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开发商囤地愈演愈烈 房价越涨越高


2006年5月22日13:22
  长期以来,房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格,在业界一直被视为“绝密”,购房者对此更是一头雾水。

  虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥,但记者发现,在不少地区,土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称,已成为推动住房价格飙升的重要因素。

  开发商通过垄断土地进而垄断房价,业内人士呼吁尽快建立信息公开机制抑制房价

  地价养在
“深闺”里普通业主无人晓

  普通购房者要了解一个楼盘的地价是多少,可能是一件天大的难事。记者为了得到佛山碧桂花城楼盘的地价,辗转奔波于几个部门之间,知情过程颇为艰难。

  由于在网上无法查到这个楼盘的地价,碧桂花城方面也拒绝透露,记者只好采访佛山市顺德区土地房产交易中心。这个交易中心负责人对记者说,我们这里只有房产交易数据,要查这个数据必须去国土资源局。记者随即又联系采访顺德区国土部门。

  佛山市国土资源局顺德分局局长简本生对记者说,我们在网上都有公布的基准地价,而且每次公开拍卖土地都有公示。但是网络数据库容量有限,隔一段时间就要删除以往的记录,因此在网上是查不到这个数据的。而有关人士接受记者咨询时表示,这位局长说的“数据库容量有限”显然是个托词。

  记者又问:如果购房者要查这个数据怎么办?简本生回答:如果有熟人,可以到有关处室查到这个数据。

  一圈兜下来,记者花了整整两天工夫,也未能摸到这里的土地价格究竟是多少。

  有关专家说,我国各大城市公布的地价数据只有基准地价,购房者要知道具体楼盘地价往往是难于上青天。除了养在“深闺”里的地价之外,各种房地产信息混乱模糊,连规划更改调整这类重大事件,购房者没有特殊渠道也无从知晓。

  在佛山中心城区,汕头某开发商两年前以每亩200万元以上的价格拿下“天湖郦都”的地块。在本地开发商眼里,价格高得不可思议。但后来,这个开发商以填埋高压线经费超支为由,顺利更改了楼盘的容积率。一番“运作”下来,开发成本大大降低。

  而在广州,城启集团则通过伪造公文和擅自更改规划等手段,大量增加建筑面积。业内人士指出,房地产规划这种重要信息,原则上应该通过媒体公开发布,但事实上根本做不到,以至于购房者无法通过政府渠道了解相关信息。

  “如果知道规划,我就不会上‘城启’的当了。”一位城启的业主对记者说。

  土地流失赛短跑公有资产卷囊中

  据内部人士透露,广东一著名地产企业在广东省一县级市以每亩3万元的价格圈了一万亩土地,由于这个数字远远超出广东省下达的年新增配额,这个企业累计只有3000亩土地办出手续,其余以租用形式使用。

  “这个企业采取的形式是,与当地有关方面签署框架协议,与土地所在镇签署买卖协议。虽然还有7000亩没有办出手续,但这些土地实际上已经属于这家企业,今后以协议价格慢慢办出。”这位内部人士称。

  去年以来,已有六七个发展商在这个面积不大的小城里扎堆圈地,总面积达三四万亩,相当于一个镇的土地面积。由于国家对新增经营性土地面积每年都有数量限制,这些土地均采用了“超常手段”。

  “当地政府要谋求通过房地产开发创造GDP增量,所以才有这种纵容行为。”这位内部人士说。

  据了解,房地产商除了在内地一、二线城市大量圈地之外,触角已伸向三线城市。这些被囤积的土地长期处于待开发或闲置状态,对国土资源造成了巨大浪费,某种程度上也是对公共利益进行瓜分。

  开发商手中究竟有多少闲置土地,对于这个影响住房消费的重要问题,普通百姓毫无知情渠道的。

  闲地征税成空文楼市谜局难破解

  囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式,本该受到政府有关部门的严格监管。但是,国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮,显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。

  根据广东省有关规定,税务部门要对房地产开发土地每年按每平方米4元的标准征收土地使用税,土地在开发商手里囤积的时间越长,缴纳的税额就越多。但这项抑制土地闲置的重要手段,却被许多地方政府作为吸引投资的“大礼”,“奉献”给了房地产开发商。

  不久前,佛山市某区一家房地产公司因欠税问题被举报,当地政府组成专案组进行了调查,其结果是,这家公司补了1000万元的税金完事。据知情人士透露,这是一个“特例”,当地大部分房地产企业都没有缴纳土地使用税。他说:“查到的算倒霉。可能与投资环境有关,地方上不愿意对这个问题过于深究。”

  对于房地产企业的这种宽松态度,为开发商大量囤积土地营造了“环境”。申银万国证券研究所房地产行业高级分析师陈昱新分析说,目前内地一些房地产上市公司的土地储备,已经达到二至三年的开发规模。

  广东省政府参事潘蜀健説:“国家多次出台措施抑制地产商囤积土地,但地产商往往通过变通手段顺利过关,于是囤地运动愈演愈烈。”这位参事认为,房地产开发商通过垄断土地来垄断房价,形成区域房地产主导价格。

  复旦大学教授尹伯成呼吁,地方政府应该建立地价定期公开机制,分区域选取住宅楼盘公布其合理利润,这是抑制房价过快增长的一个有力手段。

来源:新华社  选稿:实习生 吴月霞  作者:赵东辉 蔡国兆   
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