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春天申城楼市悄悄变 单价万元楼盘面面观


2006年3月13日7:58

  东方网3月13日消息:近期楼市各大板块中均有代表性楼盘,在消化速度上堪称表率。浦东川沙的贝越水岸名邸,在近期的两个月内销售了120多套。普陀区的重点是万里板块和长征板块的金沙雅苑。松江主要看九亭板块,闵行的春申景城二期在此阶段内成交了25套,是闵行地区最火的。宝山大华板块引领者是梧桐城邦。长宁中山公园的城宁花苑势头不减节前,尚有20多套的成交。
  
  一手楼市 万元以内最受欢迎

  
  最近楼市买卖成交均价止跌走稳,买房者纷纷出手,打破了前段时间观望的低迷走势。近期成交主要集中在闵行、浦东、杨浦等区域,区域内规划较好、后市发展前景良好的次新房较受欢迎。目前,浦东新区的成交主要集中在三林、世博、联洋等板块。

  作为世博会住宅配套板块,三林地区目前的自住需求旺盛,近期随着需求的逐步放量,二手房市场保持稳健的发展态势,板块内二手房方面次新房的代表楼盘有恒大系列,由于其品牌、位置和规划,受到客户欢迎,其中恒大瀚城两房面积98平方米,三房面积133平米,装修房的价格在9000-10000元/平方米之间。联洋社区,二手房交易量活跃,成交量有明显回升。目前联洋年华成价格在9000-11000元/平方米不等,相对房型、位置较好的房源成交单价在11000万/平方米左右。

  而康桥地区二手房的成交主要集中在康桥系列楼盘,其中康桥老街较受欢迎的房型为80平方米左右的两房,成交价格维持在5500-6000元/平方米之间;而康桥半岛也是另一个较受欢迎的楼盘,近期成交活跃,130平方米以上的三房,均价在7500元/平方米。

  闵行地域面积广阔,楼盘较为分散,但近轨道交通线房型合理、总价较低、配套成熟的住宅小区十分受自住客户的欢迎。
  
  租房市场两极分化 各有所爱
  
  租赁市场方面,由于过完年后返沪的海外客户、外地客户与即将开学的大中院校学生,租赁业务整体抬头,成交件数较上月有20%以上的增长,成交主要集中在长宁、闵行、普陀、闸北、杨浦等次中心城区,但租金并没有由于需求量的升高而水涨船高,相对稳定。

  高端市场如虹桥古北地区,主力需求房源为月租金1000美元左右的豪华装修两室,也有部分1500美元/月~2000美元/月的三室房源;中端租赁市场如普陀长寿、杨浦五角场板块均价盘整,其中小房型租金变化不大,而大房型租金有小幅下跌;低端租赁市场如闵行、闸北板块,一室户租金有小幅上涨,而两室以上大房型需求量有一定下降。
  
  二手房定息房贷 变化尚不明显
  
  继1月13日在国内首推一手住房固定利率房贷业务后,日前,光大银行又正式推出其二手住房及商业用房的固定利率房贷业务。据悉,该行的二手房固定利率与一手房固定利率相同,即5年以下(含)固定利率为5.94%,5年以上至10年(含)的固定利率为6.18%,商业用房固定利率略高。

  由于该类房屋贷款利率固定,在一定程度上可以规避掉贷款人由于利率上浮所造成的损失,确保贷款人免受利率调整的影响,因此被多数人视为利好。但与此同时,也有专业人士指出,固定利率房贷未必对所有贷款人有利。如果判断失误,利率周期处于下降通道,选择固定利率房贷的贷款人将比选择浮动利率房贷支付更多的利息。

  固定利率房贷一经推出,立马引起了沪上房产市场的激烈讨论,对于固定利率房贷的实施,市场褒贬不一。部分人士对此拥护,理由是:过去两年,房贷利率已经两次提高,5年以上的房贷利率由之前的5.04%提高到5.31%,进入2006年后,各银行将执行新的基准利率6.12%,只有少数条件好的优质客户才可以享受5.51%的优惠利率。虽然只是几十个基点的上调,但对于长期贷款每月还款额,影响颇大。如果选择固定利率,在一定程度上就可以规避掉贷款人由于利率上浮所造成的损失。但同时,也有部分人士对此提出了质疑,认为,从表面上看,固定利率贷款把风险锁定在了一个很小的范围。但是,对普通购房者而言,使用固定房贷利率仍然存在风险。一般来说,固定房贷利率设计的利率会比现行房贷利率高,如果今后的房贷利率上升,对购房者而言是获利;但如果利率下降,购房者则面临损失。

  对此美联物业市场研究部对此进行了短期的跟踪调查,经过对近期前来购房客户的心态调查以及回复上门咨询房贷相关政策的客户,他们发现,短时间内固定利率房贷对于自住型购房者暂时没有产生十分明显的影响。虽然有客户询问相关情况,但在办理房屋贷款时,绝大多数购房者申请贷款仍选择了浮动利率型房贷。
  
  房产信贷放松 有望部分楼盘2成首付

  
  国家发改委主任马凯日前表示,产能过剩已逐渐成为影响经济平稳运行、发展的严重障碍。国家信息中心战略规划处处长高辉清认为,消化产能过剩,刺激内需将成为主基调,在信贷政策上,为扩大内需,今年将鼓励发展消费信贷,特别是房地产信贷。而此前刘明康在2006年银行工作会议上也明确提出:“引导发展有利于扩大消费的零售业务,完善房地产贷款风险管理指引。”2006年房地产开发贷款和个人住房按揭贷款有望比去年放宽。

  在如此前提条件下,现今市场上部分楼盘又出现二成首付的新举措,各区均有分布。对于八成贷款要求相对较高,除之前没有房贷记录、个人信用记录良好、收入证明齐全外,有些贷款年限也有限制。

  这些楼盘价格从高到低分布均匀,有单价5000元以下的,也有单价接近20000元,如松江的夏朵小城单价4800-5700元/平方米,金丰蓝庭均价5500元/平方米,古北国际广场单价18000元/平方米。



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  • 来源:申江服务导报  选稿:方翔  作者:李琛   

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