2005年，楼市在经历了5年的上升行情后，终于在年初的三月小阳春刚刚过去后，初显疲态，在此后的9个月里，终于拒绝攀升，一路向下调整至年尾。
　　
　　这一年，年轻的楼市遭遇了5年来首次成长的烦恼。风险被遗忘的市场是非理性的。非理性的市场，肯定在集聚风险。
　　
　　【记者观点】
　　
　　我至今仍然记得2004年12月，一年前的那个冬天，楼市的火热和冬天的寒冷形成鲜明反差的两极。那一天，一位朋友在看完我的一篇有关“中高档二手房仍有两成上升空间”的新年展望分析后，很认真地问了一句：有道理吗？我答：有！再问：你确认？答，非常认同。
　　
　　我不知道这位朋友的问题包含了怎样的情绪。也许是他觉得一年涨两成，在当时的市场状况下太微不足道，也许是他能未卜先知明察秋毫觉得市场可能有变。总之，去年的那一幕令我至今记忆犹新，因为，在之后的短短三个月里，楼市一口气携巨量上升，涨幅远远超过了文中所言“一年两成上升空间”的理性分析，三个月走完了原本需要走一年的路。
　　
　　更多的人都没有想到，那个在小阳春里的欢呼，竟成了房市牛气的“最后疯狂”，楼市5年只涨不跌的情形被画上了句号。如果用K线表达，两成的上升空间，不折不扣地成了一根可以欣赏良久的长长上影线。
　　
　　习惯了上扬的市场拐头向下调整，很多人会不适应。记得2004年上半年期房限转政策出台时，市场曾作过稍稍的停顿，于是，“拐点说”被专家提出，然而市场自有规律，稍事休息后，市场的脚步踩着“拐点说”再次上扬。此后，“拐点说”成了“狼来了”的寓言，而到了2005年，人们从不信开始相信，市场真的调整了。
　　
　　在盘点2005楼市的时候，有必要记住这一年里，那不同以往的“中介门店自觉‘瘦身’”，“楼市让利大促销”、“上海人异地置业被套”、“消费者延迟买房计划”、“出售二手房可享受上门服务”……那些老歌中唱的，说的，其实都是楼市“那一场风花雪月的事”。
　　
　　风花雪月之侃价版
　　
　　“想告诉你我的心情，你并不是我的唯一，虽然你从不曾在意，我怎么原谅自己”———张镐哲《不是我不小心》
　　
　　关键词：
　　
　　“一口价”终结
　　
　　看了卖房的5年的脸，2005年，终于轮到买房的扬眉吐气了。“侃价”在这一年，渐渐成了买房人可以向开发商、二手房的房东交易达成前，经常操练的自选动作。
　　
　　楼市进入了买方市场，买家和卖家的角色开始了一次深刻的换位。无论是一手市场的开发商，还是二手房市场挂牌出售房屋的房东，都放下姿态转换位置，在房子多买家少的新型供求关系里，心平气和地寻求着能与自己握手签约的下家。
　　
　　对于正急于把房子兑换成货币的卖方来说，交易达成是硬道理。二手房市场多年来习惯了往上跳价不愿意谈价的房东，在去中介公司挂牌的时候，也开始把“价格可以商量”的关键词代替了原来强硬的“一口价”、“到手价”。
　　
　　成交量的萎缩，表明了市场“买房容易卖房难”的状况。5年的卖方市场里，买家“侃价”是个梦，而今世异时移，时过境迁，买方市场来临了，每一天微小的成交量里，需要买房的人中，绝大多数为的是自住，动辄数十万上百万元的真金白银捧上前，“侃价”的过程都是少不了的。
　　
　　点评
　　
　　随着市场的变化，买家“砍”价技巧也日见成熟，从技术层面讲，买家需要有明确的心理底线，如果一味把对方“乱砍滥伐”，“大刀阔斧”地硬性要求降价，到头来对方也会认为你没有诚意，而失去机会。另外，买家开始具备谈判技巧，准备了具体理由，可能打开原本房东设置坚固的价格底线。“砍价”无度，偏离了市场合理的价格区域，谈判容易陷入僵局。
　　
　　风花雪月之关门版
　　
　　“花开多久会谢，鸟儿飞多远会看不见，如果青春只是一眨眼，最爱的人何时要离别”———周治平《花开花谢》
　　
　　关键词：
　　
　　中介店“瘦身”
　　
　　比米店多的中介公司门店，在2005年的9月，有了“一条街留‘半条命’”的场景，上海中介门店保守估计“三关一”。
　　
　　遍布上海的“中介一条街”，经过半年的折腾，留下了“半条街”的风景，半数中介门店被美发店、按摩店和小超市取代。有关数据显示，上海中介门店数量已经从最高峰的一万四千余家跌入万家以内，平均每三家门店中有一家关门歇业。
　　
　　据悉，一家品牌中介门店每月包括人员工资、店面费、水电煤等等的开销成本，是13万元左右，在成交量日日萎缩的时候，一个月都成交不了一套房，关门自然是情理中的事。也有中介公司解释得更绝，“我们是迁移，不是关店”。多情总被无情恼。
　　
　　转一转兜一兜，一条变半条的中介街，就有长宁路中山公园段、吉浦路上、黄浦区陆家浜路，卢湾区鲁班路上，中介一条街甚至消失了。当然，“保存完好”的也有，比如古北水城南路、浦东的东昌路、卢湾的肇嘉浜路打浦桥段等。
　　
　　年初数据显示，上海共有中介门店10800家，其中3000家为总公司，近8000家为分支机构。5月份，1000家门店消失，总数骤降到9800家，分支机构大约7000家左右。
　　
　　点评
　　
　　中介行业进入优胜劣汰的“洗牌”阶段。少数几家品牌中介确实开始借这个机会，适应市场变化调整门店结构，上海中介市场向品牌化、规模化发展初露端倪。

