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中低价房趋之若鹜 上海房产交易春天的真来了?


2006年3月24日10:26
  上海的房产交易市场在冷寂了数月后,上周在上海展览中心举行的今年新春房产第一展——“上海之春”房展会让近200家开发商似乎闻到了春的气息,200余个楼盘搭台唱戏,歌舞、模特齐齐上阵,众多购房者纷纷前往中低价位楼盘“探路”,购房车接二连三地满员载客驶往理想中的家园。据主办方统计,本次房展共吸引了近10万观众,现场成交量及意向成交量约达到3.6亿-3.9亿元左右。有关人士发问:上海房产交易的春
天真的来了吗?  

  中低价楼盘购房者趋之若鹜   

  上海房展会已经很久没有出现过每平方米4100元起价的房源了。位于安亭新镇国际汽车城的“澳丽映象”小高层电梯房澳洲风情景观社区,是今春房展的抢手之作。该产品由澳大利亚五和国际设计,总价仅39.5万元起。本次房展会每平方米8000元以下的楼盘占80%,超出1万元的楼盘仅是个位数。  

  此外,有的同一小区的楼盘价格在走低。中国百强企业——凯迪·欣九联企业打造的位于松江新城、紧靠泰晤士小镇的“爱丁堡”苏格兰风情的全景别墅,一期多层已于去年售完并交房,当时的均价每平方米6500元。今年二期10万平方米纯别墅5月开盘,销售商打算均价定在6000元左右,相当于96万元就可以买一套别墅。同一小区楼盘,别墅反而比多层来得便宜。销售商陆经理说,我们希望快速回笼资金。  

  点评:炒房客退隐,自住客已成为今天房地产市场的主流,开发商不得不理性入市。低价房也好,高价房也罢,迎合市场的接受度就是真理。“没有卖不掉的产品,只有卖不动的价格。”有的开发商第一期卖了高价,几百套房源一月之内售磬告捷,第二期进入了冬天,数月下来成交几乎为零。寒冷的冬天日子确实不好过。开发商理性了,房价为什么不可以卖了高价再卖低价呢?市场永远是一杆平衡的秤。   

  市中心惊现48万平方米大盘   

  上海置业投身闸北区政府一号旧城改造工程,以国外先进的复合地产模式豪布斯卡为其规划理念,48万平方米复合地产——绿洲雅宾利花园在西藏北路拉开序幕,成为了房展会上的亮点。这是一个以220米超高层摩天地标为核心,集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体,也是市中心罕见的大盘。该楼盘均价在每平方米18000元,是全装修房,由于地铁M8、M4、M3、M1线惠顾,该盘引来了众多购房者驻足观望,高昂的价格让许多自住客在惊喜之余不得不哀叹与自己无缘。  

  点评:在市中心,绿洲雅宾利花园与其他的楼盘相比价格还不算太高,但在房展会上该盘已是顶尖的高价盘了。面对哀叹的自住客,开发商的心情很复杂,他们也在哀叹动迁成本高,市中心的楼盘品质又不能低,为创品牌,适应当今的楼市,他们的价格已作了调整。该盘的性质有别于其他的住宅楼盘,世界上称它为HOPSCA豪布斯卡,它最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯,后兴于少数几个世界超级城市。通常这种复合地产模式得以成功实现,均有着严格的选址要求:一般位于城市中心,有足够的空间实现庞大的建筑规模,有大面积的绿化作为景观绿带,有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽,并有功能繁多、业种业态齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位。豪布斯卡由多种地产功能互补和连动,体现了资源共生、聚合增值的优势。是由传统的“纯居住生活区”向“高级酒店-甲级写字楼-生态公园-商业-休闲-公寓”的综合规划模式的演变。她既摆脱了传统的商业方式和业种业态单一经营的桎梏,体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进,同时她又是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区,是现代城市服务功能的新高地、新载体。或许它将成为上海房产业的骄傲。

   宝山板块吸引自住客云集   

  区域楼盘集中展示在本次房展上获得了一定的成功。以“滨江宝山”为主题的宝山专馆里,当地分布在大场镇、高境镇、杨行镇等地区的近30家楼盘集中亮相,专馆内人气颇旺。在月浦镇的富浩河滨花园展位,销售总监刘先生透露,该盘凭借高性价比在开展第一天的两小时内就已成功签约三套。一位业内人士估计,开馆当天的人气已经达到了2004年同类展会的水平。   

