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婚房大PK:期房、二手房、小户型哪个更合适?


2006年4月22日9:43

  “新房的价格太贵了,我准备买套二手房结婚。”“投资小户型成本不高,我比较看好小户型。”……都说狗年双春闰月,新人们忙完结婚忙买房。面对上海现在迅速攀升的房价,有不少“经济承担能力有限”的新人们“识时务”地将视线转移到了二手房市场、小户型新房和近郊期房上,它们都有一个共同点,那就是总价不是很高。

  去年以来,“二手房”、“近郊期房”和“小户型”这几个词被推到了“风口
浪尖”,它们之间孰优孰劣,购买哪一种更划算,成了广大新郎新娘们的热门话题。

  当二手房遭遇新房和小户型,谁更能俘获市场“芳心”?在这一场“拉锯战”中,谁最终胜出?我们不妨在这里做个PK,看看期房、二手房、小户型谁比谁更适合做婚房。   

  第一回合:置业安家战

  从总价上看,近郊的期房、二手房和小户型新房都因价格低于普通商品房而被购房者“津津乐道”,难分胜负。但从单价上比较,近郊期房比较占优势,往往均价在7000元/平方米左右,花相对少的钱就能买到相对大的房子。但是买近郊的期房有两个问题必须考虑,一是短时间是不能入住的,起码要等个一年半载;二是,买到郊区,入住后,物业管理费、交通费,起码每月在800-1000元,这个成本不是一天两天,而是要伴随你一辈子。

  有些购房者对待以前做房产投资客的态度有点偏激,认为是“该死的房产黄牛抬高了房价,害苦了一代平民百姓”,声称“只买一手房,绝不让黄牛占了便宜”。其实,买一手房和二手房有什么实质的区别吗?买新房,开发商赚钱,买二手房,投资客赚钱,只要从自己口袋里掏出的钱能买到自己中意的房子,至于谁在数钱,有那么重要吗?何必和自己和钱包过不去呢?加上投资客抛出来的房源较多,选择余地大,可以慢慢挑,再也不用受开发商的“牛气”,说不定,还能还他个万儿八千的,爽呆了吧!

  由此看来,二手房和期房,优势利弊很明显,关键还是确定自己的需求。如果急需解决住房问题,当然是买二手房好;如果还可以再等两年,或者希望等区域成熟后入住,则可以选择品质更高的期房。

  而二手房比较小户型在价格方面有明显的优势。以中山公园为例,该片区二手房均价大概为14000元/平方米,而同样位于该片区的小户型“凯欣豪园”却卖到了22000元/平方米。看来,新开发小户型的单价的确不菲,甚至将普通商品房都“抛在脑后”,而它之所以可以入那些“经济能力不济之人”“法眼”,完全是因为它的面积小所导致的总价低。换句话说,同样低的总价,购买的二手房要比新楼盘的小户型面积大得多。

  然而,小户型贵也贵得有道理。从户型和格局上看,新开发的小户型楼盘自然比“历史悠久”的二手房更合理、更舒适。二手房修建的年代较早,设计理念和审美标准都停留在当年建房时的水平,一般来讲,它们户型紧凑,厅、厨、卫的面积也较小,不到2平方米的厕所、没有直接采光的暗厅、无法南北通风的朝向等离现在人们的对房型结构的要求有一定的距离。而小户型却多为酒店式公寓,户型结构较为灵活,形式多样,且由现代化高科技的电脑管理体系统一进行管理,它们拥有完善的配套功能、安全的保安系统和周全及时的物业服务,这些不得不让二手房“俯首称臣”。

  但“天下没有免费的午餐”,完善的配套功能、安全的保安系统和周全及时的物业服务需要有人"买单"。从生活成本上看,小户型新房要比二手房奢侈得多。物业管理费、取暖费、泊车费以及各种维修保养费用的支出,将使那些因“经济能力有限”而选择小户型的购房者有违初衷。

  再从实用性上考虑,小户型显然有些“先天不足”。30-40平方米的面积对于小两口尚且可以“凑合”,但一旦家庭人口有所增长,小户型就难以满足居住需求,而二手房相对而言却有较为弹性的扩张空间。

  所以,在置业安家战这一回合里,二手房略胜一筹。   

  第二回合:居住口味战

  提及“口味战”,自古难分胜负,因为“萝卜白菜各有所爱”。没有最好的,只有最适合的。“在家,也在酒店”、“SOHO一族”、“宽带入户”、“居家办公”这些最时尚的字眼和最流行的生活模式成为小户型最吸引眼球的地方。那些思想活跃、追求时尚、推崇丁克的年轻新人纷纷跻身于小户型,尽管面积小,而这种生活方式却使他们觉得很满足。生活配套完善、结构现代的小户型作为年轻夫妇在目前经济条件有限的情况下作为过渡性居所也的确是一个不错的选择。

  而对相当一部分传统的新人而言,他们追求的是一套更经济、更实用、更方便生活的居所,那些绚丽而时尚的字眼对他们而言只是“天马行空”。他们需要总价不高而且户型适中的房子,他们需要有宽敞的楼道和老上海的邻里气息。所以,他们选择了二手房。

  还有一部分新人思想传统,认为买房子就要买新房,图个吉利,住二手房无论再好也是旧的,所以他们偏向选择近郊期房。

  所以,在居住口味站这一回合里,三种房子可以说是“打了个平手”,各有千秋。   

  第三回合:房产投资战

  在新人购房者中,除了购房自住者外,还有相当一部分人考虑到现在买房是过渡阶段,所以必须要考虑以后的投资。

  在投资领域上来讲,近郊期房就不太格算了。因为即便是房价在涨,但是近郊土地广大,可建造的房产项目众多,所以升值空间相对较小,投资的利润也较低。所以近郊的房子不适合做投资型物业。

  小户型似乎天生就被赋予了“投资”的涵义,自它诞生以来,就一直是房地产投资者的“宠儿”。而随着近年来二手房市场的逐渐“回暖”,“投资二手房”的概念也在蔓延。那么二手房和小户型,投资哪一种,资金才能更稳妥更丰厚的进入口袋呢?

  投资者预期的收益可大致分两类:一是期房阶段购买,到现房时转售,短期内赚取由于房价升值带来的收益;二是看好房地产租赁市场的高投资回报率,将购买的楼盘出租收取租金。据投资专业人士分析,投资小户型期房,不确定因素多,风险大;而购买小户型新楼盘或二手房,靠租金获取收益比较稳定。投资者可通过对某些典型区域设定总价均为60万元的二手房和小户型新楼盘投资对比分析,对小户型新楼盘及二手房的投资价值做详细比较。另外,小户型由于是新房,出租时租金较高,承租者会在交房租还是自己买房交月供之间进行权衡,找到合适的承租者相对较难,所以在算年租金时应考虑有两个月的空置期,而租金相对较低的二手房通常只用考虑半个月的空置期。可见在投资初期,二手房的回报期较小户型新房而言会更短些。

  不过如果像先前说的那样购买大房,那样租金就要达到3000-4000元才能是比较好的回报。但能接受这样一个租金的人比较少,空置率的增加会导致收益降低。所以建议选择带装修的小户型(一房或两房)二手房投资。这样一来,不但可以免去入伙和装修等费用,收取租金收益也可以更加及时。从租赁人群上考虑,租金价格相对便宜的小户型比较被大众接受,可以将空置期的损失降低到最低。



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  • 来源:焦点房地产网  选稿:王永娟  作者:黄秋野   

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