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公积金对二手房“松绑” 房贷暖风频吹楼市


2006年3月9日16:12
  最近,从房贷方面传出的楼市利好消息不断。从商业银行来说,有中国银行推出的直客式房贷、深圳发展银行刚刚推出“双周供”房贷业务;从政府这块来说,有最近上海公积金管理中心出台对于5年内二手房贷款额度提高的政策。业内分析,近期出台的政策,对于许多自住型观望者起到了很好的心理支持作用,将对市场有一定的促进作用,但作用力整体有限。
  
  公积金对二手房“松绑”
  
  近日,《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》中明确,从今年3月1日起,借款人申请住房公积金个人购房贷款,其所购房屋的竣工年限在5年以内(含5年)的,参照一手住房的贷款条件,即住房公积金贷款额不超过总房价的80%,最长期限为30年。除上述成数和年限条件放宽外,其它贷款条件不变。

  此前,住房公积金个人购房贷款的首付款比例为:新房不低于房价总额的20%,二手房不低于房价总额的30%。

  据公积金管理中心工作人员称,此次微调是因为考虑到5年以内的次新房与目前市场上的一手房价格相差不大,比老公房等使用年限要高,价值也比较高,贷款风险较低,为了让更多职工享受到金融政策的优惠,所以才作出调整的决定。而且也就是从原有的七成提高到八成,调整幅度不大,对于整体市场来说影响不大。
  
  新政有限利好市场
  
  美联物业交易管理部经理王磊认为,这是上海市市政府进一步鼓励自住性购房行为的又一重要举措。由于2005年征收营业税和住房信贷政策的收紧,二手房交易量持续下滑,市场已经进入一个比较理性的阶段,部分区域房价下调,这些都给自住型购房者更大的选择空间。住房公积金额度放宽到房价的8成,使得购房者能以同等的资金获得更优越的居住环境,增强了他们的购买能力。此项政策面对缴纳公积金的购房群体,在一定程度上过滤掉很多投资性购房的群体,使金融政策的优惠能够定向落实到普通老百姓头上。

  汉宇地产有关人士认为,由于现在商品房总体价格往往都在100万元左右,因此公积金二手房贷款额度放宽对于大多数购房者来说无多大影响,但是贷款限期从15年放宽到30年对于购房者来说则更为实在。

  以公积金贷款100万元的普通住房30万元计算,贷款15年和30年,购房者贷款

  70万元15年和贷款70万元30年,所承受的月还款压力将有很大区别。假设为等额本息的还款方式,公积金贷款30万元15年所需要的月还款为2281元;而公积金贷款30万元30年所需要的月还款为1504元。

  不过信义地产的有关人士指出,真正能贷款30年的人并不多,就男性而言,贷款30年则年龄必须在30岁以下。
  
  “直客式房贷”规避购房风险
  
  中国银行新推的“直客式房贷”,是相对于传统的房贷模式“间客式房贷”而言的。所谓“直客式房贷”,即个人先找银行贷款,然后去各楼盘买房。由于银行直接贷款给买房者,无需经过开发商担保,立刻能享受到一次付清房款的优惠。而对于开发商来讲,“直客式房贷”可以为他们省却前期“保证金”的交纳,可谓一举两得。这样不仅加大了贷款购房者的选择权,而且实实在在地使贷款者节省了多笔费用。

  美联物业上海区域副总经理冯泓睿表示:首先,如果客户需要购买一手新房,在申请“直客式房贷”时,就需要将开发商以及楼盘的相关情况一并送给银行审核,如果不是与银行有合作关系的开发商,其相关资料的审核时间就会相对较长,一定程度上会影响贷款者的购房进程。如果贷款者是要购买二手房,审核程序相对就要简单许多。一般情况只要审核贷款人的个人资质以及小业主的相关情况即可。

  但信义房产研究部认为,“直客式房贷”其实是银行在其中担任了一种新型中介的角色,但是现在购房者还是遵从传统型较多,有关房贷的办理还是会通过房产中介来办理。

  此外,“直客式房贷”能给予消费者更多的主动权,在某种程度上帮助购房者规避了购房的风险。在过往的二手房交易中,一般是购房者先选定所购房屋,与上家签订购房协议,交纳部分订金,然后再申请贷款补齐房款。如果购房者在一定时间内没有顺利申请到贷款,则要面临订金被没收的情况。通过“直客式房贷”,办理购房者可以根据自身情况先进行贷款,如果无法顺利申请到贷款也有时间考虑是否选择放弃购买,规避了由于贷款不成功所带来的损失。
  
  “双周供”省时省息
  
  深圳发展银行的“双周供”房贷新业务,由于比原来按月还款的还款频率高一些,贷款的本金减少得更快,因此可以为还款者节省不少利息,而且还可以缩短还款年限,一推出就受到购房者的关注,还有不少购房者计划从其它银行转向深发的“双周供”房贷。汉宇地产有关人士认为,其实可以将这个产品性质看为提前还贷,从全年来说,52周还款26次,等于还了13个月的贷款,比起月还贷要多还一个月,适合家庭收入比较稳定的购房者。对于银行来说也有好处,一方面银行并没有损失利息,同时还加大了资金流通,降低了坏账风险,是一个双赢的政策。


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