  除了部分楼盘在展会上推出特价吸引了众多购房者外,在专馆中,小户型楼盘也非常受欢迎。邻近地铁一号线呼兰路站的和欣国际花园,二房二厅的建筑面积在70平方米左右,房型非常紧凑,总价控制在50万元左右。据了解,排队领号的购房者已排到百位以后。此外展会上出现了福地苑等一些计划下半年开盘,至今价格未定的楼盘,以及前来展示形象的锦秋花园大型展位等,这些楼盘都期望借由今年首场大规模房展进入购房者的视线。  

  购房者纷纷表示,便捷的轨道交通以及中低价位是宝山楼盘吸引他们的最大亮点。目前,当地楼盘价格范围在每平方米5000-8000元,其中每平方米6000元的楼盘占到相当大的比例。杨行某楼盘销售负责人表示,该楼盘从开始销售至今的1年多时间里没有进行过明显的降价,这种情况在宝山当地屡见不鲜,说明当地很多楼盘在最初定价时就相当理性,以自住客为主的市场一直显得较为健康。据美岸栖庭销售负责人林先生介绍,购买该楼盘的人大都是居住在宝山当地或周边希望改善住房条件的教师、公务员等工薪阶层。

  经了解,不少开发商都感到,今年春节过后,自住客的购房需求已逐步被释放,之前显得有些门庭冷落的售楼处重新开始热闹起来,地铁通河新村站附近的宝宸共和家园去年年底开盘,依托大体量、交通便利等优势,推出的数百套房目前销售率已达到80%,该盘的热销让宝山当地不少开发商对未来宝山房产的销售前景充满信心。   

  点评:宝山房地产市场由于中低价位楼盘集中,对工薪阶层的自住型购房者一直具有相当大的吸引力。如今,随着轨道交通一号线延伸段的开通,三号线延伸段紧锣密鼓的建设,宝山的生活便利度更是迈上新的台阶。在本次房展上,宝山专馆旺盛的人气再度说明,自住客云集的宝山房地产市场在经历了宏观调控后依旧保持着活力。  

  异地楼盘不少购房者痛快“下定”   

  尽管此次展会上,本地的中低档房受到市民最多的关注,但以外地楼盘为主的西一馆和东一馆一、二楼依旧吸引了不少眼球,特别是以苏州、昆山、吴江、太仓、常熟、杭州为主的长三角地区的住宅和商铺项目,由于其均价都在每平方米5000元以下,一套房的总价也不过30万元,对上海人颇有吸引力。不少异地楼盘项目的洽谈区里都挤满了意向客户,现场签约下定的现象再次出现在房展会上。   

  据了解,不少与上海地理位置临近的异地楼盘在展会前就亮出了“上海牌”,在定位上除了满足本地区的需要外,还打出上海后花园的概念,吸引上海人置业。如紧临上海的太仓浏河“高成·上海假日”楼盘,据现场的专案销售经理陆勇介绍,该项目二期推出的全装修的酒店式公寓房,总价仅15万起,一期推出后,在没做多少宣传的情况下,以来自临近的宝山地区为主的上海购房者的比例就达到了60%。此外,集度假型和养老型双重置业功能于一体的异地项目也受到上海人的青睐,“星城铭座”的展台前吸引了很多中老年购房者的驻足,销售总监袁铭介绍,该项目为总价20万起的精装修住宅,面积在32~64平方米。由于该项目位于苏州胥口镇,毗邻太湖旅游度假区,非常适合度假养老。  

  另一方面,随着上海人商铺投资的日趋理性,除价格和承诺包租外,很多异地商铺也在本次展会上亮出了新的卖点,来自苏州的国际精品批发城项目就是其中之一。该项目专案经理王国谨介绍,该项目在经营上运用了国际上流行的封闭式会员制经营模式,先招商,后开发,降低了投资的风险,并保证连续10年的投资收益,从第11年起将营业利润分红增至25%。  

  点评:通过本次房展,我们可以看到目前上海人的异地置业呈现出两个趋势,一是上海人异地置业不再像前两年那样“舍近求远”,而是逐步向长三角地区聚集。究其原因,长三角地区与上海之间交通网络建设体系的日趋完善,有些地区只要1、2小时的车程,相对便捷,两者在价格和地理位置上形成的双重优势,使之成为了不少上海人二次置业和投资的热点地区。二是异地置业双方更趋理性,特别是一些异地商铺的投资,开发商不再仅以承诺高回报急着出手“圈钱”,而是在后期招商、经营管理方面寻找卖点,一些开发商还将部分项目作为企业的一块优良资产保留下来,自主经营,足见对市场和项目的信心。



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  • 来源:文汇报  选稿:王永娟  作者:陈桂兰   


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