　　风花雪月之促销版
　　
　　“……让我狠狠想你，让这一刻暂停，都怪这，花样年华太刺激”———梁朝伟《花样年华》
　　
　　关键词：
　　
　　打折让利“花样年华”
　　
　　买房可以打折优惠送装修送汽车，这已经不够刺激不够令人心动了，开发商为了快速卖出房子，频频向买房者发动了促销攻势，从明折名扣，到暗渡陈仓，从挤眉弄眼到“图穷匕首现”，最刺激的，也许就是买了还可以没理由就还给他。
　　
　　总结年度五大主要促销类型可以发现，攻势的力度是一波胜似一波，形态也各不相同，归结起来有五种类型：一、朴实型的明折明扣或送汽车、装修等实物；二、救急型的分期首付；三、干脆型的买房送现金；四、心理平衡型的随市场变化的差价补贴；五、定心丸型的无理由归还房屋。
　　
　　点评

　　随着促销方式的花样百出，消费者到底得了多少便宜，已非简单心算就能完成，有律师两点提醒应对；第一，买房资金动辄数十万元甚至上百万元，签订合同前需三思，签订合同中不要疏忽细则条款；第二，售楼促销应让买房者得到实惠为前提，这个实惠和是否值得买、是否需要买之间，消费者要掂量轻重，不要因为小利而冲动下单。
　　
　　风花雪月之品质版
　　
　　“……是错永不对真永是真，任你怎说安守我本份……”———许冠杰《沉默是金》
　　
　　关键词：
　　
　　景观住宅“真永是真”
　　
　　伴随着楼市的调整，在促销让利见效有限的背景下，开发商想到了打出“品质牌”，以“景观”标榜自己造的房子就是典型。有景的房子能抗跌。景观，成了叫卖时喊得响的声音。
　　
　　但是，不是你说自己是景观住宅就能卖好价钱，也不是你叫得响了，你的房子就可以戴上“景观住宅”的花冠帽。年底，上海市景观学会透露，一个由专业人士组成的资深建筑专家班子正在埋头研究论证并制订有关“景观住宅”的科学认证标准。
　　
　　按照专家的观点，“景观住宅”中，山、水、绿化是构成景观环境的重要组成部分，三者一个也不能少。正在研究制订的景观住宅认证标准中，这部分内容将是专家考虑最多最细致的。一旦标准出台，消费者在购买新居时，将增加一个衡量所购房屋品质和价值的科学标准，明明白白消费。
　　
　　点评

　　著名园林专家顾正先生认为，住宅的功能首先是经济实用，然后是美观。
　　
　　“‘景观住宅’其实是一个从建筑学的概念中衍生出来的一个边缘性名词。”上海市景观学会副理事长张健表示，随便就把一个绿化多一点的楼盘称为景观住宅，其实是一个不正常现象，有误导消费者之嫌，也是专业人士呼吁并希望尽快对其进行规范的主要目标之一。
　　
　　风花雪月之套牢版
　　
　　“放开陈旧的往事，看见一身沧桑，走过陌生的地方……”———张镐哲《北风》
　　
　　关键词：
　　
　　风险乍现“‘北’风好冷”
　　
　　2005年11月，北海实业陷财务危机，几十位上海人因购买广西北海房地产被“套牢”，每人投入的数十万元将可能颗粒无收。
　　
　　风险缘于对美景低价高回报诱惑的憧憬。据报道，从2004年到2005年上半年，北海实业通过参加了房展会等方式，以“一万元即可拥有海景房”的美丽画卷，向上海的投资者招手。北海实业推出的楼盘包括乐都大厦、珍珠湾大酒店和铜锣湾商业项目等。
　　
　　之后，北海方面即将交房的项目没有音讯，产权式酒店停止支付回报。多角债务已促使北海实业承担的某项目搁浅。投资者在这个公司的项目中遇到了无法兑现承诺的境遇。
　　
　　点评

