房的,责令停止并依法予以处罚;对捂盘惜售、囤积房源,恶意炒作、哄抬房价的房地产企业,要加大整治查处力度,情节恶劣、性质严重的,依法依规给予经济处罚,直至吊销营业执照,并追究有关负责人的责任。

  【点评】

  目前在买房卖房中,存在开发商在其中利用各种手段发布虚假信息以及恶意炒作的现象。去年上海市就处罚了不少违规行为,这些违规行为在将来会得到更加严厉的处置。

  五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

  (十一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道,要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市,必须在2006年年底前建立,并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道,城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设,各级财政也要加大支持力度。2006年年底前,各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

  【点评】

  廉租房将会长期成为住房制度建设的一个重要方面,而真正要扩大廉租住房制度的覆盖面,还需要各地政府的大力扶持,仅仅靠开发商的力量是不够的。意见还提到,地方政府要把“一定比例”的土地出让金用在廉租房建设上,但是并没有具体规定比例,有理由担心廉租房的建设无法达到与城市发展相匹配的规模。

  (十二)规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设,进一步完善经济适用住房制度,解决建设和销售中存在的问题,真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策,加大监管力度,制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房,制止部分单位利用职权以集资合作建房名义,变相进行住房实物福利分配的违规行为。

  【点评】

  目前在国内一些地区,依然存在着高收入者购买经济适用房的现象。由于以前的福利分房和集资建房等制度,北京也存在着一些市场流通以外的住房。这次意见则对集资建房等提出更严格的要求,防止有人再钻政策空子。

  (十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式,合理改善居住条件,多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

  【点评】

  这一意见主要是针对一些二级市场尚未完全打开的城市,上海并不存在这一问题。然而在北京以及一些其他城市,由于传统住房观念的影响,二级市场一直处于不够完善的状况,而这条政策正是为了完善整体的房地产市场。

  六、完善房地产统计和信息披露制度

  (十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查,全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息,建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制,统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况,全面、及时、准确地发布市场供求信息。

  【点评】

  信息对称,对房地产市场的健康发展作用重大。建立健全房地产发布渠道,是避免开发商发布虚假信息的重要手段和渠道,增加市场的透明度、促进房地产市场的健康发展。

  (十五)坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传,客观、公正报道房地产市场情况,引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为,要严肃处理。

  【点评】

  如果说中国少数地方存在房产泡沫,媒体的推波助澜功不可没。媒体加强对房地产市场客观公正的报道,可以很大程度上促进中国房地产市场的健康发展。这表明,中央政府试图尽可能弱化行政干预。

  点评专家名单(排名不分先后)

  易居房地产研究中心副院长丁祖昱

  中房指数研究院(华东)副院长陈晟

  中国跨资本研究中心首席经济学家余南平

  上海汉宇物业代理有限公司总经理施鸿睿

  深圳发展银行上海分行零售银行部个人信贷中心总经理贝永康

来源:国际金融报  选稿:方翔    
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