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二手房投资的三块金砖 普通住宅长线投资


2006年5月12日14:49

  近年来,随着北京市一手房房价的持续增长,以及政府危改拆迁力度的加大,具备"价格低、地段好、配套设施成熟"等优势特点的二手房吸引了不少感兴趣的投资人,许多人将目光瞄准了二手房产这一新兴的投资领域。二手普通住宅、二手公寓、二手商铺成了现在市场上最为常见的房产投资形式。但是,房地产投资自身具有的"资金投入大、灵活性小、回报周期长"等特点决定了房产投资是一个收益与风险并存的投资领域。所
以我们在对二手房产进行投资之前,一定要先了解投资对象的市场状况,分析其投资优劣,并做好一个中长的投资收益规划,这样才会准确命中投资目标。

  针对投资者在房产投资中的选择问题,本刊记者近日走访了我爱我家房地产经纪有限公司,该公司副总经理胡景晖先生对二手房的相关问题发表了独到的见解。

  二手普通住宅:长线投资一居最佳

  一般情况下,普通住宅的投资回报率约在6%-8%左右,资金回收周期约为12至16年,而且随着北京不断加快发展的步伐,房屋的租赁需求会变得越来越大,租金价格也会随之提高,整体是一个稳中有升的态势。如果将买来的房产用于出售,靠买卖之间的差价赚取利润,我们要提醒这类投资人,随着近几年北京市房价的不断攀升,现阶段的二手房总体价格已经趋于高位。所以,投资二手房期望短期内房价大幅上涨以获取高额差价的愿望不太现实。

  在区域的选择上,朝阳和海淀两大区域作为北京市的文化、经济、高科技中心,一直以来都是北京租赁市场的主要集中区域。其中尤以CBD及其辐射区、中关村和亚运村等核心区域的租赁需求最为旺盛,二环以内的老城区及靠近地铁、高速等交通便利的地段也同样是租赁的热点区域。如果投资者购买普通民宅是用来出租的话,一居室应该是投资首选。虽然二居室的需求量也较大,但整体市场供求较为平衡。三居和多居等户型由于承租人群有限,再加上合租形式的不普及,所以整体租赁市场普遍表现为供过于求的状况。此外,如果投资者对所购房屋进行适当的装修和设施投入,租金收益也会得到相应的提高。

  二手公寓:面向白领投其所好

  二手公寓相较于普通民宅,它面向的租售人群多是一些薪资高的白领、海归人士、大企业的中高层管理人员以及部分经商的成功人士。虽然二手公寓的承租人群不如普通民宅那样普及,但是它拥有租赁人群稳定且租金收益高的特点。二手公寓的租赁价格为5000元-10000元以上不等,租金的高低除了取决于房屋面积及物业所在地段的优势,还与物业自身的配套、装修、物业管理、小区环境等息息相关。二手公寓的投资回报率一般在5%-7%左右,由于其租价较高且有特定的租赁人群,所以易受经济大环境的影响,但其所具备的地段优势使得二手公寓的未来升值空间大。

  位置是投资二手公寓的关键,其热点区域所呈现的市场共性为:外企、高收入企业较多,白领及外国暂住人口集中。所以,以中关村、CBD核心区域、金融街、燕莎商圈、朝阳公园、亚运村和望京等区域的二手公寓投资价值最高,北京的核心城区因其地理和文化优势也是求租热点。由于二手公寓的承租人群层次较高,对生活质量和居住舒适度有较高的要求,所以80㎡-120㎡的两居室需求最为旺盛。一般国内高级员工大多选择月租金5000元-8000元的大一居、二居室,而外籍人士偏爱月租金10000元左右的三居室。房型上也多以采光和通风条件良好的为主。投资者如果能准确地抓住租客的需求喜好,不仅出租容易而且还会提高租金收益。如:习惯西化生活的海归派及外籍人士,会比较钟情简约的后现代装修设计风格,阳光更加充足的大落地窗,开阔的客厅空间,开放式的厨房以及较大的卫生间。而且小区的安全保卫设施是否完善,也是高端物业租客们关心的问题。

  二手商铺:重视地段回报优厚

  二手商铺投资与前两种投资形式相比,投资单价高,总价高,投资区域性强。而不同品种商铺的租售价格也相差很大,中小型临街商铺、商业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响,10000元/㎡-40000元/㎡不等。但二手商铺同时具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点,且租金回报率高。目前,北京商铺投资平均回报率约为10%左右,优越地段的商铺投资回报率约为10%-15%左右,投资回收周期短。但同时,商铺容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。

  地段是决定商铺售价的关键因素。对于以出租形式进行商铺投资的人士来讲,除了地段因素外,面积也是影响出租价的重要因素。商铺的热点需求区域多集中在CBD及其辐射圈、东二环、东三环、亚运村、望京等区域,主干道及其临街的商铺需求旺盛,面积在50㎡-200㎡左右的商铺最为热租。



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