2006年是“十一五”开局之年，国民经济增长看好的一个具有特殊意义的年份，对于正进一步接受宏观调控洗礼的上海房地产市场来说，2006年的“大势”将如何？是否是楼市“筑底”转轨的一年？本刊今天发表的“2006年最可能影响上海楼市的十大关注点”一文，将提出一些积极的思考。
2006年，房地产市场将积极调整住房供应结构，迎来“自住消费”的时代。一方面，从行业政策
层面来看，2006年的房地产行业新政策的调控会表现为由“调控”向“调整”的转变，调控力度将更加关注中长期效果。另一方面，从住宅市场发展层面来看，上海将继续鼓励“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的住房消费政策，向中低价、中小户型及廉租房倾斜，以消除房地产业局部过热现象，促进房地产业行业平稳发展。
关注一：今年的供求风险究竟有多大？
关注度：★★★★★★ 2005年上海市房价过快上涨的势头得到了抑制,房地产开发投资增幅稳步回落。上海市统计局发布的数据显示,2005年全年上海市房地产开发投资1246.86亿元,其中商品住宅投资920.84亿元,增长2.2%。
宏观调控使得2005年的供应在节奏和结构上都发生了明显的变化。上海商品房成交量跌至近7年来最低水平，整体供求比仅为1：0.72。市房地产交易中心的数据显示，2005年上海的商品房批准预售量为3021万平方米，但全市的商品房成交量仅为2200万平方米。其中住宅的供应量仍处于高位，达到2580.2万平方米，而成交面积仅为1794万平方米。
另外，值得关注的是，调控后的上海楼市的空置房面积大幅攀升，早在2005年10月底，上海社科院房地产研究中心主任张泓铭直言指出，2005年上海可能出现近600万平方米的空置面积，加上2004年年底的395万平方米，总空置量近1000万平方米，接近1996年、1997年空置房顶峰时的数量。
无独有偶，易居(中国)房地产研究院最新发布的预测显示，今年供求形势比较严峻。一方面供求将会有所加大，主要是2005年土地供应量非常大，达4029万平方米，部分开工较快的土地面临上市；另一方面现阶段市场形势依旧严峻，消费者心理预期依然看跌。不过，二三季度将会有理性缓和，随着刚性的自住需求、动拆迁需求和外省及境外需求等的正常释放，楼市的供求关系将趋于平衡。
专家点评：2006年的上海房地产市场将可能在“调整中走向稳定”。面对供求可能存在的风险，开发商对此应该采取积极的措施，以客户需求为导向，进行项目的差异化定位，提升产品性价比。
关注二：房地产发展能适应“大上海”布局吗？
关注度：★★★★★★ 上海“十一五”规划中十分引人注目的亮点--“1966”城镇体系规划目标，今年完成60个左右新市镇规划编制，落实600个左右中心村布点。规划中“大上海”概念，突破了660平方公里中心城区，扩大至整个上海6340平方公里的郊区。本市房地产发展也将适应“大上海”这一最新布局。
建设一批与上海国际大都市发展水平相适应的新城、新市镇，这是上海提出的城镇化发展战略——从本世纪初的“一城九镇”试点，到“1966”四级城镇体系规划浮出水面，是从人口、产业、环境、资源、基础设施等诸多要素出发，对市域范围进行的一次更全面更综合的重新整合布局，形成带动区域发展的规模化城市地区，形成规模效益和聚集效益。
“1966”四级城镇体系具体规划是：1个中心城(“特大城市”概念)：上海市外环线以内的600平方公里左右区域内；9个新城(“大城市”概念)：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、崇明城桥，规划总人口540万左右，其中松江、嘉定和临港新城3个发展势头强劲的新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右；60个左右新市镇(“小城市”概念)：集中建设、相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新市镇，对于资源条件好、发展潜力足的新市镇，人口规模按照10到15万规划；600个左右中心村：对目前上海郊区的5万多个分散的自然村适度归并，合理配置公共设施。中心村将是农村基本居住单元，先行推行试点5%左右。
专家点评：“1966”四星级城镇体系规划目标的重要目的在于，梯级分布的新体系将消除城乡二元结构，打破郊区发展与中心城区对立的概念。
关注三：贷款政策今年会更加宽松吗？
关注度：★★★★★ 从2005年初开始，受宏观调控影响，商业银行普遍“惜贷”，全年贷款增速降至12.8%。房地产开发贷款增幅不断下降，个人按揭贷款也相应减少，提前还贷现象屡见不鲜。然而，进入2006年以来，沪上各大商业银行发放个人房贷以及房地产开发贷款气氛比去年略为宽松，且纷纷推出房贷新业务，争取客户的竞争非常激烈。
2006年年初，沪上大多银行均已宣布，在2005年3月17日前办理贷款的老客户，只要在2005年底之前没有逾期还款行为，各行均在央行公布的基准利率基础上，执行下限优惠利率，通过这样的措施可以挽留一部分老客户。此外，部分银行还推出了“固定利率房贷”、“接力房贷”等新业务来吸引个人房贷客户。
另一方面，在发放房地产开发贷款方面，各大银行将会积极争取客户，特别是争夺那些实力雄厚、信誉良好的品牌开发商；在开发项目的选择上，部分银行2006年的信贷投放将主要集中在中档住宅项目。据了解，不少商业银行总行下发的2006年房地产信贷任务额都普遍提高了，部分银行将从考核指标等方面，引导房贷业务在2006年有较大增长。
专家点评：为了促进业务量的增长，2006年不少商业银行纷纷出台优惠政策，并开发品种多样的个人房贷和开发贷款的业务，积极争夺新老优质客户。但是，目前房地产市场尚没有调整到位，整体上看，仍然会延续去年的调控政策，商业银行应关注其中的风险。
