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贫血还是输血太多 开发商为何死扛着房价?


2006年5月5日9:02

  

  北京市建委日前下发通知,将在北京市房地产交易信息网上全面公示商品房房源销售信息,今后任意一个区县可售商品房项目名称、套数、面积等,市民都可以在网上查到;另一则消息显示,京城有六成商品房闲置。

  市场传递出来的信息,一方面体现为“供给不足”,房价持续上涨;另一方面体现为“需求不足”,京城六成商品房闲置。这种违反市场供求关系的反常状况,到底是什么原因
造成的?

  首先,土地市场与其他商品的特殊性在于,土地永远都是稀缺资源。开发商的经营活动直接受到手中土地储备和政府土地供应的制约,只要拿到了地,就有了足够的资本来操纵市场行为。

  那么第一,受财务状况和市场竞争的约束,开发商手中的土地储备总是有限的;第二,政府每年在市场上投放的土地供应是有限的,而且有收紧的趋向。在这种状况下,开发商的行为必然是追求短期利润最大化,即企业把一个特定时段的盈利锁定在单个或某几个的项目开发上,每个项目都必须维持住价位上的成功。这种心态导致的结果只能是开发商想方设法都要死扛着房价,在销售上投机。

  其次,与银行的紧密关系为开发商的投机行为提供了资金保障。开发商能否死扛住房价的机会成本和风险,取决于资金链条能否稳固,现金流会不会断裂。

  现实中,开发商的资金半数源于银行贷款,二者形成了“一荣俱荣、一损俱损”命运共同体,银行为避免呆坏账风险,只能是不断为开发商的市场冒险“输血”;而且,银行是高房价的直接受益者,高房价意味着按揭贷款的期限和数额都会“水涨船高”,开发商投机行为尽管套住了银行资金,但也为银行带来了额外收入;还有,房产的使用价值不会随时间变化而发生太大折扣,比一般商品有更强的保值功能,销售不大会长期受到阶段性、季节性因素影响,只要开发商的资金链条稳固,购房的刚性让购房者迟早都会找上门来,房子就有了升值的空间。

  所以,只要开放商有足够的心理投机动机、承受力和资金实力,死扛住房价,购房者就始终会处于弱势地位,在这场与时间的赛跑中败下阵来。就政府的调控房价政策而言,该是给开发商把闲置的房子快点卖出去加点压力的时候了。



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  • 来源:新京报  选稿:王永娟  作者:薛亚波   

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