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取消房屋预售制? 央行建议令房产商忧心忡忡


2006年5月28日9:37

  【新闻背景】

  ■央行除提醒银行进一步严控房地产贷款风险外,还特别建议取消房屋预售制度以及推出固定利率房贷产品。
  
  ■央行房地产金融分析小组认为,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
  
  ■反响一【房产开发商】
  
  房产销售政策一旦
调整,对于房产开发的游戏规则将全面调整,对房地产企业的运作有非常重大的影响。不过记者了解下来,国企、外资、民营不同背景的房地产企业各自的应对态度略有不同。

  民企悲鸣并挣扎着

  “如果真取消预售制度,那就一个字:惨!”这是获知央行建议取消现行预售制度对策后,某民营房产企业副总经理的第一反应。
  一位已经将开发项目公司结业的“收山”开发商指出:“在国内,与其他行业相比,房地产的负债率高、大量利用金融杠杆极为普遍。尤其是与银行有千丝万缕关系的本地房地产开发企业,负债率在80%也属正常。”企业的自有资金实力相对较弱,大量利用的是银行资金,这对于规避金融风险非常不利,可能是央行力主继续调控的原因。
  某民营房产企业副总则告诉记者,面对资金收紧,企业今后可能需要一方面将风险转嫁给产业链的相关企业,如施工单位、材料供应商等等。“虽然施工单位垫资已经比较普遍,但大环境变化,相关行业更要互相分担。”另一方面会大力发展其他的融资工具,在不可能再继续从银行获得“大力支持”的情况下,可以尝试信托或者债券等成本较高的办法。不过在积极寻找出路之外,更重要的是企业的决策方式要作调整,今后只能是“有多大的胃口就吃多少饭”。
  一个著名房屋代理商的销售经理说,“取消预售制度,就意味着要等到‘大产证’出来,或者‘交房’才能销售,开发商的资金投入要增加很多,房地产开发当然不再是谁都能来玩的行业,不过,对于购房者可能会大大获益。”
  上海顺驰总经理邓华雄认为,最关键的是从报告中要看出央行所持的强硬态度,“这样看来,央行希望继续调控,以完善市场监管、规范市场的态度没有转变。”6月份国土资源部土地利用管理司司长廖永林已经有过类似的“个人”提议,央行的这一说法,与之相呼应,可以视作政府在市场监管方面与央行资金运营思路的逐步统一。对于房产开发,资金收紧是大势所趋。

  国企观望并侥幸着

  名列上海50强的某房产企业负责人不完全同意其公司多数同事所持的“看看再说”的观点,因为央行完全可以通过绕开建设管理部门,而控制个人房贷发放的做法达到“强行”结束预售目的,更可怕的是,央行的说法助长了上海市场已经很严重的观望心理,“观望期将更加延长。不过,销售不佳,我们这样的企业也早有思想准备。”说话的同时,他的同事还是坚持:“央行的一个‘建议’,不等于就是就要实施的政策,要看地方政府是否会有配套政策出台。”
  上海顺驰的邓华雄强调,央行报告中有一句解释“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力”,他认为这是央行提出变期房销售为现房销售的原因和依据。洗牌必将到来,有实力的企业在调整中获益,经过短期的动荡后对市场长期向好。不过由于央行会考虑相关部门的意见和反应,近期是否有相关政策出台难以预言,而且,全国“一刀切”的做法往往有很大的弊端,“所以,更重要的是体现对债务缠身的小开发商的一种威慑和警示。”

  外企庆幸并坚持着

  世茂集团公关部负责人告诉记者,外资企业一向注重资金运作和风险控制,世茂集团整体负债率只有20%左右,如上海国际广场项目总共30多亿的投资中,只有5亿元是贷款,其他都是自有资金,同时,项目拓展都在严格的可控范围内,他以典型的公关语气下定结论:“我们公司所受影响不大。”这个结论还受到某外资著名房地产服务机构的肯定:由于传统因素,外资企业包括部分民营企业在银行支持方面本来就无法享受国有企业的待遇,所以项目的负债率极有可能低于国有企业,尤其是本地国有企业。
  然而,如果“现房销售门槛”一旦付诸实施,短期内对市场供需将产生严重影响,“负债率20%左右”的外资企业真的能置身事外吗?
  
  ■反响二【商业银行】

  不会轻易定义不良贷款

  某银行风险控制部人士指出,如按照严格意义来算的话,房地产商的不良贷款将更多。
  原因在于,由于房地产贷款都会有土地抵押,哪怕地产商资金链出现问题,暂时无法还贷,银行也不会轻易就把这算为不良贷款。“地产商还不了贷,一般都是在开发和销售环节上出现问题,银行都会给予3个月到半年时间进行缓冲,哪怕是烂尾楼,银行也不会轻易定义为不良贷款。”这位人士说。
  银行对各个行业的贷款项目都会有一个比例,随着各行业的发展程度,银行也随之开展比例控制,很多银行人士也承认,在房地产热的那几年,房地产业的贷款比例相当高。