　　北海事件给上海人异地投资敲响了增强风险意识的警钟。与本地置业不同的是，购买了异地房后，发生一系列问题后如手续不全等现象，消费者往返奔波的交通障碍，向开发商索赔等不能及时解决。而“包租”的承诺，其实是依赖于大市场的好坏。
　　
　　有专家提醒，订合同时，可以关注租金回报的担保是否过得硬。
　　
　　风花雪月之上门版
　　
　　“我想是因为我不够温柔，不能分担你的忧愁，如果这样说不出口……”———陈升《把悲伤留给自己》
　　
　　关键词：
　　
　　上门服务“温柔分忧”
　　
　　2005年5月，官方网站“网上房地产·二手房”推出了经纪人上门服务，堪称服务到家。网上二手房平台的房地产经纪人，开始让市民不出家门就可以轻松完成房屋买卖。
　　
　　市区市民可以拨打市房地产交易中心的特服电话“962269”，选择“二手房经纪服务”选项或者登陆“网上房地产”网站（www.fangdi.com.cn），将所需挂牌的房屋地址以及联系方式留下后，由市房地产交易中心指定二手房平台房地产经纪人免费上门勘察房屋、确定挂牌价格、代理上网挂牌等房地产交易一条龙服务。
　　
　　从11月18日开始，网上房地产网站（www.fangdi.com）增设“个人自助在线挂牌”服务功能，市民自己在家就能随时上网自助挂牌，这部分挂牌信息经过必要的权属核查后就可以完成挂牌。
　　
　　点评

    不仅是上门服务，进入网上交易平台，还减少了风险。该服务项目推出后，平台购房客户在签订买卖合同前就可以向二手房服务受理处提交有关贷款资料，由贷款银行授信确认贷款额度后再与出售方签订买卖合同，规避因贷款不足造成的违约责任；同时在买卖合同签订后，由平台指定专业机构免费全程安排贷款等所有手续，会员银行集中办理签约。
　　
　　风花雪月之延时版
　　
　　“……你去想一想，你去看一看，月亮代表我的心”———齐秦《月亮代表我的心》
　　
　　关键词：
　　
　　购房心理“明月可鉴”
　　
　　一项有关消费者购房倾向的调查结果于2005年第四季度出炉，其结论估计是大部分开发商不愿看到的———大部分购房者（均缺少住房有购房需求）推迟了购房的计划时间。
　　
　　小高层、两室户、紧凑型、毛坯房是购房者购房愿望的主流，浦东、徐汇、普陀3区的新房是购房者的主要偏好。购房者青睐小高层、多层的2房、3房，在房型设计上偏好面积紧凑的小户型。
　　
　　潜在购房者的心理价位普遍偏低，希望能买到5000元/平方米以下房子的预购房比例占到9%。而心理价位在5001-8000元/平方米的购房者中，30%以上希望能在内环以内买到住宅，50%希望能在内外环间买到房子，明显低于目前市场行情。
　　
　　点评

　　市场需要有一个完整的休息时间，既然下降通道未有突破，还是再等等再看看吧，时至年尾，更多的持币者从观望开始看跌。
　　
　　风花雪月之展会版
　　
　　“是这般柔情的你，给我一个梦想，徜徉在起伏的波浪中隐隐地荡漾……”———罗大佑《海上花》
　　
　　关键词：
　　
　　卖房承诺“海上花”
　　
　　2005年，上海展览中心的大型房展会照常没拉下一场，与以往不同的是，人气稍嫌不足，而吆喝声却此起彼伏。
　　
　　低价承诺、实价承诺、包租回报承诺……直至买房无风险承诺！不由你信不信，房产商就是那样承诺了。如何相信这房价真是最低了？承诺究竟有多少可信度？
　　
　　以价格争夺市场早已不是高招，除了优惠打折的招数，打“实价”战却是今年的房展上首次见识到的最新一招。但“实价”到底有多实？在一个快速变化的市场里，“实价”能经历多长的时间考验？
　　
　　承诺是那样信誓旦旦：如果市场下跌，可以补足消费者购买价和实际市场变化后价格的差价；承诺如果购买了房子却遭遇楼价下跌，可以无理由归还房屋；承诺为你的买下的房子若干年的包租收益……太多的承诺，正经历购房者理性的考量。
　　
　　最扎眼也最令人难忘的，是展台上巨型海报的“无风险购房”，令人不敢相信却又真希望相信。
　　
　　点评

　　消费者在变化的市场里，学会了理性，在承诺的叫喊声里，学会了更加理性。