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鸡生蛋再蛋生鸡 一套旧房如何变出新房


2006年5月9日7:38

  日益飙升的房价也让市民对房子有更多的美丽愿望:第一个愿望是有房,第二个愿望是有更大更好的房。但是,人们又不得不考虑的是,原先的老房子怎么办呢?或许,会出现两种可能:一是房子成为“鸡肋”,一辈子心有不甘而又无可奈何;一是成为“鸡蛋”,像传说中那样“鸡生蛋,蛋生鸡”,从而让“钱生钱”……

  个案1 伺机卖掉旧房购新房

  
李小姐大学毕业分配到广州有8个年头了,同时间进来的人,很多都不愿拿死工资而纷纷跳槽,留在这儿的屈指可数。不过令她安慰的是,自己没有错过福利分房的末班车,1997年单位分的房子落实了产权,面积也还可以,有70平方米。

  但是,李小姐的担心也接踵而来。首先是楼龄问题,带同学朋友来玩,一看斑驳的墙壁,她心里先矮了半截。而且,9楼还没电梯,光线又不好,上下班得转两次车……特别是看到原先的同事跳槽后,短短几年在市中心供起了敞亮的电梯洋房,她心里更不是滋味。

  所以,李小姐很想买套新房,私下里也曾去看过楼盘,但一看首期,心动的楼盘首期起码也要10万元,陈小姐就傻了眼。再说了,原来的房子怎么办?不论是卖还是租,都不是今天想变现,明天就能拿钱的啊。难道,李小姐的房子变成了“鸡肋”?

  事实上,如果李小姐选择银行的“抵押式房屋置换”就能让这房子变出钱来。

  对旧房的处理采取先出租1年,然后等待机会卖掉。预计租金回报1200元/月。

  那么,李小姐第一年每月的实际供房款为1154+1523-1200=1477元,负担并不是很重。供楼1年后剩余应还银行本金大约为:(106000-673×12)+(220000-497×12)=311960元。此时将旧房出售,可得房款30万元,一次性补足差额11960元,所有贷款就还清了。

  李小姐这个方案分三步走

  1.旧房贷款交新房首期款,实现0首期

  2.出租旧房,住新房改善居住条件

  3.一年后出售旧房,还清借款

  想想看,只要一年,陈小姐旧房换新房的目的就达到了,多轻松。事实上,“抵押式房屋置换”也是一种投资手段,只要运用得好,还能“房养房”、“房生房”呢。

  个案2 旧房抵押贷款后再出租

  在外企工作的王先生实施的计划则是这样的。他把位于繁华地段的旧房抵押给中国银行。94平方米的三室两厅,评估单价7553元/平方米,评估总价71万元,银行可提供最高六成抵押贷款额42万元。王先生实际贷款29万元,用于支付新房首期款,10年还贷,月供款3159元。

  新房118平方米,单价8050元/平方米,售价95万元,首期三成29万元,余额95万-29万=66万元贷款,20年还贷,月供款4570元。

  旧房出租,预计租金回报4000元/月。

  前10年月实际供款3159+4570-4000=3729元,后10年每月实际供款4570-4000=570元。实际投入购房金额3729×12+570×120=515880元,通过“抵押式房屋置换”计划,王先生实际购房单价为4372元/平方米。

  王先生这个方案分三步走

  1.旧房贷款交新房首期款,实现0首期

  2.旧房出租回报率高,租旧房;新房居住装修标准高,住新房

  3.20年后,物业由一变二

  其实透过王先生的个案就能看出,另一套房子就这样出来了。

  具体办法贷款额不超过抵押房价六成

  一般而言,用“抵押式房屋置换”的方式,要求抵押的房产有《房地产证》,房屋结构为钢筋混凝土,楼龄在20年以下,并且不在政府拆迁公告范围之内。而且,房改房必须有《上市核准表》。

  据了解,目前中国建设银行和中国工商银行都推出此类业务。其中,贷款利率方面,一般按照中国人民银行规定的利率执行。贷款额度方面,住宅不超过抵押房产评估价格的60%,而且任一抵押物贷款不超过50万元;在贷款期限上,建行住宅最长不超过10年,工行则可放宽到20年。

  选择“抵押式房屋置换”,一方面能迅速套现资金,方便买新楼;另一方面,对旧楼的处理也争取到了足够的时间。出售还是出租,慢慢考虑吧。

  政策背景多家机构推出置换服务

  记者了解到,广州市房管局属下的广州市房屋置换中心也相应推出了“置换理财易”服务,打通二手楼交易的“瓶颈”。这项服务包括以下几个方面。

  旧房变现买新楼:当客户与发展商签订认购书后,广房置换根据专业评估情况与客户签订旧房“置换理财易”收购协议,办理相关手续后,广房置换立即按照协议价格向客户支付100%的房款;

  委托包销购新楼:即客户与广房置换签订旧房委托包销协议。办理相关手续后,广房置换按照旧房评估价格先行代客户向发展商支付60%的房款。而旧房则由广房置负责包销(售价由客户决定)。旧房售出后,如果实际售价超出评估价,该部分房款仍归客户所有。广房置换只收取相应的置换服务费;

  旧房贷款购新楼:当客户只是一时资金紧张又不想卖掉原有旧房时,置换中心可为其提供个人住房担保贷款服务。仅需5个工作日就可以拿到银行贷款。

  另外,广州合富辉煌代理公司/汇翰按揭服务中心也与银行联手,推出了“楼换楼”、“房赚房”行动;地产巨头广州富力地产、城建开发集团同时推出了“房生房”这一经营理念,富力地产选择了与广州房屋置换中心进行合作,城建开发集团与建设银行联合实施“抵押式房屋置换”贷款服务,从而打通了房屋的交易“瓶颈”。

  名词解释 抵押式房屋置换

  所谓“抵押式房屋置换”,就是购房人将本人或第三人所有的产权明晰的房产抵押给银行,按照银行评估价格的一定比例获得一笔贷款,用以支付采用银行按揭方式购买的楼盘房屋首期款的一种置业方式。

  通过这种方式,很容易实现以房养房,以房换房,以房生房的投资目的。



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  • 来源:信息时报  选稿:方翔    

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