  已经开始进行总量控制

  在央行、银监会的三令五申下,商业银行已经自觉开始进行总量控制,降低对房地产业的贷款总量。“在央行121号文件发放后,银行就开始逐步收紧对于房地产项目的贷款,现在一般公司的土地储备贷款已经很难了。”某银行人士表示,上海市银监局在7月份发布报告称,2季度上海市商业银行房地产开发贷款出现了较快上涨。其4、5、6三个月的增长额分别为-4.07亿元、36.26亿元、130.41亿元,合计增长162.6亿元,比同期个人住房贷款合计多增长67.7亿元。银监局表示商业银行要审慎评估,谨慎放贷;而不应只看眼前的盈利评价,无视长期风险。
  对此,某银行房贷部门人士表示,这段时期上海房地产开发贷款增加主要是因为两个1000万中低价房项目建设加快启动。有数据表明,对于中低价房贷款仅6月份就增加53.4亿元。另外由于受近年商业房产租售形势看好的影响目前商业房产的开发趋热,商业银行此类贷款也有相应增加。
  该人士表示,房地产开发贷款的周期一般为2年左右,地产商2003年贷款今年纷纷到期,在到期贷款大于发放贷款的原则下,商业银行不会冒险继续增加房地产开发贷款。

  现房销售可缓贷款风险

  据了解,开发商的资金来源有三部分,一是自筹的资金,另外一部分通过银行的项目贷款,余下的就是来自期房销售中购房者的“定金和预收款”。
  某银行人士认为,银行是欢迎推出现房销售的,因为这样对房产开发商的实力和资金要求大大提高。期房销售中,有风险也是银行兜着,改为现房销售后,银行就不必承担双重风险,另外由于开发商提供的是现房,对银行来讲风险可控性也大大增加。某股份制银行房贷部门负责人表示,现房销售对于开发商的要求较高,对银行来讲,收回贷款的期限将变短。

  固定利率意图仍未消化

  对于央行提出的固定利率房贷政策,上述这位负责人表示“看不懂”,他表示固定房贷利率是反向作用的,如果利率上升,银行则会承受损失,利率下降,银行就会增加收益,这是否意味着央行下一步将调整利率就不得而知了。
  
  这根羽毛会不会压塌楼市

  正当上海的开发商们寄望于政府救市或者政策“见底”之际,央行却出人意料地发出更为严厉高调的取消预售“建议”。记者今日接连电询数位开发商负责人,得到诸多反响,言词之间虽颇有差异,但有一“问”曾经多人提及:“会马上实施吗?”就笔者听来,他们所透露的内心忧虑相当明显。可见,这个“现房销售”的建议,其力度远大于2002年时上海的房屋预售从“正负零零”提升门槛至“多层封顶,高层主体完成2/3”。结合目前萎靡不振的市场现状,我们可以预感这一“建议”一旦付诸实施,必定对房地产行业产生非同一般的影响。

  现行“游戏”规则将彻底废除

  相关法规规定,房地产开发项目的企业自有资金必须达到30%,这一开发“门槛”的“达标率”历来不高,但是如果开发项目被要求“现房销售”的话,即使开发商逼迫建筑单位、服务商、供货商垫资,其自有资金的门槛仍有可能大大高于30%,现房远非“封顶”可比,开发商难以目前流行的“分批预售”方式转而“分批销售”。除非有关部门在配合央行的同时修改或重新定义现房交房标准,这可能吗?
  从这个意义上说,央行期望的规避金融风险、抑制开发投机、规范市场的目标完全可以实现。经过洗牌,房地产开发的行业集中程度可望大大提高,而且整个行业将自动调整项目开发中从产品策划、规划,到产品质量、品质,从筹资、金融、财务到企业管理的一系列行为规范,在与购房消费者直接相关的领域,房地产的销售、宣传、广告投放同样将发生翻天覆地的变化,至少,横行一时的“货”“板”不一、虚假承诺的不良风气将成为过去。

  供应断层难抵市场观望

  上海的房地产供应已经被指责为“向高端倾斜”,目前占据市场主流的中高档楼盘,从预售到现房交房标准的周期一般长达1-2年,“现房销售”如果真的由贷款银行和交易管理部门共同实施的话,意味着市场马上会出现供应断层,然而这样的“断层”应该不会导致供不应求,因为上海的市场现状是需求极度萎缩,因调控新政而出现的供应断层反而可能刺激市场观望情绪进一步蔓延。
  目前,异常脆弱的房价水平,已经从数月前的摇摇欲坠步入大幅下跌的轨道,在这个要命的当口,“现房销售令”如果出台,很有可能导致部分资金链处于断裂边缘的开发商撕下最后一片遮羞布而杀跌“跑路”,如果这又引发大量楼盘抢赶预售“末班车”,然后大量抛售,后果是前几天有关部门论证“大跌危害甚于大涨”时所描述的论据得以成真,这也是大部分社会成员不愿看到的景象。
  所以,中长期而言利大于弊的“现房销售”建议,是否实施?何时实施?如何实施?这些问题将是决策部门,特别实际执行部门面临的及其重大的命题,当然也是楼市中持房者、购房者和从业者面临的最新难题。

来源:上海商报  选稿:王永娟  作者:闵蕾 钱嘉熠 徐跃明   
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