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去年二手房拍卖人气落低谷 今年有望回暖


2006年4月23日7:39
  东方网4月23日消息:受到整个房地产市场大环境的影响,去年二手房拍卖人气回落到了低谷,业内有关人士认为,随着市场逐渐走出观望,今年的二手房交易情况将好于去年。各大拍卖行也表示,现在的竞拍人由投资客为主转向了自住为主的购房者。

  今年二手房拍卖有望回暖

  某专业房地产拍卖行的副总经理尹先生认为,比起去年,今年的二手房拍卖情况会好
于去年,因为去年处于浓重的观望状态,而今年想买房的人已经开始走出观望准备出手了。比如近期上海市房地产拍卖行成交的一套徐汇田林路的房子,买受人本身是该小区的租赁户,因为觉得该小区品质不错,便以9650元/平方米的单价竞买下了该套房源,加上佣金等费用,平均价格在1万元/平方米左右。

  尹先生说,拍卖的成交额往往给人一种假象,认为拍卖的成交额比市场低。其实,需要拍卖的房源多少有些瑕疵,有些则与委托人的情况有关,还有最重要的一点是付款方式的缺陷,一般都需要一次付清,虽然有些拍卖行提供按揭等服务,但是也只能对于部分标的,且该方式操作得还不成熟。虽然尹先生认为,在信息对等和交易公平的情况下,最终的成交价格与市场价格不会有太大的差距,但是他也表示,对于司法拍卖,任何时候都有“捡到皮夹”的机会。

  司法拍卖每次降幅10%至20%

  据上海市拍卖行业协会的统计数据显示,去年房产拍卖的累计成交金额,占到整个拍卖行业成交总量的50%以上,在各类拍卖商品中遥遥领先。其中,法院、银行、资产管理公司、各类企业以及社会个人,成为房产拍卖的主要委托方。

  上海国际商品拍卖有限公司的总经理范干平说,二手房拍卖的市场低迷,目前他们公司几乎没有委托量,一方面,社会委托方面,特别是个人委托方,不肯降低价格,而前来的竞拍者则抱着“捡皮夹”的心理,价格高的就会流拍,因此造成交易量下降的局面。

  据上海东方国际商品拍卖有限公司市场开发运作部副经理黄亚美介绍,东方国际拍品主要就是以房产为主,金额占到他们拍品成交总量的80%左右。黄亚美说,今年房产拍卖情况比去年同期淡了许多,委托量下降得并不明显,但是流拍量上升,因此成交量下降,市场呈现出一种观望的气氛。在委托方方面,司法委托量较多。

  一般而言,司法委托的房产价格较低,一般会比市场价低10%左右,而且一次不成交,下一次起拍价将在原有基础上下降10%—20%,直到成交为止,但是,最多调整2次,如果还未成交,司法部门将收回房产,不再拍卖。

  因此,竞拍者如能了解这一操作流程,关注自己感兴趣的房源,就能获得好的购买机会。而且要注意,目前只有12家拍卖行被指定可操作司法房产的拍卖。

  竞买者主要为自住购房者

  上海拍卖行有限责任公司的办公室主任陈建荣说,二手房拍卖的委托量,主要是社会委托量明显减少。比较好拍的主要是那些小面积的住房,现在的竞买者主要是自住,而以前主要以投资客居多,因此现在竞买人不少都是第一次用拍卖的形式来买房。

  在笔者采访黄亚美的半小时内,就先后有两批客人造访,询问拍卖房源的情况。

  第一位前来的是一位看上去有些年纪的刘先生,他看了拍卖公告后,对4月18日举行的拍卖会上一套龙柏新村40平方米左右的底层楼房感兴趣。刘先生本来就住在龙柏新村,之所以想购买这套住房,是因为看中其位于底楼,有一个天井,可以种些花草陶冶生活。黄亚美告知刘先生,这套住房还有两个户口,如果法院没有另行通知,将如期拍卖。另外,按照规定,司法拍卖的房源总价在200万以下的,拍卖行将收取5%的佣金。随后,刘先生又询问了有关拍卖的手续等问题,他表示,他也是第一次参加拍卖。

  4月18日的这场拍卖会共有10套房源,黄亚美说,每次拍卖会的房源并不固定,有时候一套房子也会举行一场拍卖会,佣金的比例按照情况而定,在1%~5%不等,参加竞买者须将佣金的因素也考虑在内,其它的税收与一般二手房交易无差别。同时要提醒竞买者的是,司法拍卖的房源需要竞买者在短时间内凑齐全部款项。一般情况,拍卖公司不接受贷款竞拍,但是黄亚美说,东方国际拍卖行可以采取与委托方协调的方式,帮助竞买者办理贷款。

  此外,购房人需事先算清每加一口价格,费用的增长金额,一般而言,单价的加价幅度为20至100元/平方米左右,而总价的加价幅度在5000元/次以上。

  刘先生刚走,潘先生又前来造访,他关注的是前段时间流拍的一套位于天目西路的办公用房,总面积在638平方米左右,原来这套房子的均价委托方开价在1万元/平方米以上,但是却流拍了,经过拍卖行方面多次与之协调,目前均价为9500元/平方米。不过这个价格潘先生觉得还是不够理想,因此想来探听一下是否有再降价的可能,但黄亚美表示,这个是最终价格,委托方已经一分都不肯降了。还表示,另外也有对此办公用房感兴趣的购买者,但是因为无法一次付清房款,而委托方希望能一次付清,因此在商议中。潘先生告诉笔者,他也是第一次通过拍卖行买房,希望买下这座办公用房用于经营自己的公司。当天上午,这位潘先生就曾去现场看房,打听了情况后下午便来造访,可见其购买意愿的强烈。



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